Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Một trong những nội dung nổi bật tác động đến thị trường bất động sản là quy định về phân lô, bán nền đất.
Cụ thể, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hoặc chia tách, bán thửa đất tại phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III và thuộc đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Tính đến nay, cả nước có 907 đô thị, trong đó có 02 đô thị đặc biệt, 21 đô thị loại I, 38 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 97 đô thị loại IV (theo Bộ Xây dựng). Như vậy, với số liệu thống kê này, quy định mới sẽ không cho phép phân lô, bán đất tại 104 thành phố, thị xã.
Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Đức Toàn, Tổng giám đốc EZ Property cho biết, với quy định không được phép phân lô, bán đất, doanh nghiệp phải lập dự án, xin quy hoạch tại địa phương, xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhà ở và thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Tức là lúc này, họ sẽ phải bán nhà có quyền sử dụng đất, không được phân lô, bán đất khi chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý.
“Như vậy, việc siết chặt việc phân lô, bán đất sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, chỉ những người có nhu cầu thực sự mới dám mua, tránh tình trạng đất bỏ hoang”, ông Toàn bình luận.
Ngoài ra, ông Toàn cũng đánh giá tác động của việc siết chặt phân lô, bán đất tại các đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm nguồn cung, dẫn đến khả năng nhà đầu tư sẽ dịch chuyển sang đất từ khu vực IV trở đi. Điều đó có nghĩa là đất nông thôn cũng sẽ hấp dẫn hơn, gián tiếp kích thích giá tại khu vực này tăng.
Cùng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6 – Ông Nguyễn Anh Quế cũng cho rằng, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, vì phải xây dựng xong đất rồi mới mở bán, tổng giá trị sản phẩm sẽ tăng, không hấp dẫn nhà đầu tư. Quy định này cũng giúp nhà nước thu thêm thuế và sàng lọc năng lực của nhà đầu tư trong việc triển khai dự án. Tuy nhiên, khi hoạt động phân lô, tách thửa được kiểm soát chặt chẽ hơn, nguồn cung đất sẽ khan hiếm hơn, giá sẽ tăng.
Là đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng việc cấm phân lô, bán đất theo quy định mới có thể hạn chế được tình trạng phân lô, bán đất tràn lan, nguồn cung ra thị trường cũng sẽ trở nên “co lại”, giúp giảm tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch đất đai trong thời gian tới cũng sẽ bị ảnh hưởng. Giai đoạn đầu, thị trường đất đai sẽ không ổn định vì hiện nay 90% giao dịch mua bán đất đai trên thị trường là đất phân lô.
Theo ông Tuấn, lệnh cấm phân lô, bán đất tại 104 thành phố, thị xã sẽ làm giảm sức mua tại các thị trường này, nhưng đất tại các đô thị loại I sẽ thu hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi nhà đầu tư thấy bên ngoài quá rủi ro và sẽ chờ các vấn đề liên quan đến phân lô đất ổn định lại, sau đó mới cân nhắc quay lại các khu vực này. Trước mắt, các thị trường trung tâm vẫn sẽ thu hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng rõ rệt.
Chuyên gia này khuyến cáo, thời điểm này, nhà đầu tư đất đai cần cân nhắc kỹ khi đầu tư vào đất nền tại các khu vực đang trong giai đoạn chuyển đổi theo quy định của Luật mới, đặc biệt là tại các khu vực cấm phân lô, bán nền đất. Người mua cần đảm bảo rằng đất đầu tư đã có giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lựa chọn những khu vực có cơ sở hạ tầng, tăng trưởng GDP ổn định, thu hút nhiều cư dân và nhà đầu tư nước ngoài. “Việc siết chặt việc phân lô, bán đất trong dài hạn là xu hướng tất yếu, giúp đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản cũng như góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, từ đó tạo đà cho những bước phát triển bền vững trong tương lai”, ông Tuấn cho biết.
Link nguồn: https://cafef.vn/ceo-ez-property-dat-nong-thon-se-tang-gia-khi-siet-phan-lo-ban-nen-tu-1-8-188240804221206153.chn
