Khoảng 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) là mức giá trung bình tại thị trường sơ cấp căn hộ Hà Nội, tính đến quý II/2024. Theo CBRE, so với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Tuy nhiên, trên thực tế, ở từng dự án, mức tăng có thể cao hơn nhiều, thậm chí nhiều căn hộ tại các quận như Nam Từ Liêm đã chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2, tại Gia Lâm, giá căn hộ cũng đã gần 80 triệu đồng/m2.
Theo tìm hiểu, vào cuối năm 2023, khi một số tòa nhà trong dự án Masteri West Heights được mở bán, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 47m2 được các môi giới chào bán ở mức 2,9 tỷ đồng (nếu thanh toán sớm), tương đương mức giá 63 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, khi mở bán phân khu mới, các môi giới cho biết, hiện các căn hộ 1 phòng ngủ đã bán hết. Các môi giới chào bán căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 61m2 với mức giá 5 tỷ đồng (thanh toán sớm), tương đương mức giá 81 triệu đồng/m2. Như vậy, so với các đợt mở bán trước và sau đó với cùng phương thức thanh toán, giá sơ cấp của các căn hộ tại dự án này đã tăng 28%. Tuy nhiên, mức tăng sẽ có sự dao động vì còn phụ thuộc vào vị trí và hướng của từng căn hộ.
Một dự án khác là Moonlight 1 An Lạc, năm ngoái giá bán ban đầu chỉ khoảng 39 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã tăng vọt lên 65 triệu đồng/m2 (tăng 66%). Hay dự án Matrix One, giai đoạn 1 cách đây 3 năm, giá một căn hộ tại đây là 52 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới 80 triệu đồng/m2. Hiện tại, giai đoạn 2, giá khởi điểm dự kiến từ 90-120 triệu đồng/m2.
Thông tin môi giới, dự án The Matrix One giai đoạn 2, giá căn hộ khởi điểm từ 90-120 triệu đồng/m2. (Ảnh: Trần Linh)
Trên thực tế, mặc dù giá sơ cấp các dự án căn hộ mới tăng mạnh nhưng hàng tồn kho vẫn cháy hàng sau mỗi đợt mở bán, minh chứng rõ nhất là Lumi Hà Nội và một số phân khu trong khu đô thị Vinhomes Smart City như The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park…
Cụ thể, tuần qua, dự án Lumi Hà Nội với quy mô 4.000 căn hộ tiếp tục nhận đặt chỗ cho phân khu mới với mức giá dự kiến 69 triệu đồng/m2 và thu hút gần 2.000 khách hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ nhận được 900 lượt đặt chỗ, khiến nhiều môi giới không thể có được căn hộ cho khách hàng.
Cảnh tượng khách hàng chen chúc nhau để đặt căn hộ.
Số liệu từ công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ mới ra mắt trong quý 2/2024 tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt khoảng 8.500 căn.
Đáng chú ý, giao dịch căn hộ tại Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số lượng căn bán ra trong 6 tháng qua vượt cả năm 2023, với hơn 12.200 căn bán ra. Riêng quý II/2024, số căn bán ra đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán ra của quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Các dự án căn hộ tập trung tại các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án có số lượng căn mở bán lớn (1.000-2.000 căn) nhưng đã bán hết 80-90% quỹ sản phẩm.
Tuy nhiên, các chuyên gia CBRE nhận định nguồn cung mới của phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các nhà đầu tư tại khu Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội vẫn ở mức cao. Thêm vào đó, quỹ hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây chỉ đạt khoảng 15.000 – 20.000 căn, không thực sự dồi dào so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ bàn giao đạt 30.000 – 40.000 căn/năm, trong khi nhu cầu về nhà ở liên tục tăng cũng góp phần đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ đã qua sử dụng cũng liên tục đạt đỉnh mới. Chỉ sau khoảng 1 năm, giá bán tại dự án SDU – 143 Trần Phú ở mức 42 triệu đồng/m2, tăng 68%; The Sparks ở mức 40 triệu đồng/m2, tăng 55%; chung cư Đại Thành ở mức 31 triệu đồng/m2, tăng 50%; HPC Landmark 105 ở mức 40 triệu đồng/m2, tăng 48%… Điều này cho thấy tình trạng tăng giá căn hộ tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ, mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án.
Hiệu ứng tăng giá ở phân khúc chung cư đã lan sang các phân khúc khác như đất ở, biệt thự/nhà phố và đất nền. Theo Batdongsan, trong nửa đầu năm 2024, Hà Nội chứng kiến mức tăng 75% về nhu cầu mua đất nền và 48% về nhà riêng. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh tại các khu vực ngoại thành Hà Nội nhờ các yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá. Cụ thể, đất nền tại Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tăng từ 48% – 104%, kéo theo giá đất tại các quận ngoại thành này tăng từ 4% – 24% so với nửa cuối năm 2023.
Về phân khúc biệt thự/nhà phố tại Hà Nội, theo Savills, giá bán sẽ tiếp tục tăng trong quý II/2024. Cụ thể, nguồn cung biệt thự tại các dự án giá cao đã khiến giá biệt thự sơ cấp tăng 9% theo quý lên 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại tăng 3% theo quý lên 288 triệu đồng/m2 đất do thiếu nhà phố thương mại giá rẻ và không có đợt điều chỉnh giá.
