Theo Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND, có những yếu tố chính tác động đến giá đất. Các yếu tố này sẽ được phân tích để xác định mức giá phù hợp, điều chỉnh giữa tài sản được định giá và tài sản so sánh, chủ yếu áp dụng đối với đất phi nông nghiệp. Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 16 tháng 9 năm 2024.
Các yếu tố quan trọng trong quá trình xác định giá đất được liệt kê như sau:
Về vị trí của lô đất: Khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; giáo dục đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí; chợ, cơ sở y tế (theo vị trí, hiện trạng dự án, thửa đất, lô đất), mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; giá đất theo bảng giá đất của thành phố (theo vị trí dự án, thửa đất, lô đất), mức chênh lệch điều chỉnh không quá 15%.
Về tình hình giao thông: Loại đường (nhựa đường, bê tông, đất và các kết cấu đường khác) giáp ranh dự án, thửa đất, khu đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất, chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; chiều rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) giáp ranh dự án, thửa đất, khu đất, chênh lệch điều chỉnh không quá 10%; số lượng mặt đường giáp ranh dự án, thửa đất, khu đất (bao gồm cả đường, ngõ), chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng đất đai và nhà ở riêng lẻ: Tổ chức định giá đất tiến hành khảo sát, thu thập, đánh giá các chỉ tiêu bổ sung đối với các đoạn đường nội bộ (nếu có) giáp ranh với thửa đất theo quy hoạch đã được phê duyệt, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Về điều kiện cấp thoát nước và cấp điện: Tại những khu vực có nguồn cung cấp nước, điện ổn định hoặc không ổn định, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; trường hợp ngập lụt khi có mưa lớn, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Về diện tích, kích thước, hình dạng thửa đất, diện tích đất: Trường hợp tài sản thẩm định giá là nhiều thửa đất có vị trí, hình dạng tương tự nhau thì diện tích của thửa đất đại diện được lấy theo diện tích trung bình của các thửa đất là tài sản thẩm định giá, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 10%; mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, diện tích đất (diện tích trung bình trong trường hợp tài sản thẩm định giá là nhiều thửa đất có vị trí, hình dạng tương tự nhau), mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Về trường hợp ước tính: Giá chuyển nhượng nhà chung cư; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn dịch vụ thương mại, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp sẽ được khảo sát, thu thập và định giá theo tiêu chí diện tích căn hộ và diện tích sàn cho thuê (đối với tài sản định giá theo diện tích bình quân), mức chênh lệch điều chỉnh không quá 10%.
Về các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; số tầng cao xây dựng, tầng hầm, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Đối với doanh nghiệp khách sạn: Tổ chức định giá đất tiến hành khảo sát, thu thập và đánh giá thêm các tiêu chí như số phòng và tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp theo số sao), mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Tình hình môi trường và an ninh hiện nay: Ô nhiễm bụi, tiếng ồn, không khí, nước; gần nghĩa trang, khu xử lý rác thải, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; mật độ dân số, tình trạng an ninh của khu vực, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Về thời hạn sử dụng đất: Đối với thời hạn sử dụng đất còn lại để thực hiện dự án, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%; đối với đất ở, căn hộ để bán (thời hạn sử dụng lâu dài) không điều chỉnh.
Về các yếu tố khác tác động đến giá đất theo điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phươngBao gồm: Danh lam thắng cảnh; đền, chùa, miếu; làng nghề truyền thống, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 5%.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệpbao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%; vị trí, đặc điểm của thửa đất, khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, chiều rộng đường, mực đường, kết cấu mặt đường, điều kiện địa hình, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%; thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%.
Ngoài ra, các yếu tố khác tác động đến giá đất phù hợp với thực tế địa phương, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán: Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể đề xuất trong báo cáo thuyết minh phương án giá đất, mức chênh lệch điều chỉnh không quá 20%.
Link nguồn: https://cafef.vn/ha-noi-ban-hanh-tieu-chi-xac-dinh-gia-dat-moi-188240917094627779.chn
