Bất chấp dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, khiến nhiều ngành nghề điêu đứng, giá nhà đất vẫn tăng tốc không theo một quy luật nào trong năm 2020. Nhìn lại lịch sử thăng trầm của thị trường bất động sản, mỗi khi nền kinh tế gặp khó khăn, bất động sản cũng khủng hoảng và kéo theo hiện tượng giảm giá.
Tuy nhiên, trái với mong đợi của nhiều người chờ bắt đáy giá nhà đất do tác động của Covid-19, thực tế đã ngược với kỳ vọng của số đông, khi giá tài sản chỉ giảm nhỏ giọt trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) và vẫn leo thang, thậm chí tăng mạnh trên thị trường sơ cấp (chào bán lần đầu).
Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng mỗi m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng mỗi m2 vào cuối quý III/2020. Ở một số thị trường phía bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm.
Còn ở miền Đông Nam Bộ - những địa phương giáp ranh với TP HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành (Đồng Nai) cùng hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động 12-14 triệu đồng mỗi m2, sang năm 2020 đã bị đẩy lên vùng giá bình quân 22 triệu đồng mỗi m2.
TP HCM là điểm nóng tăng giá nhà chung cư trong 12 tháng qua. Khảo sát của VnExpress, tại TP Thủ Đức xuất hiện vùng giá căn hộ 60-90 triệu đồng mỗi m2, mức giá chưa từng có từ trước tới nay ở địa bàn này. Tại các huyện Bình Chánh, quận 12, căn hộ tiệm cận ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m2, cũng là cột giá cao nhất vùng ven. Thậm chí nhà giá rẻ xếp hạng C, có giá trên dưới 25 triệu đồng mỗi m2 cũng đã bị đội lên vùng giá 30-35 triệu đồng mỗi m2.
Không chỉ có nhà chung cư thiết lập mặt bằng giá kỷ lục, giá chào bán nhà liền thổ tại TP HCM cũng leo thang giữa đại dịch. Theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, quý II, giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD (khoảng 123 triệu đồng) mỗi m2, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm 2019. Đến quý III, giá sơ cấp do các chủ đầu tư chào bán lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m2, đội thêm 3,1% so với quý trước. Theo dự báo của đơn vị khảo sát này, giá nhà liền thổ trong quý cuối cùng của năm 2020 vẫn tiếp tục xu hướng tăng.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá đất đai, nhà ở tại các địa phương bị đẩy lên cao giữa đại dịch khiến một số nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam quan ngại tình trạng này có thể tạo ra bong bóng giá, ảnh hưởng đến việc hấp thụ sản phẩm bị chậm lại do khả năng chi trả của người dân còn hạn chế.
Để giải mã cho hiện tượng giá nhà đất tăng một cách bất thường giữa Covid-19, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích, đây là hệ quả tất yếu của hàng loạt những tồn tại tích tụ nhiều năm nhưng chưa thể giải quyết dứt điểm. Theo ông Khởi, có ít nhất 5 nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà đất tăng bất thường trong đại dịch.
Thứ nhất, lệch pha cung cầu. Nguồn cung bất động sản đủ điều kiện đưa ra thị trường đang rất hạn chế và giảm nhanh, đáng chú ý là trong dài hạn vẫn sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Điều này do các vướng mắc thủ tục, quy trình cấp phép, hoàn thiện pháp lý mất nhiều thời gian chờ sửa đổi, bổ sung luật liên quan. Tình trạng khan hiếm trực tiếp dẫn đến cán cân cung cầu trên thị trường bị lệch, làm cho nguồn cung không thể đáp ứng được nhu cầu, từ đó tạo ra điều kiện cho các nhóm đối tượng lợi dụng thổi giá nhà đất.
Thứ hai, tiến trình đô thị hóa cùng với nhiều công trình hạ tầng chuẩn bị triển khai là cú hích thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Năm 2020 dù đại dịch bùng phát nhưng nhiều tỉnh thành có vị trí chiến lược đều chứng kiến hàng loạt công trình hạ tầng được công bố, phê duyệt hoặc được đẩy nhanh công tác chuẩn bị mặt bằng. Đây là hiệu ứng lan tỏa, hạ tầng và đô thị hóa đến đâu giá nhà đất tăng đến đó.
Thứ ba, lực cầu ảo đẩy giá nhà đất lên cao. Lực cầu ảo chỉ nhóm đầu cơ mua đi bán lại, họ mua tài sản chờ tăng giá và ăn chênh lệch qua các lần giao dịch. Những người này không có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chỉ tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua các kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá tài sản tăng nóng.
Thứ tư, giá ảo lấn lướt giá thật. Giá nhà đất cho nhu cầu thật (để ở) không có đã khiến giá cho nhu cầu ảo (đầu cơ) lấn lướt. Xét mối tương quan nguồn cung cho nhu cầu thật bị thiếu trầm trọng nhiều năm qua và nguồn cung cho nhu cầu ảo cũng suy yếu trong mùa dịch đã khiến thị trường phân hóa thành 2 loại giá nhà đất. Loại thứ nhất là giá cho nhu cầu thật và loại thứ hai là giá cơ hội.
Khi không còn nhà đất giá rẻ, theo quán tính, người có nhu cầu buộc phải mua nhà đất giá cao hơn. Chẳng hạn có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở 30-35 triệu đồng mỗi m2. Do nhu cầu cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.
Thứ năm, truyền thống đầu tư bất động sản của người Việt quá mạnh mẽ. Khi có tiền tích lũy, kênh đầu tư đầu tiên mà đa số người Việt nghĩ đến là mua nhà đất. Điều này khiến cho nguồn lực xã hội nằm trong bất động sản đồng thời kênh này cũng thu hút một nguồn cầu cực lớn trong dân.
Đặc biệt, trong năm 2020 đại dịch diễn biến phức tạp, cơ hội đầu tư các ngành khác không cao, nhất là khi lãi suất tiết kiệm xuống khá thấp, kém hấp dẫn khiến nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn là bất động sản một lần nữa được ưu tiên.
Kết quả khảo sát mới đây của VnExpress cho thấy, khi lãi suất tiền gửi xuống thấp kỷ lục, có 38% số người tham gia trả lời, cho biết họ chuyển một phần sang kênh bất động sản.
Tư duy này đã tác động không nhỏ đến hệ quả đẩy giá nhà đất lên cao trong xuyên suốt quá trình phát triển của thị trường.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết thêm, hiện tượng giá nhà đất tăng bất thường trong giai đoạn Covid-19 có liên quan rất nhiều đến kỳ vọng của các bên tham gia thị trường địa ốc.
Một thực tế đang diễn ra là giá kỳ vọng đang lấn lướt giá trị thật của tài sản trong mùa dịch. Ông Quang cho hay, nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án đã tính toán các cơ hội tăng giá của bất động sản trong tương lai và bán ra thị trường với mức giá kỳ vọng của một vài năm sau đó. Khi bên bán tung hàng với giá kỳ vọng, bên mua lại tiếp tục trữ hàng hoặc bán ra với giá kỳ vọng cao hơn. Hiện tượng giá nhà đất tăng bất thường chính là hệ quả của các mức giá kỳ vọng nối tiếp nhau và chưa có điểm dừng.
