Cơ chế này do Washington đề xuất khi bang này muốn có đất để xây dựng thủ đô của Mỹ khi thành lập nhà nước Liên bang. Ông cho phép nhận chuyển nhượng ruộng đất tại chỗ của các chủ đồn điền, nhưng quá mất công và phức tạp. Ông đã nghĩ ra cơ chế huy động các chủ đồn điền góp đất theo tỷ lệ giá đất tăng khi nơi đây trở thành thủ đô. Những người trồng rừng đã nhiệt tình tham gia và thủ đô của Mỹ ngày nay đã được xây dựng.
Kinh nghiệm thế giới
Xung quanh chúng ta, Nhật Bản sau Thế chiến 2 cũng sử dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh đất đai (landóp/rejustment) để khôi phục, xây dựng lại các đô thị đổ nát sau chiến tranh. Hàn Quốc cũng vận dụng cơ chế này để đô thị hóa nhanh chóng, thuận lợi và đã đạt được hơn 80% dân số sống ở đô thị, các khu dân cư nông thôn không khác gì đô thị.
Cơ chế này lợi đủ đường, nhà nước không mất tiền phát triển đô thị, góp đủ quỹ đất để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng, nâng cấp đô thị, còn lại bán lấy tiền xây dựng. Người dân địa phương cũng được hưởng lợi vì được sống trong khu dân cư khang trang hơn. Các đô thị phát triển, chỉnh trang tốt hơn, phù hợp với quy hoạch. Cơ chế này không có chỗ cho quyền lợi của chủ đầu tư dự án.
Ở các nước công nghiệp hóa, di dời đất đai không còn là gánh nặng. Tất cả các vụ chuyển nhượng đất đai đều không lớn và có thể áp dụng cơ chế chuyển nhượng đất đai tự nguyện để không xảy ra xung đột lợi ích giữa bên cần đất và bên có đất.
Vấn đề chuyển dịch đất đai được đặt ra như một trọng tâm ở các quốc gia đang công nghiệp hóa và đô thị hóa. Các nước này nói chung, cũng như Việt Nam nói riêng, cần nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm của các nước công nghiệp mới như Hàn Quốc, Xin-ga-po, Đài Loan (Trung Quốc).
Mở rộng phạm vi áp dụng, các đô thị lớn có quá trình hình thành khá lâu, có những khu phố sang trọng nhưng cũng có những khu ổ chuột, ví dụ các đô thị ở Mỹ, Brazil, Ấn Độ, Nam Phi… Ở đây, người ta cũng sử dụng cơ chế góp/điều chỉnh lại quỹ đất để nâng cấp đô thị hiện có hoặc xây dựng đô thị mới.
Ở những khu dân cư kém phát triển, điều đầu tiên cần xem xét là tính hợp pháp của các thửa đất đang được sử dụng. Nhìn chung, do trước đây đã chiếm dụng đất của người dân từ nơi khác đến thành phố lập nghiệp nên người dân thường có chủ trương công nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với mảnh đất này.
Nếu thửa đất quá nhỏ, không đủ đất góp thì người ta xây chung cư để chuyển cư dân về ở chung cư. Còn lại, quy định về góp/điều chỉnh lại đất được thực hiện theo nguyên tắc tỷ lệ diện tích đất còn lại trên tổng diện tích đất bằng với tốc độ tăng giá đất do khu đô thị hoàn chỉnh mang lại.
Cơ chế góp/điều chỉnh lại đất đai cũng được áp dụng cho các trường hợp: Mở rộng ngõ nhỏ thành phố lớn; cải tạo nhà chung cư; dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp; cải tạo và xây dựng nông thôn mới; và nhiều trường hợp khác cần điều chỉnh lại đất đai.
