Dự báo hướng đi của dòng tiền bất động sản “lái”

Kinh tế Việt Nam đã bước vào 6 tháng đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng mạnh mẽ, tạo cơ sở phấn đấu đạt và vượt mục tiêu cả năm 2024. Cụ thể, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước quý II/2024 đạt 6,93% và 6 tháng đầu năm đạt 6,42%, vượt kịch bản đề ra tại Nghị quyết số 01/NQ-CP. Theo đó, trên cơ sở tiền đề ổn định kinh tế, thị trường bất động sản quý II/2024 cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực.

KHỐI LƯỢNG GIAO DỊCH TĂNG MẠNH

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, trong đó có 19.747 sản phẩm chào bán mới. Ngoài ra, toàn thị trường có hơn 14.400 giao dịch thành công. Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng cung và cầu được cải thiện.

Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ, trong khi nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư, tăng khoảng 30% so với quý trước. Nhu cầu thực được củng cố, khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất vẫn ổn định ở mức thấp, các nhà đầu tư đang triển khai mạnh mẽ các chương trình ưu đãi hấp dẫn…

Theo VARS, tính đến thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư là phân khúc chính, dẫn đầu về thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% giao dịch trên thị trường bất động sản sơ cấp trong quý II đều do phân khúc này đóng góp. Các dự án căn hộ mới mở bán, phần lớn có giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên đến 90% sau thời gian ngắn mở bán chính thức, mặc dù giá sơ cấp trung bình cao.

Theo số liệu nghiên cứu của đơn vị, chỉ số giá căn hộ tiếp tục duy trì xu hướng tăng với tốc độ tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Cụ thể, từ cuối năm 2023, tốc độ tăng giá bán căn hộ tại thị trường Hà Nội bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã gần 60 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ (quý II/2019), giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng mạnh 58%, cao gấp đôi so với mức tăng 27% của thị trường TP.HCM. Ngoài ra, chỉ số giá căn hộ tại Đà Nẵng cũng bắt đầu tăng tốc với tốc độ tăng giá trong quý II/2024 vượt qua TP.HCM.

Căn cứ vào tình hình thực tế, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, giá căn hộ sơ cấp rất khó giảm. Nhất là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang tràn lan, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Hơn nữa, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại tại trung tâm và vùng ven trung tâm được nhiều chủ đầu tư kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển phân khúc căn hộ để phục vụ nhu cầu đầu tư cũng như nhu cầu nhà ở thực của người giàu. Còn việc sở hữu nhà giá rẻ, những cá nhân có thu nhập trung bình hoặc thấp nhiều khả năng sẽ chỉ tiếp tục “mong ngóng” nhà ở xã hội.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư cũng đang phục hồi do người dân, doanh nghiệp tin tưởng cao vào sự phục hồi của thị trường, do Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó… thúc đẩy thêm kế hoạch của các chủ đầu tư”, Chủ tịch VARS phân tích.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các nhà phát triển bất động sản Việt Nam vẫn quan tâm đầu tư vào phân khúc cao cấp, bởi hiện nay không dễ để có đất để phát triển dự án, do đó các nhà đầu tư sẽ tính toán sao cho mật độ vốn có lãi trên 1m2 đất. Ngoài ra, một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn. Đặc biệt, ông Thịnh đánh giá, tốc độ phát triển của Việt Nam rất nhanh, mức sống của một bộ phận dân cư cũng tăng lên. Rõ ràng, khi thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao hơn, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cao cấp ngày càng tăng.

TÍN HIỆU TÍCH CỰC CHO MỘT SỐ PHÂN KHÚC

Hiện tại, báo cáo của Henley & Partners về các quốc gia và vùng lãnh thổ có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất về số lượng triệu phú USD trên thế giới trong giai đoạn 2013-2023 cho thấy, Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất về số lượng triệu phú USD, cụ thể tăng 98% trong 10 năm từ 2013 đến 2023. Trung Quốc và Mauritius theo sau với lần lượt là 92% và 87%. Đến nay, Việt Nam có gần 20.000 triệu phú nhưng con số này dự kiến sẽ tăng. Do đó, các chuyên gia đánh giá rằng, mức sẵn sàng chi trả của tầng lớp này cho một nơi để ở là cơ sở để các nhà đầu tư phát triển các sản phẩm cao cấp, trong đó có căn hộ.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Bình, Tổng thư ký VARS cho rằng, mặc dù phân khúc căn hộ là lựa chọn hấp dẫn của nhà đầu tư nhưng xét trên các yếu tố vĩ mô, dòng tiền trên thị trường sẽ dần “chuyển” sang các loại hình khác sau khi xét đến các đặc điểm liên quan…

Nội dung bài viết được đăng trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 33-2024, phát hành ngày 12 tháng 8 năm 2024. Kính gửi độc giả, vui lòng đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi- Kinh-te-viet-nam