Đây là bức tranh chung được trình bày tại buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2024 do Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) và VARs Connect tổ chức ngày 15/7. Tham dự sự kiện, bà Phạm Thị Miên, Phó giám đốc VARs IRE, nhìn nhận thị trường nhà ở 6 tháng qua vẫn đang bám sát quá trình phục hồi với một số “hiện tượng” nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, kết quả giao dịch tốt đạt trên 70%…
GIÁ CĂN HỘ Ở HÀ NỘI TĂNG GẤP ĐÔI SO VỚI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Dữ liệu nghiên cứu từ VARs IRE cũng cho thấy chỉ số giá căn hộ tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, tốc độ tăng giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM. Tính đến quý II/2024, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đang tiến gần đến mức 60 triệu/m2. So với cùng kỳ (quý II/2019), giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 58%, cao hơn gấp đôi mức tăng (27%) của thị trường TP.HCM.
Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng giá thấp hơn so với hai thị trường phía Bắc và phía Nam. Tuy nhiên, trong quý II/2024, chỉ số giá căn hộ Đà Nẵng có mức tăng giá bán trung bình cao hơn TP.HCM.
Cùng với quá trình phục hồi của thị trường, niềm tin của thị trường cũng ghi nhận sự phục hồi đáng kể, “khoảng cách” giữa quan tâm, cân nhắc và mua nhà đã được rút ngắn, số lượng khách hàng quyết định chi tiền tăng trưởng đáng kể ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này đã giúp tỷ lệ hấp thụ của tất cả các phân khúc đều có sự cải thiện nhẹ.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, thị trường sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở thành công, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, gấp 2,4 lần quý I, có sự đóng góp của cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu nhà ở thực, với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I, giá bán phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ trong quý II đã có phần ổn định. Sự ổn định này được duy trì ở mặt bằng giá mới, cao hơn.
Tuy nhiên, các chuyên gia VARS cho rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại các địa phương.
Theo đó, xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “thống lĩnh” thanh khoản thị trường. Phân khúc nhà thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu “bật” tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung và xa hơn, ghi nhận kết quả bán hàng và giao dịch chuyển nhượng khá tốt.
ĐẤT NỀN, BIỆT THỰ, CĂN HỘ… SẴN SÀNG ĐỂ TĂNG TỐC
Xét theo khu vực, thị trường phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, căn hộ… tiếp tục ghi nhận kết quả tăng trưởng, sẵn sàng bứt phá. Khu vực miền Trung, bao gồm các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An đã bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc nhà cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, quá trình phục hồi tại thị trường phía Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung ít, chủ yếu đến từ đợt mở bán tiếp theo của các dự án cũ.
Cụ thể, trên toàn thị trường, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II đến từ các dự án tại khu vực phía Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ “lên ngôi”, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý II.
Tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cấp đang giảm, chỉ chiếm 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý II. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu tập trung ở các tỉnh/thành phố cấp 2, 3; các đô thị vệ tinh như: Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định… do chi phí phát triển dự án tại hai đặc khu đô thị ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.
Thị trường tiếp tục “vắng bóng” căn hộ thương mại giá rẻ. Nguồn cung căn hộ giá rẻ hoàn toàn do các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố loại 2, loại 3 đóng góp.
Nguồn cung nhà thấp tầng và đất nền có sự cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mới mở bán tăng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung và xa hơn do nhu cầu đầu tư tại các khu vực này phục hồi đáng kể.
Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ cao cấp. Lượng giao dịch của phân khúc nhà thấp tầng và đất nền trong quý II cũng ghi nhận sự cải thiện mạnh mẽ, tăng 60% so với quý trước.
Trên thị trường thứ cấp, nhu cầu tiếp tục hướng đến các sản phẩm đáp ứng các yếu tố sau: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; có giá trị… Nhu cầu đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển từ phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố vùng ven, trung tâm các tỉnh, thành phố giáp ranh 2 đô thị đặc biệt.
Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, giao dịch đất nền vùng ven đã bắt đầu “nóng” trở lại nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với đáy. Lượng cầu đã chuyển thành cầu ngày càng lớn, có thêm nhiều nhà đầu tư “săn” đất, chủ động xây nhà trên các lô đất đầu tư chờ giá tăng để cho thuê, kiếm dòng tiền hàng tháng. Các cuộc đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận lượng hồ sơ tăng mạnh trong thời gian gần đây, tỷ lệ đấu giá thành công cao hơn giá khởi điểm từ 20% đến 10 lần.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/gia-nha-van-nong-ran.htm
