Minh bạch thị trường đất đai
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, nước ta có 902 đô thị với tỷ lệ đô thị hóa ước đạt trên 42,6%, trong đó có 2 đô thị đặc biệt và 22 đô thị. I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 94 đô thị loại IV.
Vì vậy, mới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết chặt quy định về chia lô để bán, trong đó nêu rõ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân để xây dựng nhà riêng tại phường, quận, thị trấn. Các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III dự kiến sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường đất đai cả nước. Bởi lẽ, quy định hiện hành chỉ cấm việc chia lô đất bán tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; Các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu trung tâm và xung quanh công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến cảnh quan chính trong đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ, việc cho phép phân lô để bán trước đây, ngoài việc giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013, còn ẩn chứa nhiều bất cập. Chẳng hạn, nó làm gia tăng tình trạng khai thác tràn lan các lô đất, biến chúng thành đất ở nhưng cũng làm gián đoạn quy hoạch phát triển đô thị, lãng phí tài nguyên đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ bất động sản… Vì vậy, việc thắt chặt các quy định về chia lô, chia lô một cách tự do ở các nước giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất và chia lô. Tuy nhiên, về lâu dài, những quy định mới này sẽ giúp thị trường đất đai ngày càng hiệu quả hơn. minh bạch hơn và phát triển bền vững hơn.
Việc thắt chặt các quy định về phân lô, chia lô sẽ giúp thị trường đất đai minh bạch hơn và phát triển bền vững hơn.
Đồng tình với Chủ tịch HoREA, đại diện DKRA đánh giá không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tại các phường, quận, thành phố thuộc loại đặc biệt, loại I, loại II, đô thị loại. III hay quy định yêu cầu thanh toán giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng, một số nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong thời gian thực hiện ban đầu. Nhưng về lâu dài, đây là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều nước phát triển nhằm giúp đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản cũng như góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, từ đó tạo động lực cho người mua bất động sản. bước phát triển bền vững trong thời gian tới.
Bình luận về thị trường đất đai, đại diện DKRA cho biết, thị trường này sẽ có biến động lớn sau khi luật được áp dụng từ 1/1/2025. Các dự án đất nền chia lô tại các đô thị loại II, III đã triển khai và bán (hết sổ sách) vẫn đang được chuyển giao bình thường và thậm chí có thể được hưởng lợi ích về giá. Các dự án mới sẽ khó được phê duyệt hơn, các dự án mang tính tự phát, manh mún sẽ không còn khiến nguồn cung đất khan hiếm.
Nhà đầu tư đứng trước nguy cơ phải bán “cắt lỗ”
Còn ông Nguyễn Văn Định, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng ở nước ta nhu cầu về đất luôn rất cao trong khi thực tế thị trường thiếu nguồn cung từ các dự án chính thức. Điều này đã khiến nhiều nhà đầu cơ lợi dụng cơ hội gom đất rồi chia lô, bán lô. Đặc biệt, nhiều trường hợp còn tự ý đặt tên thương mại giống dự án chính thức để thu hút nhà đầu tư, hợp tác tạo “sốt ảo”, đẩy giá bất động sản lên cao. Vì vậy, Chủ tịch VARS cho rằng việc siết chặt quy định về chia lô, mua bán đất là cần thiết.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, đánh giá, với những quy định của luật mới về siết chặt chia lô, mua bán đất, thị trường đất đai có thể bị ảnh hưởng rất lớn. về nguồn cung, lượng khách hàng và giá bán.
Các chuyên gia dự đoán, trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, từ nhà đầu tư nắm giữ đất với mục đích phân lô, chia lô kiếm lời để bán, thanh khoản.
Chuyên gia này lý giải, hiện có tới 90% nguồn cung đất nền trên thị trường là sản phẩm cá nhân chia lô, tách lô rồi lập dự án bán hàng. Đặc biệt, loại hình đất tự chia có giá bán, diện tích, nguồn sản phẩm đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Đồng thời, loại hình đất nền riêng lẻ thường được phát triển theo hình thức “đi theo” hạ tầng hoặc dự án chính thức, giá bán sẽ rẻ hơn so với các dự án đất quy hoạch đầy đủ. Vì vậy, cả người bán và người mua đều ưa chuộng các lô đất tự chia hơn là mua các dự án đất chính thức.
Vì vậy, khi siết chặt việc chia lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng tiếp cận được loại hình này cũng ít nhiều giảm đi so với thời điểm trước. Đồng thời, thị trường có thể sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn từ các nhà đầu tư nắm giữ đất với mục đích chia lô để kiếm lời. Khi đó, nhà đầu tư sẽ chấp nhận phải bán “cắt lỗ” để thoát khỏi hàng.
Link nguồn: https://cafef.vn/thi-truong-dat-nen-se-tang-hay-giam-gia-khi-luat-moi-siet-quy-dinh-phan-lo-ban-nen-188231208141051133.chn
