Hơn một tháng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân TP.HCM vẫn đang kẹt ở khâu tính thuế do chưa có bảng giá đất mới. Cục Thuế TP.HCM đã nhiều lần kiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất và hướng dẫn cụ thể để cơ quan thuế thực hiện. Tuy nhiên, mọi việc dường như vẫn chưa có lối thoát.
Khuyến nghị liên tục
Theo báo cáo mới nhất của Cục Thuế TP.HCM gửi UBND TP.HCM, từ ngày 1/8 đến ngày 27/8, cơ quan này tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ bất động sản liên quan đến nghĩa vụ tài chính đang chờ giải quyết. Trong đó, có 364 hồ sơ xin công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, 5.448 hồ sơ xin chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ,…). Các hồ sơ này chưa được giải quyết vì cơ quan thuế đang chờ hướng dẫn về phương pháp tính mới sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/8.
Người dân đến làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: SƠN NHUNG
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết, Điều 257, Khoản 3 Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định khi phương án giá đất đã trình UBND cấp có thẩm quyền trước ngày luật này có hiệu lực thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình. Trong khi đó, cơ quan quản lý bất động sản tại TP.HCM đã trình bảng giá đất mới lên cấp có thẩm quyền nhưng chưa được phê duyệt. Do đó, nếu cơ quan thuế tính nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch bất động sản theo bảng giá đất cũ sẽ bị cấp trên phê bình, kết quả là việc giải quyết hồ sơ của người dân bị ách tắc.
Theo ông Dũng, để giải quyết tình trạng này, Cục Thuế TP.HCM đã 2 lần gửi báo cáo, đề nghị UBND TP.HCM công bố thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ… áp dụng theo bảng giá đất cũ hoặc theo bảng giá đất mới. Khi đó, cơ quan thuế sẽ tập trung nguồn lực để xử lý nhanh tình trạng ùn tắc hồ sơ bất động sản hiện nay cho người dân. “Ngoài ra, để tránh tình trạng tồn đọng hồ sơ, khiếu nại, ảnh hưởng đến nhu cầu thực tế của người dân, Cục Thuế TP.HCM sẽ báo cáo Tổng cục Thuế về việc giải quyết các trường hợp nêu trên không phát sinh nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân” – ông Dũng cho biết.
Mọi người đang mất kiên nhẫn
Thực tế, theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động tại các Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… vào đầu tháng 9, khắp nơi có rất đông người dân đến làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, xin tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sang tên nhà, đất… nhưng đều “kẹt” ở khâu tính thuế.
Tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức, trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Thị H. (trú tại phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức) cho biết, bà đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất 1.000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở tại Trung tâm Hành chính công TP Thủ Đức và dự kiến trả kết quả vào ngày 4/9, nhưng khi đến nơi, bà nhận được thông tin hồ sơ bị “treo” vì đang chờ các thủ tục liên quan đến định giá đất để tính tiền sử dụng đất. “Tôi đã chuẩn bị tiền để nộp thuế nhưng thủ tục chưa hoàn tất nên phải chờ. Tôi rất sốt ruột, sợ cơ quan thuế sẽ ấn định số tiền lớn mà tôi không đủ khả năng chi trả. Giờ chỉ còn cách chờ xem sao” – bà H. bày tỏ nỗi lo lắng.
Ông Hoàng Lý, chuyên viên dịch vụ bất động sản tại quận Bình Tân, cho biết hiện nay, các thủ tục liên quan đến đất đai từ chuyển mục đích, chuyển nhượng… liên quan đến thuế đều đang bế tắc. Ngay cả khi người mua kê khai đúng giá khi chuyển nhượng thì cũng chỉ tính được thuế thu nhập cá nhân, không tính được thuế trước bạ vì cơ quan thuế không biết áp dụng bảng giá đất nào. “Nếu áp dụng theo Luật Đất đai mới, TP.HCM không có hướng dẫn chi tiết nên các quận, huyện không thể áp dụng. Cũng như nhiều nơi khác, tôi rất mong TP.HCM sớm có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ các thủ tục bế tắc” – ông Lý bày tỏ.
Một luật sư đại diện cho một văn phòng công chứng tại quận Tân Phú cho biết, sau công chứng, hồ sơ được chuyển đến bộ phận “một cửa”. Mọi thủ tục về thuế đều do cơ quan quản lý đất đai thực hiện, nhưng hiện nay hầu hết đều đang kẹt ở các thủ tục về thuế, đặc biệt là việc tính thuế trước bạ, vì liên quan đến bảng giá đất sau ngày 1 tháng 8 do áp dụng Luật Đất đai năm 2024. “Nhiều khách hàng thường xuyên của chúng tôi cho biết, kế hoạch của họ đã “tan vỡ” vì không thể thực hiện thủ tục đổi tên và thu tiền chuyển nhượng bất động sản trong tháng qua”, vị luật sư này cho biết.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho biết, để giải tỏa tình trạng ùn tắc liên quan đến chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản, chính sách thuế chuyển mục đích sử dụng bất động sản, cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá cũ đến ngày 31/12/2024 để xử lý triệt để hồ sơ của người dân. Sau đó, khi TP.HCM có bảng giá đất mới thì áp dụng bảng giá mới. Như vậy sẽ không xảy ra sai sót, không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. “Luật Đất đai năm 2024 nêu rõ, bảng giá cũ sẽ áp dụng đến ngày 1/1/2026 nên cần có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng để đưa ra bảng giá phù hợp, thống nhất. Bởi thành phố có hàng nghìn tuyến đường, làm sao có thể hoàn thành chỉ trong vài tháng? Chưa kể, cơ quan quản lý phải cho người dân thời gian ổn định tâm lý khi tiếp cận bảng giá mới. Khi Quốc hội quyết định 3 luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực trước 7 tháng, cũng phải tạo điều kiện để người dân chuẩn bị và cảm thấy tin tưởng”, ông Quang khẳng định.
Giải pháp trước mắt là gì?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, ông đã nhiều lần kiến nghị TP.HCM ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” theo trình tự, thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương. Bởi hiện nay, TP.HCM có tới 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất. Ngoài ra, tất cả giá đất trong bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP.HCM đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Ngoài ra, cần cập nhật bảng giá đất với giá đất mà TP.HCM đã thực tế đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như dự án Đường vành đai 3, dự án Kênh Xuyên Tâm… đã áp dụng “hệ số điều chỉnh giá đất” theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM. “Về cơ chế, chính sách, hiệp hội đề xuất thành phố xây dựng giá đất của dự thảo “Bảng giá đất điều chỉnh” để đảm bảo công bằng cho cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến ngày 31/12/2025. Đồng thời, giá đất sẽ tương đương hoặc nếu cao hơn thì không quá chênh lệch so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024…” – Ông Lê Hoàng Châu khẳng định.
Link nguồn: https://cafef.vn/ach-tac-hang-ngan-ho-so-nha-dat-o-tp-hcm-188240910090631292.chn
