Câu chuyện Starbucks Reserve Hàn Thuyên đóng cửa ngày 26/8 vì không đạt được thỏa thuận về giá thuê, từ mức giá thuê ban đầu là 21.000 USD/tháng (hơn 520 triệu đồng/tháng) sau 7 năm lên 30.000 USD/tháng (khoảng 757 triệu đồng) vẫn đang nhận được nhiều sự quan tâm.
Các chuyên gia thị trường cho rằng, mức giá mặt bằng Hàn Thuyên với tổng diện tích 212,5m2 mà chủ đầu tư mới chào bán không hề đắt, bởi đây là sản phẩm có số lượng hạn chế, luôn có khách hàng cá nhân muốn thuê hoặc mua.
Tốt hơn là để trống hơn là giảm giá
Từ khi dịch COVID-19 bùng phát, nhiều vị trí đắc địa tại trung tâm TP.HCM trên các tuyến đường Nguyễn Huệ, Nguyễn Du, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế… đã bị bỏ trống trong một thời gian dài do khó tìm được khách hàng. Không chỉ vì giá thuê cao, lên đến vài trăm triệu đồng/tháng, mà mặt bằng tại khu vực này là loại “sản phẩm đặc biệt”, chỉ phù hợp với một số ít thương hiệu rất lớn có đủ tiềm năng và không phải sản phẩm nào cũng có thể bán được tại đây.
Mặt bằng tại số 75 Nguyễn Du, góc Pasteur (quận 1), vốn là địa chỉ rất được ưa chuộng của Highlands, đã bỏ trống từ năm 2021 và vẫn đang tìm kiếm khách thuê. (Ảnh: P. Minh)
Đáng chú ý, theo thông tin đăng tải trên các nhóm bất động sản, giá thuê mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm quận 1 đã tăng khoảng 19-20%, mặc dù đã bỏ trống và cho thuê từ lâu. Ví dụ, khu vực phố Nguyễn Du có nhiều mặt bằng siêu VIP cho thuê từ vài chục triệu đến khoảng 450 triệu đồng/tháng tùy theo diện tích và vị trí, và mức giá này đã tăng khoảng 19% trong năm qua.
Mặt bằng tại khu vực trung tâm Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện thành phố, Công viên 30/4… cũng có giá thuê từ 550 triệu đồng đến cả tỷ đồng, tăng khoảng 19%.
Một trong những vị trí đắc địa tại Quận 1 đang bỏ trống từ năm 2021 là mặt bằng tại số 75 Nguyễn Du, góc Pasteur. Đây là căn nhà 1 tầng có diện tích 25x28m, giá cho thuê hiện tại là 300 triệu/tháng.
Trước năm 2021, đây là địa chỉ đông đúc của Highlands Coffee. Nhưng vào thời điểm dịch COVID-19 bùng phát, thương hiệu cà phê này đã rời đi, với nhiều nguồn tin cho biết họ không thể thống nhất về mức giá thuê mới. Và đây cũng là một trong những mặt bằng hiếm hoi trên khu đất vàng bị bỏ trống trong thời gian dài.
Lý giải nguyên nhân nhiều mặt bằng muốn để trống nhưng chủ đầu tư vẫn không giảm giá, các chuyên gia thị trường cho rằng bất động sản khu vực này không chỉ là tài sản thông thường mà là “tài sản tích lũy”, không có nhiều giao dịch mua bán.
Chủ sở hữu những bất động sản này có dòng tiền tốt, tiền thuê nhà hàng tháng vài trăm triệu đồng không phải là số tiền lớn. Họ có thể chấp nhận mất số tiền này trong nhiều tháng để mặt bằng bỏ trống, với mục tiêu giữ và tăng giá trị bất động sản sở hữu, không phải giảm giá, cho thuê lại với giá rẻ.
