Trong 3 năm tới, tại TP.HCM, phân khúc căn hộ giá rẻ chỉ chiếm 5% nguồn cung mới, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố hơn 10km.
Theo báo cáo tháng 5/2024 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá căn hộ bình dân được ghi nhận ở mức dưới 25 triệu đồng/m2.
Ngưỡng 3 TỶ ĐỒNG CHO CĂN HỘ GIÁ RẺ
Theo tiêu chí của CBRE, trong báo cáo bất động sản TP.HCM quý II/2024, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2.
DKRA Group thông tin, trong quý II/2024, tại TP.HCM, các dự án căn hộ tầm trung sẽ có giá dao động từ 40 – 55 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, một nghiên cứu gần đây của Savills Việt Nam cho thấy, căn hộ dưới 3 tỷ đồng hiện được coi là phân khúc vừa túi tiền tại TP.HCM và nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng tại thành phố này ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024.
Các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng người mua nhà tiết kiệm trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của người mua. Từ đó, họ kết luận rằng một căn hộ 2 phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng/căn được coi là vừa túi tiền.
Như vậy, đối với căn hộ 2 phòng ngủ, giả sử diện tích 70 m2, giá căn hộ bình dân vào khoảng 42 triệu đồng/m2. Mức giá mới này góp phần đưa giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại TP.HCM lên mức 72 triệu đồng/m2.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết, đơn vị này đã tiến hành phân tích để hiểu rõ hơn về bối cảnh nhà ở giá rẻ tại TP.HCM. Mô hình này sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu và tiết kiệm của họ.
“Trong bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ tại TP.HCM đã bán hết, nguồn cung đang hoạt động và tương lai tại TP.HCM rất hạn chế. Còn nguồn cung nhà ở giá rẻ mới và tương lai chủ yếu sẽ được đưa vào Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.HCM. Do đó, rõ ràng người mua nhà tại TP.HCM phải dịch chuyển về khu vực này để có nguồn cung giá rẻ”, bà Giang phân tích.
Bà Giang cho biết, thị trường thứ cấp thời gian gần đây cũng có diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và sản phẩm sơ cấp còn nhỏ giọt.
“Năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Trong khi đó, các dự án hạng sang sau khi thiết lập mức giá cao vào năm 2023 đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Xét về vị trí, chúng ta có thể thấy những quận có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh”, bà Giang cho biết.
Về nguồn cung mới tại TP.HCM trong quý 2/2024, có sự cải thiện rõ rệt khi có 1.125 căn hộ được chào bán, tăng 78% theo quý và 199% theo năm, trong đó, căn hộ hạng B chiếm 70% thị phần nguồn cung mới. Điều này đưa tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý lên 5.574 căn.
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp vẫn ổn định theo năm ở mức 6.690 căn, trong đó hạng B chiếm 56% thị phần, theo sau là hạng C (chiếm 40% thị phần) và hạng A (chiếm 4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở khu Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.
Về giao dịch, báo cáo đánh giá thị trường đang quay trở lại quỹ đạo phục hồi với khối lượng giao dịch tăng 655% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, quý II/2024 ghi nhận 2.288 căn giao dịch thành công, chiếm 70% tổng khối lượng bán trong nửa đầu năm 2024 nhờ lãi suất cho vay giảm, tính pháp lý của sản phẩm rõ ràng và chính sách bán hàng hiệu quả.
TRANG CHỦ ĐẤT SẼ KHÔNG CÒN TỐN 5 TỶ ĐỒNG
Nhận định về phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM trong quý II/2024, bà Giang Huỳnh cho biết, giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng. Mặc dù giá sẽ giảm trong năm 2024 nhưng lượng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm có giá cao.
Cụ thể, số liệu cho thấy hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Phần lớn các sản phẩm cao cấp này nằm ở khu vực đô thị và tập trung chủ yếu tại TP Thủ Đức.
Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn chật vật với tỷ lệ hấp thụ chỉ 6%. Nhà phố có tỷ lệ hấp thụ cao nhất là 31%, nhờ nhu cầu thực và giá cạnh tranh.
Trong quý 2/2024, nhà phố thương mại đắt giá tại The Global City đã được bán hết khiến giá sơ cấp giảm 2% theo quý và 4% theo năm, đạt 320 triệu đồng/m2 đất.
Tuy nhiên, chỉ có 72 giao dịch nhà phố trong quý 2/2024 từ nguồn cung 668 sản phẩm chính với 10 căn mới.
Bà Giang Huỳnh cho biết, phân khúc biệt thự/nhà phố cũng có sự sụt giảm tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây do gặp nhiều thách thức.
Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm 80% nguồn cung tương lai.
Đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 4.663 căn, tập trung chủ yếu ở Quận 2 (cũ), Huyện Bình Chánh và Huyện Nhà Bè.
Với quỹ đất khan hiếm và sự hỗ trợ của cơ sở hạ tầng, giá nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và tăng gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong năm năm qua.
Dự kiến đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn sản phẩm nhà thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng/căn và chỉ còn 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/gia-can-ho-binh-dan-len-nguong-3-ty-dong-can-tai-tp-hcm.htm
