Tại “Hội thảo Sức hút đô thị biển” mới đây, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho biết, nhìn lại chặng đường 10 năm (2010-2020) phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, biến động về giá diễn ra mạnh mẽ. Nhiều tài sản tại các thành phố biển đã tăng giá gấp 3, thậm chí có trường hợp tăng gấp 4 lần, rơi vào các loại hình biệt thự biển, shophouse trong các khu đô thị biển.
Ông Lâm cho biết, cột mốc 2010-2013 là giai đoạn thị trường bất động sản cả nước nói chung suy giảm nặng nề nhất. Sang năm 2014, thị trường bắt đầu phục hồi trở lại. Bất động sản biển giai đoạn này gắn liền chủ yếu với loại hình biệt thự biển trong các khu resort, còn condotel bắt đầu xuất hiện nhưng chưa nhiều. Các dự án đa phần ở quy mô nhỏ, chưa đa dạng sản phẩm.
Đến giai đoạn 2015-2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước vào thời kỳ “trăm hoa đua nở”, nhất là những chủ đầu tư lớn của Việt Nam đều tăng tốc phát triển các dự án ven biển.
Đây là thời điểm thị trường xuất hiện nhiều phân khúc mới, các dự án có quy mô lớn hơn, được đầu tư bài bản hơn. Cuộc chạy đua về cam kết lợi nhuận cũng bùng nổ trong giai đoạn này và đã gây ra hệ lụy về sau.
Năm 2020, Covid-19 tác động làm thu nhập khách hàng và người dân sụt giảm, du lịch giảm sút, từ đó tác động trực tiếp đến bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và bất động sản biển nói riêng.
Thêm vào đó, pháp lý chưa có quy định rõ ràng hơn, đặc biệt với những loại hình như condotel, officetel… Năng lực triển khai của một vài chủ đầu tư mới chưa đủ làm yên tâm khách mua. Tiến độ triển khai các công trình hạ tầng giao thông (đặc biệt là hệ thống đường cao tốc liên kết vùng) chưa theo kịp nhu cầu phát triển. Những yếu tố trên phần nào ảnh hưởng đến thị trường này.
Tuy nhiên, CEO DKRA nhận định, khó khăn do tác động của dịch bệnh chỉ mang tính thời điểm, trong khi các mặt hạn chế về pháp lý và hạ tầng đang được Chính phủ nỗ lực cải thiện. Riêng về năng lực của các chủ đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cuộc đại sàng lọc kể từ năm 2019-2020 trở đi. Trong thập niên tới, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phát triển theo hướng hình thành những đô thị biển quy mô lớn, nhiều tiện ích, đa công năng, phong phú chủng loại sản phẩm.
Sự có mặt của các thương hiệu quốc tế từ Á, Âu, Mỹ đang thúc đẩy sự phát triển đa dạng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven biển. Tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, không thiếu một thương hiệu quốc tế nào như Sheraton, Intercontinental, Melia, Novotel… Trong năm 2018-2019, thị trường có thêm thương hiệu Wyndham khá sôi động với hàng loạt dự án tại các tỉnh miền Trung, đặc biệt tại nhiều nơi có tiềm năng du lịch nhưng chưa được khai thác đúng.
Ông Lâm dự báo, trong 2-3 năm tới, thị trường nhiều khả năng chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Ở phân khúc biệt thự biển, nếu nhìn vào số lượng sản phẩm trong 5 năm qua và ước tính tương ứng cho tương lai, các dự án có thể đưa ra hàng nghìn căn biệt thự biển (beach front villa) mỗi năm. Riêng với condotel, dù xu hướng đã giảm trong năm 2020, nhưng khi có những thay đổi về pháp lý đối với loại hình này, cùng với những giá trị đặc thù vốn có, có thể vài nghìn căn sẽ được đưa ra thị trường.
Với các loại sản phẩm khác như shophouse/townhouse – đây là loại hình sản phẩm mới, ngày càng được ưa chuộng khi quy mô các dự án đô thị dân cư ven biển ngày càng mở rộng. Một phần lý do từ pháp lý sở hữu lâu dài, phần khác do bố trí quy hoạch rõ ràng và có tiềm năng thương mại. Với các dự án đang được quy hoạch và chuẩn bị, nguồn cung mới có thể cũng lên đến hàng nghìn căn mỗi năm.
Ông Lâm khuyến nghị, thời gian tới, cần định vị lại thị trường bất động sản biển theo hướng phát triển bền vững hơn là tăng trưởng nóng.
Cụ thể, nhà đầu tư nên cân nhắc, xác định xem đây có phải là thị trường để mua đi bán lại các sản phẩm như đầu tư bất động sản nhà ở hay không. Các loại bất động sản biển mới ra đời trong một vài năm trở lại đây cần được quy định rõ ràng chi tiết về chức năng, quyền lợi, trách nhiệm cho các chủ thể liên quan từ chủ đầu tư, đơn vị quản lý đến người mua, đơn vị bảo lãnh hoặc cho vay.
Quy hoạch đô thị biển cần được triển khai bài bản, đầy đủ chức năng, kết nối giao thông đồng bộ, đặc biệt vấn đề bảo vệ môi trường và di sản văn hóa, lịch sử cũng như di sản thiên nhiên cần được chú trọng nhiều hơn.
