Hà Nội tăng 22%, TP.HCM tăng 5%

Nguồn cung tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có diễn biến trái chiều.

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận diễn biến trái chiều, đặc biệt là thị trường căn hộ.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt khoảng 8.500 căn. Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội là hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung cao nhất trong nửa đầu năm được ghi nhận kể từ năm 2020. Trong quý này, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phía Tây và chủ yếu đến từ 2 dự án: Lumi Hanoi (giai đoạn 1) và Imperia Sola Park.

Trong khi đó, tại TP.HCM, sau quý I chỉ có 500 căn hộ mới chào bán, sang quý II thị trường ghi nhận gần 1.200 căn hộ mới chào bán, tập trung tại khu vực phía Đông và phía Nam thành phố. Phần lớn căn hộ chào bán trong nửa đầu năm đều từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án mới hoàn toàn là The Aurora tại khu Phú Mỹ Hưng (82 căn hộ) và dự án Eaton Park (841 căn hộ) tại Quận 2.

Thúc đẩy nguồn cung mới dồi dào, thị trường căn hộ Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số lượng căn bán ra trong nửa đầu năm 2024 vượt kỷ lục của cả năm 2023. Riêng quý II, số lượng căn bán ra đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán ra của quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Các dự án căn hộ tập trung tại các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án có số lượng căn hộ mở bán lớn (1.000 – 2.000 căn) nhưng đã bán hết 80-90% lượng hàng tồn kho. Trong khi đó, một dự án tại phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 vào quý II đã nhanh chóng triển khai mở bán giai đoạn 2. Về loại hình sản phẩm, các căn hộ diện tích nhỏ, giá cả phải chăng, thuận tiện cho thuê như studio, 1 phòng ngủ ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.

Tại TP.HCM, với nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm vẫn còn hạn chế (chỉ bằng 40% nguồn cung mới cùng kỳ năm ngoái), số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt hơn 1.700 căn hộ bán được. Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế nên các dự án mở bán mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt.

Một dự án tầm trung tại khu Nam thành phố mở bán với mức giá trung bình 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và ưu đãi), thấp hơn giá trung bình thị trường tại TP.HCM khoảng 16%, ghi nhận hơn 90% căn hộ được bán chỉ riêng trong ngày mở bán.

Tại khu Đông thành phố, một dự án căn hộ hạng sang ghi nhận đã bán hết toàn bộ căn hộ còn lại trong đợt mở bán cuối với giá trung bình 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán và một dự án căn hộ cao cấp cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận đã bán hết hơn 70% số căn mở bán với giá bán trung bình khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và ưu đãi).

Giá căn hộ tại Hà Nội gần bằng giá tại TP.HCM

Giá căn hộ tại Hà Nội ngày càng tiệm cận giá tại TP.HCM trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và ưu đãi), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với giá trung bình hiện tại tại TP.HCM. So với quý trước, giá bán tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các nhà đầu tư tại khu Nam, giữ mặt bằng giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hộ hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây chỉ đạt khoảng 15-20.000 căn, không thực sự dồi dào so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn hộ bàn giao đạt 30-40.000 căn/năm, trong khi nhu cầu nhà ở liên tục tăng cũng góp phần khiến giá bán sơ cấp liên tục tăng.

Trên thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I, tốc độ tăng giá bán trong quý này đã chậm lại, chỉ tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội vào khoảng 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn khiến mặt bằng giá bán thứ cấp bước vào chu kỳ ổn định hơn.

Tại TP.HCM, giá thị trường sơ cấp tiếp tục tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt hơn 63 triệu đồng/m2. Riêng quý II, hơn 70% nguồn cung mới chào bán (từ 2 dự án của nhà đầu tư nước ngoài) nằm gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần giá trung bình trên thị trường. Trong khi đó, cùng thời điểm năm ngoái, phần lớn nguồn cung mới nằm xa trung tâm, định vị ở phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp. Cũng trong quý II, một số dự án tại trung tâm thành phố đã chào bán từ 5-7 năm trước cũng chào bán một số lượng nhỏ căn còn lại với giá gần gấp đôi đợt mở bán trước.

Với mức tăng giá trên thị trường sơ cấp, cùng với các dự án điều chỉnh giá sơ cấp cao hơn giá chào bán các đợt trước, thị trường giá thứ cấp căn hộ tại TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý và 3% theo năm. Các khu vực xa trung tâm, có nguồn cung căn hộ lớn, ghi nhận tình trạng cắt lỗ trong giai đoạn trước cũng ghi nhận mức tăng giá thứ cấp 2-3% theo năm nhờ thông tin tốt về việc hoàn thiện, mở bán các tiện ích mới tại dự án và tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại khu vực xung quanh dự án trong quý II.

Dự báo giá căn hộ nửa cuối năm

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo, từ nay đến cuối năm 2024, với nguồn cung sơ cấp tiếp tục tăng trong thời gian tới, tốc độ tăng giá bán thứ cấp dự kiến ​​sẽ chậm lại với giá bán cuối năm 2024 dự kiến ​​tăng khoảng 22% theo năm.

Tại TP.HCM, với hơn 8.000 căn hộ mới dự kiến ​​mở bán trong năm 2024, giá căn hộ sơ cấp dự kiến ​​tăng khoảng 5%/năm, góp phần thu hẹp khoảng cách giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM.

Theo các chuyên gia CBRE, với xu hướng điều chỉnh lãi suất như hiện nay, người mua nhà sẽ phải cân nhắc đến khả năng chi trả của mình. Việc lãi suất tăng sẽ tác động đến tâm lý người mua và chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư do chi phí huy động vốn. Tùy thuộc vào mức tăng của lãi suất, mức tăng giá dự án sắp tới sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp, vì phải dựa trên nhu cầu và khả năng chi trả của người mua.

Link nguồn: https://cafebiz.vn/chuyen-gia-bat-ngo-du-bao-gia-ban-chung-cu-nua-cuoi-nam-2024-ha-noi-tang-22-tphcm-tang-5-176240709180755313.chn