Dù không phải là kênh đầu tư vàng hái ra tiền nhưng chung cư luôn được nhiều nhà đầu tư đánh giá là kênh bỏ vốn an toàn, ổn định. Đặc biệt, đây là sân chơi “khá dễ chịu” cho những nhà đầu tư “tay mơ”, không thích mạo hiểm. Họ thường xuống tiền vào thời điểm dự án mới mở bán, chờ đợi sự tăng giá theo tiến độ. Trong khoảng thời gian đợi giá chung cư lên cao, nhà đầu tư tranh thủ kiếm dòng tiền từ cho thuê.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư “tay mơ” nhận thấy phân khúc này đã không còn nhiều hấp dẫn.
Ông T.T (Hà Nội) vừa mới thanh khoản một căn chung cư tại Hoài Đức. Lý do mà ông quyết định từ bỏ sân chơi mà hơn 5 năm theo đuổi là bởi “tiền lời không bõ tiền công”.
“Một căn chung cư ngoại thành với mức giá 900 triệu đồng, sau khi bàn giao có thể cho thuê được 4,5 triệu đồng/ căn nguyên bản. Trong vòng 2 năm, tôi sẽ nhận được khoảng 108 triệu đồng. Theo tính toán, dự án kể từ lúc bàn giao đến khi cư dân về ở và lấp đầy, giá sẽ tăng thêm khoảng 200-300 triệu đồng. Lúc đó, tôi sẽ bán chung cư đi. Tôi đã áp dụng cách này nhiều năm và kiếm được khoản tiền ổn định. Dù không mang đến tỷ suất sinh lời ổn định nhưng chung cư lại là kênh đầu tư rất dễ cho những người bận rộn, muốn kiếm tiền bằng nghề tay trái”.
Tuy nhiên, ông T. cho rằng, đến hiện tại, đầu tư chung cư chỉ lỗ chứ rất ít khi lãi. Phân tích cho nhận định này, ông T. nói, giá chung cư hiện tại khá đắt đỏ, nguồn cung lớn, nhưng giá cho thuê lại thấp. Ông lấy ví dụ, một căn chung cư tại khu vực Tây Mỗ mua năm 2020 với giá 1,9 tỷ đồng căn 2 phòng ngủ, diện tích 54m2. Nhưng mức độ cạnh tranh rất lớn, đa phần chủ yếu là nhà đầu tư ôm hàng nên muốn cho thuê được, giá phải rẻ. Có nhiều khách chỉ trả 4 đến 4,5 triệu đồng căn nguyên bản chủ đầu tư, tức tỷ suất sinh lời khoảng 2-3%.
Trong khi nếu gửi tiết kiệm 1,9 tỷ đồng, lãi suất lên tới 7-8%. Chưa kể, những căn chung cư mới ra hiện nay lên tới 40-42 triệu đồng/m2, tức khoảng 2,3 tỷ đồng căn 2 phòng ngủ. Giá cho thuê lại không đổi, chưa kể có phần giảm vì khách bỏ nhiều trong khi giá căn hộ tăng. So về mức độ sinh lời thì chung cư không còn là phân khúc hấp dẫn.
Khảo sát thị trường cho thấy, mức giá cho thuê tại căn chung cư Gemek 1 (An Khanh, Hoài Đức) dao động từ 4-6 triệu, phụ thuộc vào diện tích và nội thất trong căn hộ, trong khi giá bán của căn hộ này dao động từ 1,3-1,7 tỷ đồng. Tại Gemek 2, mức giá cho thuê dao động từ 5-7 triệu đồng, mức giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp từ 1,35-1,9 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ tại Thăng Long Victoria cho thuê với mức giá 4-5,5 triệu đồng/căn.
Tại Mỹ Đình, căn hộ An Bình City đầy đủ nội thất cho thuê với mức giá 7 triệu đồng. Giá bán căn hộ này đang được rao bán khoảng 2 tỷ đồng. Một căn chung cư The Florence từ 2-3 phòng ngủ cũng đang cho thuê với giá 9-12 triệu đồng tuy nhiên giá bán căn hộ này rơi vào khoảng 3 tỷ.
Báo cáo mới đây nhất của Savills Việt Nam nhận định, do tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến nguồn cầu thuê, công suất của thị trường tiếp tục vật lộn ở mức thấp tại 69%. Số căn trống tiếp tục tăng cao so với thời điểm trước khi có dịch bệnh xảy ra.
Trong khi đó, giá thuê tiếp tục giảm 8% theo năm và giảm 1% so với quý liền kề trước đó xuống còn 24 USD/m2/tháng. Ở thời điểm trước dịch – năm 2019, giá cho thuê đạt đỉnh với mức thuê trung bình toàn thị trường khoảng 27 USD/m2/tháng.
Báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận tình trạng giá căn hộ tăng nhưng tỷ suất cho thuê giảm. Cụ thể, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đã tăng 3-5% ở phân khúc bình dân và trung cấp so với quý I. Trái ngược với xu hướng tăng giá bán, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư (giá thuê 12 tháng/giá bán) giảm tại Hà Nội. Cụ thể, con số này giảm từ 5% năm 2019 xuống 4,8% năm 2020 và còn 4,6% trong quý II.
Nhiều dự báo cho rằng, khi tỷ suất lợi nhuận từ thị phần chung cư suy giảm mạnh, nhà đầu tư sẽ “tháo chạy” khỏi thị trường này. Dòng tiền sẽ đổ vào nhà đất, phân khúc có thể đảm bảo khả năng tăng giá nhanh và cao trong ngắn hạn.
