Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), căn cứ Luật Đất đai năm 2024, “Dự thảo Bảng giá đất” do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa lấy ý kiến, không còn quy định hệ số điều chỉnh giá đất theo 05 khu vực như trước đây.
PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT SẼ TĂNG GÂY SỐC
Trên cơ sở đó, Hiệp hội đã tính toán các nghĩa vụ tài chính mà người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở, hoặc xin tách thửa đất…
Cụ thể, cách tính theo “Bảng giá đất dự thảo” sẽ có các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Ông A làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà đã xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 nằm cạnh đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Thửa đất này ban đầu là đất nông nghiệp có giá 0,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất tại đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất hiện hành (tại Quyết định 02 ngày 16 tháng 01 năm 2020 của UBND TP.HCM).
– Theo Bảng giá đất hiện hành, ông A phải nộp tiền sử dụng đất là: 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 – 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.
– Nếu tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất là 3,3 lần đối với Khu vực II theo quy định tại Quyết định 56 (ngày 21/12/2023 của UBND TP.HCM) thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất là: 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 – 0,2 triệu đồng/m2) x 3,3 = 2.178 tỷ đồng.
– Nếu tính theo “Bảng giá đất dự thảo” thì đất nông nghiệp liền kề đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất tại đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là: 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 – 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng.
Như vậy, tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo “Dự thảo bảng giá đất” là 6,18 tỷ đồng, tăng gấp 9,36 lần so với tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng và tăng gấp 2,83 lần so với tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng (tính theo hệ số 3,3 lần).
Trường hợp 2: Bà B có quyền sử dụng thửa đất 200 m2 liền kề đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) và do trước đó không có khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất ở là 100 m2 nơi xây nhà, diện tích đất sân xi măng còn lại là 100 m2 được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày.
Hiện nay, bà B muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất 100 m2 sân xi măng sang đất ở, bà B phải nộp 6,18 tỷ đồng (tính theo “Bảng giá đất dự thảo”).
Trường hợp 3: Ông C nộp đơn xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với đất có nhà ở của mình. Đồng thời, ông nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang 05 thửa đất ở, mỗi thửa đất có diện tích 200 m2 để chia cho các con.
Diện tích đất nông nghiệp 1.000 m2 này nằm cạnh đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là: 1.000 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 – 0,2 triệu đồng/m2) = 6,6 tỷ đồng.
Nếu hệ số này tăng lên 3,3 lần thì ông C phải nộp tiền sử dụng đất là: 1.000 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 – 0,2 triệu đồng/m2) x 3,3 = 21,78 tỷ đồng.
Nếu tính tiền sử dụng đất theo “Bảng giá đất dự thảo” với mức giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất tại đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 thì ông C phải nộp tiền sử dụng đất là: 1.000 m2 x (65 triệu đồng/m2 – 3,2 triệu đồng/m2) = 61,8 tỷ đồng. Mức này cao hơn 9,36 lần so với tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng và cao hơn 2,83 lần so với tiền sử dụng đất là 21,78 tỷ đồng.
SỰ MẤT MÁT THỜI GIAN CHO NGƯỜI DÂN ĐÓNG GÓP PHÁN QUYẾT, QUY TẮC KẾ HOẠCH “TREO”
Trong đó, HoREA cho rằng, đối tượng chịu thiệt thòi nhất là những người có nhà, đất nằm trong khu vực quy hoạch “treo” như khu dân cư mới xây dựng, khu dân cư cải tạo; hay các dự án “treo” như dự án Bình Quới – Thanh Đa…
Nhiều năm qua, những người này không được cấp phép xây dựng mới, không được phân lô, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên không thể nộp tiền sử dụng đất với mức giá đất rất thấp như trước. Nếu trong thời gian tới, TP.HCM xóa bỏ tình trạng “quy hoạch treo, dự án treo” thì những người này sẽ tiếp tục chịu thiệt thòi lần thứ hai vì phải nộp tiền sử dụng đất với mức giá đất rất cao theo quy định tại “Dự thảo Bảng giá đất”.
Từ những trường hợp nêu trên, Hiệp hội kiến nghị cơ quan soạn thảo Bảng giá đất cần thấy rõ rằng, hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/8/2024.
Bởi vì, hiện nay trên địa bàn TP.HCM còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố; hoặc những người có nhu cầu hợp thức hóa quyền sử dụng đất các khu đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu; hoặc những người có nhu cầu tách thửa đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở như minh họa ở trên.
Do đó, TP.HCM nên tiếp tục áp dụng Bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025 theo Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 1 Điều 257) để người dân có đủ thời gian hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và “chạy tiền” nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, giảm áp lực tài chính cho người dân.
Đồng thời, Hội cũng đề nghị UBND TP.HCM nhanh chóng, kiên quyết chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ “quy hoạch treo, dự án treo” để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất vào năm 2025 theo Bảng giá đất hiện hành.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/horea-ap-luc-dong-tien-su-dung-dat-neu-tinh-theo-bang-gia-dat-moi.htm