Mặc dù giá thuê cao nhưng khu vực trung tâm quận 1 luôn là nơi tập trung đông đúc các chuỗi trà, cà phê. (Đồ họa: Huy Mạnh)
Theo chuyên gia Đinh Minh Tuấn, định giá các bất động sản này thường dựa trên giá trị cho thuê. Nếu giá cho thuê thấp, giá trị ngôi nhà sẽ giảm, ngược lại, nếu giá cho thuê cao, giá bán cũng sẽ tăng. Đó cũng là lý do tại sao mặt bằng tại 11-13 Hàn Thuyên không chấp nhận mức giá thương lượng của Starbucks sau khi ký hợp đồng thuê mới. Chủ sở hữu ngôi nhà này được cho là đã đưa ra mức giá cho thuê mới là 30.000 USD/tháng và giá bán được ấn định ở mức 600 tỷ đồng.
Mặt khác, một số chủ nhà vẫn chấp nhận mức giá thấp hơn dự kiến, nhưng không phải để “thoát khỏi thị trường đơn lẻ” mà để cho thuê với một thương hiệu có uy tín.
Một môi giới bất động sản tại quận 1 cho biết đã đàm phán thành công giá nhà tại ngã tư Trần Quang Khải – Nguyễn Hữu Cầu thấp hơn giá thị trường gần 15% trong 2 năm để cho một thương hiệu cà phê mới nổi thuê. Lý do thuyết phục được chủ nhà là thương hiệu hot, cộng thêm thiết kế điểm bán đặc biệt làm tăng giá trị căn nhà.
Số liệu từ một trang web bất động sản cho thấy, giá thuê nhà phố tại TP.HCM đầu năm 2024 vẫn có xu hướng tăng đều ở nhiều quận và TP. Thủ Đức, mức tăng cao nhất lên tới 40%, mặc dù tình hình kinh doanh chưa thực sự cải thiện.
Việc các chuỗi F&B lớn như Highlands, Katinat, Trung Nguyên Legend, Starbucks… liên tục mở thêm các cơ sở mới tại những vị trí đắc địa khiến cho cuộc cạnh tranh, bám đuổi nhau trên những mảnh đất vàng luôn diễn ra khốc liệt.
>>> 'Cuộc chiến' khốc liệt giành thị phần tỷ đô giữa các chuỗi cà phê tại Việt Nam
Tại sao phải thuê mặt bằng đắt tiền?
Chia sẻ mới đây tại diễn đàn F&B do iPos.vn tổ chức, ông Đỗ Duy Thành – Giám đốc FnB Director cho biết, mặt bằng luôn là rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp kinh doanh ẩm thực.
Ông cho biết thị trường có rất nhiều mặt bằng trống, nhưng không phải mặt bằng nào cũng phù hợp để kinh doanh. Những nơi có giá cả phải chăng không phải là những vị trí thuận tiện, còn những vị trí tốt thì lại quá đắt đỏ. Đó là lý do tại sao các thương hiệu luôn tìm kiếm mặt bằng, và nghịch lý thay, thị trường vẫn còn rất nhiều mặt bằng trống đang chờ khách hàng.
Tuy nhiên, chi phí mặt bằng cao nhất chỉ nên chiếm 30% tổng chi phí kinh doanh để đảm bảo khả năng hoạt động và có lợi nhuận.
Khu vực Hồ Con Rùa, nơi tập trung nhiều thương hiệu FB lớn, mặc dù giá thuê không hề rẻ. (Ảnh: Như Ý)
Trên thực tế, số liệu thống kê cho thấy giá thuê mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm Quận 1, Quận 3 như Hàn Thuyên, Nguyễn Du, Alexander De Rhodes, quanh hồ Con Rùa, ngã 6 Phù Đổng… luôn cao gấp 3-4 lần hiệu quả kinh doanh của điểm bán. Nhiều chuỗi phải bù lỗ vì chi phí mặt bằng làm xói mòn lợi nhuận, nhưng họ không ngần ngại chi tiền để gia nhập khu vực này, vì giá trị quảng bá hình ảnh và tiếp thị.
Một ví dụ điển hình là tòa nhà 325 Lý Tự Trọng trên ngã 6 Phù Đổng, nơi có giá thuê khoảng 700 triệu đồng/tháng nhưng luôn là địa chỉ mà các thương hiệu cạnh tranh. Mới đây, một doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao là DannyGreen đã trúng thầu thuê căn nhà này.
