Đường Lê Lợi, Q.1, TP.HCM thuộc khu vực 1 áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới là 3,5 – Ảnh: TTD
Tuổi Trẻ ghi nhận thêm một số ý kiến chuyên gia xung quanh vấn đề này.
Vẫn san lấp mặt bằng
TS Nguyễn Thị Anh – Phó trưởng Khoa Luật, Khoa Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) – cho rằng việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá sẽ tránh được những bất cập mà phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá sẽ tránh được. định giá đất cụ thể đang gặp phải (khi áp dụng 4 phương pháp xác định giá đất). Phương pháp hệ số điều chỉnh giá sẽ được áp dụng theo khu vực, không chi tiết đến từng dự án.
Tuy nhiên, theo bà Anh, hiện hệ số điều chỉnh giá áp dụng chung cho 5 vùng và có điều chỉnh bổ sung nhưng vẫn ngang nhau. Nếu thí điểm, TP.HCM nên xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất chi tiết hơn trên từng khu vực và phân chia theo điều kiện phát triển kinh tế, hạ tầng, dân số… Mặt khác, cần quy định chặt chẽ các điều kiện đảm bảo. hài hòa lợi ích của các bên liên quan.
“Trâu vẫn chui qua lỗ kim”
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết nhiều năm qua các cơ quan chức năng loay hoay giải bài toán tính tiền sử dụng đất dự án.
Nếu thả nổi thì không phát triển được kinh tế – xã hội, không ai dám đầu tư vào BĐS, còn nếu áp theo khung giá đất hiện nay thì quá rẻ, làm thất thoát tài sản nhà nước.
“Trước đây có cơ chế thành lập hội đồng định giá cấp tỉnh để xác định giá trị đất trước khi giao cho doanh nghiệp làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. định giá thì “con trâu vẫn chui qua lỗ kim”.
Đề xuất của TP.HCM là tốt nhưng để thực hiện cần có phương pháp định giá khoa học. Phương thức thực hiện như thế nào, hệ số ra sao cần phải nghiên cứu thêm để áp dụng vào thực tế”, bà Phương Thảo nói.
Tính thực tiễn không cao
Một chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá cho rằng đề xuất của TP.HCM sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ tính giá đất khi cho thuê, giao đất đối với những khu đất có giá trị (tính theo bảng giá đất). từ 30 tỷ đồng trở lên nhưng tính khoa học và tính thực tiễn của phương pháp này không cao.
Các dự án trên 30 tỷ thường là những lô đất lớn, mỗi lô đất có quy hoạch, mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… khác nhau nên khó áp dụng hệ số điều chỉnh giá. đất. Với phương pháp này, hệ số phải cực kỳ chi tiết và gắn với từng loại chức năng quy hoạch, hệ số, thời gian sử dụng đất, mật độ xây dựng…
“Phương án này không khả thi lắm, dễ dẫn đến san lấp. Chẳng hạn, cùng một khu đất nhưng làm trường học sẽ khác bệnh viện. Người dân có mảnh đất từ 100m2 trở xuống khi áp dụng điều chỉnh hệ số tính tiền sử dụng đất sẽ không thành vấn đề.
Nhưng đối với dự án điều chỉnh hệ số xây dựng sẽ rất khó khăn. Nếu không có cách xây dựng khoa học, dựa vào bảng giá sẽ dễ dẫn đến tính sai. Làm như vậy sẽ trốn tránh trách nhiệm với cơ quan quản lý mà lại khiến giá quá rẻ hoặc quá đắt”, ông cảnh báo.
Phải bắt đầu từ dữ liệu giá đất
Vướng mắc trong cách tính giá đất cho dự án hiện nay chủ yếu do số liệu giá thị trường không chính xác, có quá nhiều mức giá. Vì vậy, cả đơn vị tư vấn định giá và cơ quan chức năng đều thận trọng khi định giá đất cụ thể cho dự án.
Điều cần làm là xây dựng hệ thống thu thập thông tin giá thị trường chuẩn. Điều này rất quan trọng, bởi đây là cơ sở để đơn vị tư vấn đưa ra mức giá phù hợp.
Link nguồn: https://cafef.vn/dot-pha-de-bang-gia-dat-tiem-can-thi-truong-2022121111075176.chn