Các chuyên gia của Savills đánh giá giá sơ cấp vẫn ở mức cao và sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Giá thứ cấp của biệt thự thấp hơn giá sơ cấp 8%, trong khi giá nhà phố thấp hơn 5%.
Trên thực tế, vào cuối năm ngoái, một phân khu biệt thự tại Khu đô thị Nam Cường đã được mở bán với mức giá 140-150 triệu đồng/m2. Đến nay, giá của khu vực này đã tăng lên gần 200 triệu đồng/m2. Hay một dự án khác là khu biệt thự Nam An Khánh, cuối năm 2023 giá là 90 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 120 triệu đồng/m2 (tăng 33%).
Trong bối cảnh chung, giá cả các loại hình bất động sản tại Hà Nội đang tăng cao, nhiều nhà đầu tư đang rơi vào tình trạng “giữ” tiền, không biết đầu tư vào đâu.
Một nhà đầu tư giấu tên có kinh nghiệm đầu tư bất động sản than thở: “Thực tế, hiện nay các nhà đầu tư tại Hà Nội không biết đổ tiền vào đâu vì giá cả mọi phân khúc đều bị đẩy lên rất cao. Với căn hộ, nhà đầu tư dám mua vì giá tăng quá nhanh. Nếu ai mua để ở thì nhắm mắt chấp nhận, nhưng mua để đầu tư thì không có cơ hội vì với mức giá cao chưa từng có tại thị trường Hà Nội, không thể chờ tăng giá được. Trong khi đó, nếu mua để cho thuê thì chi phí đầu vào cao, biên lợi nhuận thấp.
Còn giá nhà phố/biệt thự tại Hà Nội thì tăng đều từ năm 2021 đến đầu năm 2023, nghỉ một thời gian rồi đến năm 2024 sẽ theo đà tăng giá chung cư. Cụ thể, biệt thự/nhà phố tại khu Nam An Khánh tăng 30%/năm, hay các sản phẩm mới như nhà phố An Lạc (Hoài Đức) cũng tăng giá lên gần 200 triệu đồng/m2. Thực tế, giá nhảy cóc mỗi tuần, các môi giới giữ hàng và các chủ đầu tư cũ đua nhau tăng giá.
Nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần bất động sản BHS (BHS Group) cho biết: “Dòng tiền của các nhà đầu tư “mạnh về gạo, mạnh về tiền” đã thổi bùng thị trường bất động sản ngay tại trung tâm Hà Nội. Bằng chứng là gần đây, nhà trong hẻm tại Hà Nội có thanh khoản rất cao, liên tục tăng 20-30%. Sau đó, chung cư, nhà thấp tầng tại các khu đô thị ven đô cũng tăng rất mạnh”.
Giá cao, nhà đầu tư bán hàng lấy tiền về. Tuy nhiên, thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đang ôm tiền, không biết đầu tư vào đâu vì không thể tiếp tục đầu tư vào bất động sản Hà Nội.
Sau cơn sốt bất động sản Hà Nội, sớm muộn gì cũng sẽ lan sang các tỉnh thành khác.
Về tình hình này, ông Tuyến cho biết: “Các nhà đầu tư phải giải ngân dòng tiền vào bất động sản ở những khu vực giá rẻ hơn, chưa chịu tác động của dòng tiền mới, giá ở ngưỡng thấp. Đó có thể là các sản phẩm đất nền đấu giá hoặc các sản phẩm nằm ở trung tâm các tỉnh. Đặc biệt, các sản phẩm mà nhà đầu tư tìm kiếm phải có giá trị pháp lý vững chắc. Do đó, bất động sản có sổ đỏ là tốt nhất, và đặc biệt phải có tiềm năng tăng giá”.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quế – Chủ tịch G6 Group bình luận: “Với tình hình giá cả và thanh khoản của các phân khúc bất động sản tại Hà Nội hiện nay, chúng tôi thấy cơ hội đầu tư vào bất động sản Hà Nội không nhiều. Nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng chuyển sang đầu tư vàng (quý 2/2024), tăng tiết kiệm (quý 3/2024) và chuyển sang đầu tư bất động sản tỉnh thành (từ cuối quý 3/2024), đặc biệt là tại các thủ phủ du lịch: Phú Quốc, Sa Pa, Hạ Long hay bất động sản công nghiệp.
Trên thực tế, trong 2 tháng trở lại đây, các nhà đầu tư Hà Nội đã đổ xô về các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng… để tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản. Đáng chú ý, thị trường bất động sản tại các tỉnh này đã trải qua giai đoạn hơn 2 năm trì trệ, thanh khoản ít ỏi. Về giá, giá bất động sản tại các tỉnh này đã giảm 20-40% so với thời kỳ “sốt” – đầu năm 2021. Do đó, thời điểm hiện tại được xác định là “đáy”, giá không thể rẻ hơn nữa. Do đó, không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà ngày càng nhiều nhà đầu tư Hà Nội đổ xô về các tỉnh tiềm năng để “săn” đất.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-qua-cao-nha-dau-tu-om-tien-keu-chan-vi-mua-dau-tu-khong-co-cua-18824071915145199.chn
