Theo Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND, các yếu tố tác động đến giá đất, tiêu chí hình thành các yếu tố tác động đến giá đất để phân tích, xác định mức độ tương đồng nhất định và điều chỉnh từng yếu tố tác động đến giá đất giữa tài sản định giá và tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
– Vị trí, vị trí thửa đất, lô đất: Khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, trung tâm giáo dục đào tạo, công viên, khu vui chơi giải trí, chợ, cơ sở y tế (theo vị trí, hiện trạng dự án, lô đất, bãi đất); mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; Giá đất theo Bảng giá đất của Thành phố (theo vị trí dự án, lô đất, bãi đất), mức chênh lệch điều chỉnh không quá 15%.
Điều kiện giao thông: Loại đường (nhựa đường, bê tông, đất và các kết cấu đường khác) giáp ranh với dự án, thửa đất, lô đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất, chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; Chiều rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) giáp ranh với dự án, thửa đất, lô đất, chênh lệch điều chỉnh không quá 10%. Số lượng mặt đường giáp ranh với dự án, thửa đất, lô đất; chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng đất đai, nhà ở riêng lẻ: Tổ chức định giá đất tiến hành khảo sát, thu thập, đánh giá các chỉ tiêu bổ sung tại mặt cắt đường nội bộ (nếu có) giáp ranh với thửa đất theo quy hoạch đã được phê duyệt, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Điều kiện về cấp nước, thoát nước, cấp điện: Khu vực có nguồn cấp nước, cấp điện ổn định hoặc không ổn định, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; Tình trạng ngập lụt khi có mưa lớn, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Diện tích, kích thước, hình dạng thửa đất, diện tích đất: Diện tích, hình dạng thửa đất, diện tích đất, trường hợp tài sản thẩm định giá là nhiều thửa đất có vị trí, hình dạng tương tự nhau thì diện tích của thửa đất đại diện được lấy theo diện tích bình quân của các thửa đất là tài sản thẩm định giá, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 10%. Mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, diện tích đất, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn dịch vụ thương mại, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp: tiến hành khảo sát, tập hợp, đánh giá theo tiêu chí diện tích căn hộ, diện tích sàn cho thuê (đối với tài sản định giá theo diện tích bình quân), mức điều chỉnh không quá 10%.
Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chênh lệch mức điều chỉnh không quá 5%. Số tầng cao của công trình, tầng hầm, chênh lệch mức điều chỉnh không quá 5%.
Đối với kinh doanh khách sạn: Tổ chức định giá đất tiến hành khảo sát, thu thập và đánh giá thêm các tiêu chí như số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp theo hạng sao), với mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Hiện trạng môi trường, an ninh: Ô nhiễm bụi, tiếng ồn, không khí, nước; gần nghĩa trang, khu xử lý rác thải, chênh lệch điều chỉnh không quá 5%. Mật độ dân số, tình hình an ninh khu vực, chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất còn lại để thực hiện dự án, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%. Đối với đất ở, chung cư để bán (sử dụng lâu dài) thì không điều chỉnh.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất theo điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương bao gồm: danh lam thắng cảnh, đền, chùa, miếu, làng nghề truyền thống, với mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp bao gồm: năng suất cây trồng, vật nuôi, mức chênh lệch giá điều chỉnh không quá 20%. Vị trí, đặc điểm thửa đất, diện tích đất, khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, mức chênh lệch giá điều chỉnh không quá 20%.
Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: chiều rộng đường, cấp đường, kết cấu mặt đường, điều kiện địa hình, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%; thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế địa phương, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán: căn cứ vào tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể đề xuất trong báo cáo thuyết minh phương án giá đất, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/ha-noi-quy-dinh-cac-yeu-to-anh-huong-den-gia-dat.htm
