Phần lớn các lô đất đều được chia nhỏ thành các thửa đất tại các quận ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất,… để mua bán, đầu cơ chênh lệch giá đất nhưng không đưa vào sử dụng. Ảnh: Một lô đất chia thành 4 thửa đất nhỏ hơn đang được rao bán.
Thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, quy mô tối thiểu đối với từng loại đất. Theo đó, trường hợp tách thửa không tạo đường mới trong phạm vi phường, thị trấn thì đất phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m, chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên.
Đối với các xã ở đồng bằng, diện tích tách thửa đất tối thiểu là 80 m2, đối với các xã ở trung du là 100 m2 và đối với các xã ở miền núi là 150 m2 trở lên.
Trường hợp tách thửa đất có hình thành lối đi thì chiều rộng mặt cắt ngang yêu cầu của lối đi là từ 3,5m đối với thị trấn, 4m trở lên đối với đồng bằng và 5m trở lên đối với trung du, miền núi.
Đối với đất phi nông nghiệp, dự thảo quy định áp dụng đối với thửa đất không được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, đối với đất dịch vụ thương mại, thửa đất mới phải có chiều rộng từ 10 m trở lên, tiếp giáp với đường giao thông, diện tích tối thiểu là 400 m2. Đối với các loại đất phi nông nghiệp khác, thửa đất phải có chiều rộng trên 20 m, diện tích tối thiểu là 1.000 m2.
Tại các xã còn lại, đất dịch vụ thương mại phải có diện tích không nhỏ hơn 800 m2 và đất phi nông nghiệp khác phải có diện tích không nhỏ hơn 2.000 m2.
Hiện nay, việc phân lô đất đai tại Hà Nội được áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, thửa đất sau khi phân lô phải có diện tích tối thiểu là 30 m2 đối với các phường, thị trấn và không thấp hơn 50% hạn mức giao đất mới (tối thiểu) đối với các diện tích còn lại.
Các vấn đề nêu ra
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc nâng diện tích tối thiểu phân lô đất ở các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng phân lô, phá vỡ quy hoạch đô thị tràn lan ở khu vực trung tâm vì Hà Nội là đô thị đặc biệt, chịu áp lực lớn về tăng trưởng dân số cơ học, trong đó mật độ dân số tập trung cao ở các quận, huyện.
Trên thực tế, không chỉ tại các quận nội thành mà ngay cả tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Ba Vì… thời gian gần đây xuất hiện làn sóng nhà đầu tư mua đất nông nghiệp diện tích lớn, sau đó chia nhỏ theo diện tích đất ở tối thiểu theo địa phương (như tại xã Đông Yên, huyện Quốc Oai là 60m2/lô) cùng với đất vườn (đất trồng cây lâu năm) rồi mua đi bán lại, đẩy giá lên cao để kiếm lời.
Theo quan sát, những lô đất tách thửa có diện tích tối thiểu nêu trên sau khi được mua đi bán lại khi thị trường hạ nhiệt, làn sóng đầu cơ tạm lắng, thường bị bỏ hoang nhiều năm trời, không có người ở cũng như không có hoạt động xây dựng, sinh hoạt.
Theo các chuyên gia, tình trạng trên đang ngày một phá vỡ quy hoạch nông thôn và về lâu dài có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững, ổn định của nền kinh tế vì đất đai vốn là tư liệu sản xuất của nhân dân đã trở thành công cụ đầu cơ tài chính mà không được đưa vào sử dụng.
Bình luận về phương án tăng diện tích tối thiểu được phép tách thửa của Hà Nội, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội, đề xuất tăng điều kiện tách thửa chỉ được đánh giá dưới góc độ kỹ thuật (bao gồm tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài thửa đất…) mà chưa xem xét đến các yếu tố khác như nguồn gốc thửa đất hay người sử dụng đất.
Cụ thể, theo ông Tuấn, ví dụ một gia đình có một thửa đất rộng 90 m2 ở quận trung tâm, bố mẹ muốn chia thành ba thửa đất cho ba người con, mỗi thửa đất rộng 30 m2. Với quy định mới, thửa đất đó không đủ điều kiện để chia đôi, “chưa nói đến chia ba cho ba người con”.
“Quy định về diện tích tách thửa tối thiểu cần phải tính đến nhiều khía cạnh khác như đời sống kinh tế – xã hội của người dân, ngoài tiêu chí kỹ thuật”, các chuyên gia cho hay.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, cần cân nhắc giữ nguyên điều kiện về diện tích đất tối thiểu để chia thửa theo tiêu chuẩn kỹ thuật (diện tích tối thiểu 30 m2, chiều dài 3 m) như hiện nay và có thể bổ sung thêm quy định cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng đất của người khác chỉ được chia thửa sau khoảng 3-5 năm kể từ ngày giao dịch. Ngược lại, cá nhân được thừa kế, được tặng cho đất hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì không bị giới hạn về thời hạn chia thửa.
Chia sẻ quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, quy định mới cần cân đối giữa việc đảm bảo nhu cầu chính đáng của người dân về phân lô đất nền và tránh tình trạng lạm dụng, bóp méo, phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, đề xuất tăng diện tích tối thiểu để phân lô đất nền phải khảo sát kỹ ý kiến của người dân, nhất là người dân ở các phường, thị trấn trên địa bàn thành phố.
Trước đó, trong báo cáo gửi Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề, chất vấn ngành xây dựng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với nhà đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản.
Cụ thể, luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân xây dựng nhà ở, phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
Theo đó, quy định mới sẽ cấm việc phân lô, bán đất tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Đối với các khu vực còn lại, UBND tỉnh sẽ quyết định khu vực nhà đầu tư được phân lô, chuyển nhượng đất cho cá nhân xây dựng nhà ở riêng.
Trong khi đó, Luật cũ chỉ hạn chế việc phân lô, bán đất tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh là các công trình điểm nhấn kiến trúc đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
“Quy định mới sẽ tạo điều kiện để các địa phương chủ động, kiểm soát hiệu quả hơn việc phân lô, bán đất”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.
Link nguồn: https://cafef.vn/ha-noi-du-kien-nang-dien-tich-tach-thua-toi-thieu-len-50m2-va-mot-so-van-de-dat-ra-188240904153205361.chn