Kế hoạch góp/điều chỉnh đất đai có thể được đề xuất bởi chính phủ, bởi một tổ chức xã hội đại diện cho cư dân đô thị, bởi cộng đồng cư dân tại đó, hoặc bởi một nhà đầu tư. Chỉ là chính quyền phải tham gia vào quá trình từ khi đề xuất dự án, nghiên cứu quy hoạch, hoàn thiện quy hoạch và là người phê duyệt quy hoạch cuối cùng sau khi quy hoạch đã được đa số cộng đồng địa phương thông qua. đó là sự đồng thuận.
Phương án góp đất/điều chỉnh lại phải phù hợp với đồ án quy hoạch chi tiết đô thị tại đây. Cơ quan quản lý đất đai tại đô thị đó có trách nhiệm chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính theo kế hoạch sử dụng đất mới.
Giải pháp cho Việt Nam
Khái niệm “đại đa số người dân đồng ý” với phương án góp/điều chỉnh đất đai là khái niệm chung, tỷ lệ đồng thuận cụ thể là trên 2/3, 70%, 75%, 80% thậm chí lên đến 90% tùy theo từng địa phương. tình hình cụ thể của từng nơi mà quyết định. Nhóm thiểu số nào không đồng ý sẽ bị cưỡng chế thực hiện quy hoạch hoặc bị nhà nước tịch thu đất theo quy định của pháp luật. Tỷ lệ dân số đồng ý nên được quy định trong luật, nhưng trên thực tế ở nhiều nước, khi quy hoạch được xây dựng thỏa đáng về lợi ích, tỷ lệ đồng thuận thường đạt gần 100%.
Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất đai không chỉ đảm bảo lợi ích của cộng đồng mà còn dành một phần giá trị đất đai để tham gia phát triển đô thị, giảm nguy cơ khiếu kiện của cư dân.
Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất sẽ giảm nguy cơ khiếu kiện của người dân
Tất cả những công việc và con số nêu trên chỉ là thủ tục. Điều quan trọng là các bên liên quan phải hiểu lợi ích được chia sẻ ở đây như thế nào. Kế hoạch tài chính phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và dễ hiểu.
Thông thường, người đề xuất dự án phải thống nhất với chính quyền một số nguyên tắc chính bao gồm: Cần thuê công ty tư vấn trong quá trình chuẩn bị đầu tư để lập phương án góp/tái điều chỉnh đất đai, bao gồm cả việc tìm nguồn vốn chuẩn bị đầu tư; Họp cộng đồng dân cư có liên quan để thống nhất chủ trương thực hiện dự án và xác định tỷ lệ góp đất hợp lý đối với từng loại đất; Công ty tư vấn lập phương án góp/điều chỉnh lại đất đai, bao gồm thảo luận với từng hộ có quyền lợi liên quan; Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc tham gia dự án bất động sản thuộc khu vực công.
Tiếp đó, công ty tư vấn lập phương án cuối cùng phù hợp với quy hoạch đô thị, phương án tài chính chi tiết, đảm bảo được đa số các trường hợp dự án nhất trí, hoàn chỉnh phương án; Tổ chức giới thiệu chi tiết phương án đến cộng đồng dân cư và lấy ý kiến đóng góp của cộng đồng dân cư.
Sau một thời gian nhất định, tổng hợp ý kiến của cư dân, công ty tư vấn lập báo cáo phân tích rõ những nội dung không đồng ý và lý do không đồng ý cụ thể; Những ý kiến hợp lý sẽ được xem xét điều chỉnh phương án, những ý kiến chưa hợp lý sẽ được nêu rõ trong Báo cáo tổng kết trình cấp có thẩm quyền; Chính phủ phê duyệt phương án và quyết định xử lý các trường hợp không đồng ý theo quy định của pháp luật; Triển khai kế hoạch…
Hiện nay, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam do Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII thông qua đã đặt ra yêu cầu vận dụng cơ chế này để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn.
Link nguồn: https://cafef.vn/gop-quyen-su-dung-dat-giam-rui-ro-khieu-kien-tu-cu-dan-20221117151816635.chn
