Tại hội thảo “Tập trung đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” do TheLEADER tổ chức chiều 30/7, ông Nguyễn Anh Quế – Chủ tịch G6 Group đã chia sẻ quan điểm về diễn biến các phân khúc bất động sản thời gian qua và đưa ra những nhận định, dự báo mới cho thị trường bất động sản thời gian tới.
Cụ thể, về đất đai, ông Quế phân tích, giai đoạn 2020-2021, do Nhà nước bơm tiền nên tạo đà tăng 20%. Hầu hết các tỉnh đều tăng và tăng “bừa bãi”, không chỉ tập trung vào các khu công nghiệp, thủ phủ du lịch mà còn tăng ở các vùng núi xa xôi.
Do mức tăng giá đó, đến năm 2022-2024, giá đất đã giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm 70-80%. Tuy nhiên, từ tháng 1 đến nay, giá đất đã có dấu hiệu phục hồi cả về giá và giao dịch tại TP.HCM và Hà Nội. Bắt đầu từ quý II, giá đất đã lan sang các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương gần TP.HCM và Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang gần Hà Nội.
Qua những diễn biến này, ông Quế dự báo từ cuối quý 3 sang quý 4, xu hướng sẽ chuyển dịch hoàn toàn sang bất động sản các tỉnh miền Nam và miền Trung, tập trung vào các địa phương liên quan đến công nghiệp, du lịch và đô thị. Vì nguyên tắc đầu tư, khi giá cao thì cần có “thời gian nghỉ ngơi”, những khu vực giá đất thấp sẽ thu hút được dòng tiền. Và khi đổ tiền vào đó, các nhà đầu tư kẹt vốn sẽ có thể thoát hàng.
Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết: “Trong thời gian tới, đất nền khó có thể là “vua” của bất động sản”. Thứ nhất, do nguồn cung sắp tới chỉ giới hạn ở việc phân lô, bán đất từ các khu đô thị loại III trở lên và phải đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư các dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai mới.
Vấn đề đất ở cũng được coi là thửa đất, tuy nhiên, tại Điều 200 Luật Đất đai có tới 8 điều kiện để phân lô đất, khiến người dân khó phân lô đất. Như vậy, nguồn cung sắp tới cực kỳ thấp nên giá sẽ tăng. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chưa chắc đã tăng, vì khi cầu thấp sẽ bị hấp thụ, tái diễn tình trạng chung cư hiện nay, ông Quế nói thêm.
Do đó, ông Quế bình luận rằng trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc vua nào sẽ thay phiên nhau. Căn hộ là vào năm 2023-2024. Đất nền là vào năm 2025-2026. Biệt thự nghỉ dưỡng là vào giai đoạn 2026-2027. Trong khi đó, bất động sản khu công nghiệp đã qua đỉnh do rủi ro từ chiến tranh thương mại Mỹ-Trung.
Ông Nguyễn Anh Quế, Chủ tịch Tập đoàn G6
Ngoài ra, dưới góc nhìn của một nhà đầu tư dự án căn hộ tại Hà Nội, ông Quế bình luận: Giá căn hộ hiện tại quá cao. Từ tháng 3, đã có nhiều bài viết định hướng thị trường căn hộ đang hạ nhiệt, thị trường căn hộ đang chậm lại về lượng giao dịch… Điều này chắc chắn sẽ khiến Nhà nước can thiệp sâu hơn nữa để tác động vào phân khúc căn hộ tiếp tục hạ nhiệt.
Hiện nay, nguồn cung quỹ đất căn hộ rất lớn, như nhà ở xã hội (NOXH). Ông Quế cho biết, “Tôi có danh sách hơn 200 dự án NOXH, trong đó có 14 dự án NOXH tập trung tại Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai… với hơn 300.000 quỹ đất căn hộ”.
Có 3 loại quỹ đất để xây dựng chung cư. Loại thứ nhất là từ các nhà đầu tư gom ruộng lúa để xây dựng nhà ở xã hội và hiện có vài chục dự án đang trong quá trình được các nhà đầu tư phê duyệt. Loại thứ hai là từ quỹ đất cũ, vốn phải dùng 20% quỹ đất để trả cho thành phố tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 đã chuyển sang nhà ở xã hội. Loại thứ ba là từ 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại, hiện tại Hà Nội cũng có vài chục dự án.
Như vậy, nguồn cung tại Hà Nội đang cực kỳ lớn. Từ cuối năm 2025, quỹ nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hình thành, với khoảng 4.000 căn trải dài khắp các quận và hàng chục dự án. Trong giai đoạn 2027-2029, quỹ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phải đạt ít nhất 300.000 căn. Điều này sẽ hạ nhiệt thị trường căn hộ. Hiện tại, chỉ có người mua căn hộ để ở, trong khi các nhà đầu tư đã chuyển hướng, Chủ tịch Tập đoàn G6 bình luận.
Link nguồn: https://cafef.vn/chu-tich-g6-group-dat-nen-tang-vo-toi-va-nhung-kho-la-vua-cua-bat-dong-san-trong-thoi-gian-toi-188240730221235187.chn