Trước đó, thương hiệu hành lý và túi xách MIA đã có mặt tại đây khoảng một năm, với mức thuê là 26.000 USD/tháng. MIA rời đi vào tháng 3 năm 2024 và vào giữa tháng 7 năm 2024, cửa hàng nông sản đã mở cửa với sự chào đón nồng nhiệt.
Không gian 3 mặt tiền này từng là trụ sở của chuỗi cà phê PhinDeli, với mức giá được báo cáo là khoảng 25.000 đô la/tháng. Không gian này chỉ bỏ trống trong khoảng 6 tháng, trong đợt bùng phát COVID-19 năm 2021, và giá thuê luôn cao hơn trước.
Ông Lâm Bội Minh, người sáng lập chuỗi trà và cà phê Phúc Long, chia sẻ rằng vào năm 2014, khi chuỗi Phúc Long mới bắt đầu phát triển, ông quyết định mở cửa hàng thứ 10 tại Ngã tư Phù Đổng. Vào thời điểm đó, đối với một Phúc Long trẻ tuổi, việc thuê địa điểm này được cân nhắc rất kỹ lưỡng, bởi chi phí thuê khoảng 14.000 USD ngay cả khi không có chỗ đậu xe.
Tòa nhà 325 Lý Tự Trọng tại ngã tư Phù Đổng là một trong những tòa nhà có giá thuê đắt đỏ nhất tại trung tâm TP.HCM nhưng luôn là nơi các doanh nghiệp cạnh tranh nhau để có mặt bằng. (Ảnh: DannyGreen)
Tuy nhiên, đây là thời điểm Phúc Long cần xây dựng thương hiệu và quyết định của ông là đúng đắn. Các cửa hàng Phúc Long tại đây luôn đông khách từ sáng đến tối. Từ đó, Phúc Long trở thành ngôi sao sáng trong ngành F&B.
Sau 5 năm thành lập cửa hàng flagship tại địa điểm này, Phúc Long đã rời đi khi giá mặt bằng tăng lên 25.000 USD/tháng. Với mức giá này, một thương hiệu sữa đậu nành ngay lập tức thay thế Phúc Long.
Bà Vũ Kim Hạnh, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp hàng Việt Nam chất lượng cao, chia sẻ, nếu tính chi phí thuê biển quảng cáo tại trung tâm thì không quá chênh lệch, nhưng đó là nơi được gọi là cửa hàng flagship để người tiêu dùng trải nghiệm. Với các cửa hàng flagship, hiệu quả kinh doanh được tính bằng nhiều thứ khác chứ không chỉ là con số.
DannyGreen cho biết quyết định mở cửa hàng tại Ngã tư Phù Đổng nhấn mạnh cam kết của công ty trong việc đưa các sản phẩm chất lượng cao đến gần hơn với phân khúc người tiêu dùng Việt Nam. Vị trí đắc địa này không chỉ đảm bảo lượng khách hàng lớn mà còn phù hợp với tầm nhìn của công ty là thúc đẩy lối sống lành mạnh và tiêu dùng hữu cơ tại các khu vực thành thị.
Trả lời VTC News, ông Phan Minh Thông, nhà sáng lập Phúc Sinh Group cho biết, vị trí cửa hàng càng đắc địa thì chi phí càng cao. Tuy nhiên, vì mục đích xây dựng thương hiệu, các chuỗi sẽ chấp nhận. Ví dụ, K Coffee của Phúc Sinh đã mở được 10 năm với nhiều cửa hàng, nhưng khi cửa hàng trên phố Hai Bà Trưng (quận 1) xuất hiện, thương hiệu K Coffee đã được biết đến rộng rãi, nhờ vị trí đắc địa làm cho tên thương hiệu nổi bật.
“Do đó, mặc dù chúng tôi chưa có lãi nhưng hiệu quả kinh doanh rất tốt vì đây là cửa hàng giúp chúng tôi xây dựng thương hiệu. Có những cửa hàng phải mở đúng nơi, đúng thời điểm để giúp doanh nghiệp quảng bá hình ảnh và xây dựng thương hiệu”, ông Thông chia sẻ.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-thue-ngon-het-loi-nhieu-hang-van-dot-tien-cho-mat-bang-trung-tam-tphcm-188240829073036549.chn
