Từ đầu năm 2024, thị trường đất nền tại các khu vực trên liên tục đón nhận tin vui về quy hoạch, hạ tầng, tuy nhiên so với giai đoạn trước, chưa có cảnh mua bán ồ ạt hay tăng giá liên tục. Có lẽ sau khi trải qua giai đoạn thị trường biến động, bất động sản tại đây đã có sự điều chỉnh.
Còn nhớ, đầu năm 2024, 5 quận ngoại thành của TP.HCM đã được đề xuất xây dựng thành 3 thành phố. Trong đó, thành phố phía Bắc (Củ Chi, Hóc Môn), thành phố phía Tây (Bình Chánh) và thành phố phía Nam (Nhà Bè, Cần Giờ). Đề xuất trên được nêu trong dự thảo quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Huyện Hóc Môn, Củ Chi định hướng phát triển nông nghiệp sinh thái nông thôn, vui chơi giải trí, y tế, công nghiệp sinh thái, dịch vụ. Huyện Hóc Môn sẽ là trung tâm hành chính, chính trị của thành phố phía Bắc.
Thành phố phía Nam bao gồm huyện Nhà Bè và Cần Giờ. Cần Giờ sẽ là trung tâm kinh tế biển, cảng trung chuyển quốc tế, công nghiệp gắn với cảng, du lịch sinh thái và bảo tồn sinh quyển.
Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sau thông tin này, thị trường bất động sản Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ sẽ có những diễn biến mới. Tuy nhiên, từ đó đến nay, bất động sản tại đây vẫn khá trầm lắng. Giao dịch chỉ diễn ra ở những lô đất có giá tốt (giảm khoảng 20% so với đầu năm 2022). Một số nhà đầu tư nắm giữ đất thổ cư, đất nông nghiệp tại khu vực này vẫn đang loay hoay tìm cách bán sản phẩm, mặc dù giá bán đã thấp hơn giá gốc.
Theo các nhà môi giới, tình hình thị trường bất động sản vẫn chưa trở lại thời kỳ tốt đẹp. Hầu hết các nhà đầu tư trước đây sở hữu bất động sản vẫn đang nắm giữ bất động sản của mình, chỉ một số ít bán lỗ do vấn đề về dòng tiền.
Thị trường bất động sản tại Hóc Môn và Củ Chi vẫn khá chậm. Ảnh: Tiểu Bảo
Mới đây nhất, bảng giá đất tại Hóc Môn và Củ Chi đã được điều chỉnh, tăng nhiều nhất tại TP.HCM, tăng gấp 50-51 lần so với mức giá hiện tại. Mặc dù bảng giá đất cũ đã được gia hạn đến hết năm 2025, nhưng sau thông tin này, nhiều nhà đầu tư nắm giữ đất nông nghiệp tại các khu vực này đã có dấu hiệu lo lắng.
Lo ngại bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng vọt, nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp đang ồ ạt bán đất với giá lỗ. Mặc dù tình trạng này chưa xảy ra ồ ạt nhưng đã xuất hiện ở một số khu vực ven TP.HCM, trong đó có Hóc Môn, Củ Chi.
Theo ghi nhận, biên lợi nhuận của phân khúc đất nông nghiệp thường là 20-25%/năm, nếu chuyển đổi sẽ đạt 30-40%/năm. Cơ hội tăng giá trong thập kỷ của loại hình này có thể tăng giá trị gấp 3-5 lần, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với bảng giá đất dự kiến, để lập hồ sơ chuyển đổi, chi phí sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện tại.
Luật sư Trần Đức Phương (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, nếu dự thảo điều chỉnh bảng giá đất được thông qua, nhóm nhà đầu tư nắm giữ đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích kiếm lời sẽ phải nhận “trái đắng” nhất trên thị trường vì chi phí chuyển đổi sẽ vượt dự toán nhiều lần.
Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 quy định, đất nông nghiệp tùy theo loại đất mà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng liên tục từ 12 – 24 tháng sẽ bị xử phạt hành chính và có thể bị thu hồi nếu không đưa đất vào sử dụng tiếp.
Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư nắm giữ đất nông nghiệp sẽ phải chuyển đổi sang đất ở hoặc chuyển đổi sang đất nông nghiệp nếu không muốn mất trắng. Chưa kể những người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, nguy cơ phá sản rất cao.
Cũng về vấn đề giá đất, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã công bố dự kiến giá đất tại Hóc Môn sẽ tăng gấp 50 lần so với giá hiện tại. Đây là một trong những vấn đề mà dư luận quan tâm trong thời gian qua.
Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, dự thảo bảng giá đất mới đã cập nhật giá bồi thường đã phê duyệt tại một vị trí thuộc huyện Hóc Môn sát với giá thị trường, không thể so sánh với giá đất đã tăng 50 lần.
Cụ thể, theo bảng giá đất đã ban hành trước đó, giá đất tại vị trí đường Song Hành 22 thuộc huyện Hóc Môn là 780.000 đồng/m2. Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất tại đây khoảng 39,6 triệu đồng/m2.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM làm rõ, mức giá 780.000 đồng/m2 theo bảng giá trước đây không phải là giá thị trường của vị trí đất nêu trên. Cụ thể, giá thị trường cần được bổ sung hệ số theo Quyết định 56/2023 của UBND TP.HCM và sẽ là 3,5 triệu đồng/m2.
Mặt khác, ngày 01/12/2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt giá đền bù là gần 39,6 triệu đồng và được người dân có đất thu hồi đồng ý. Do đó, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật giá trên cho vị trí đường Song Hành Quốc lộ 22 và không thể so sánh với giá đất tăng gấp 50 lần.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết thêm, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật cơ sở dữ liệu giá đất đã được phê duyệt trong các dự án đền bù, dự án có thu tiền sử dụng đất, giá giao dịch do cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế cung cấp. Do đó, giá đất đã được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Link nguồn: https://cafef.vn/dat-nen-cu-chi-hoc-mon-can-gio-ra-sao-sau-loat-thong-tin-moi-ve-gia-dat-188240828071147969.chn
