Sau những phiên đầy bất an của chứng khoán tuần trước, nhiều chuyên gia dự báo thị trường có thể xuất hiện tâm lý dịch chuyển dòng vốn từ chứng khoán sang bất động sản theo quy tắc “bình thông hơi” giữa hai thị trường tài sản.
Quan sát thị trường đầu tư 2 thập niên qua, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, trong rất nhiều giai đoạn thăng trầm, hai kênh này đều có sự liên thông. Theo đó, dòng vốn bùng nổ từ kênh chứng khoán có xu hướng dừng chân ở thị trường bất động sản để chốt lời, còn gọi là xu hướng hiện thực hóa tài sản. Tương tự, nếu thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn.
Bà Hương phân tích, các dòng vốn mỏng, ngắn hạn thường cập bến thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ vì các kênh này có tính linh hoạt cao và vốn ít cũng rất khó tiếp cận các tài sản nhà đất. Việc lựa chọn kênh đầu tư nào sẽ phụ thuộc khẩu vị, nguồn lực cũng như kỳ vọng và sự am hiểu của nhà đầu tư. Tuy nhiên, với nhà đầu tư có dòng vốn lớn, họ có thể chia trứng thành nhiều rổ và khó cưỡng được sức hấp dẫn của bất động sản vì tỷ suất sinh lời cao, ít biến động nhanh theo phiên hoặc theo ngày đồng thời là một kênh trú ẩn tương đối an toàn.
Theo CEO Đại Phúc Land, sau khi chứng kiến những phiên hoảng loạn của thị trường chứng khoán, các dòng vốn lớn có thể sắp xếp lại trật tự ưu tiên, chuyển hướng vào bất động sản nhiều hơn. Tâm lý nhà đầu tư vẫn thích giữ tiền an toàn trong tài sản và nhiều dữ liệu thống kê đã chứng minh trong dài hạn 5-10 năm tỷ suất lợi nhuận của nhà đất luôn cao hơn rất nhiều so với các kênh đầu tư khác. Bà Hương dẫn nguồn của Batdongsan.com.vn thống kê cuối năm 2020 cho thấy trong vòng 10 năm, vàng chứng khoán chỉ tăng gấp đôi nhưng bất động sản tăng đến 5-7 lần.
“Đầu tư phải xét đến khẩu vị nhưng đích đến cuối cùng tính hiệu quả quyết định tất cả. Với đặc tính kép vừa đầu tư với biên lợi nhuận tốt vừa hạn chế rủi ro hay vừa tích lũy vừa khai thác sử dụng, bất động sản có thể trở thành mục tiêu chuyển hướng của những nhà đầu tư chứng khoán vốn lớn trong năm 2021”, bà Hương dự báo.
Chia sẻ quan điểm này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, người hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành tài chính ngân hàng và bất động sản, phân tích, sau tuần VN-Index lao dốc hồi cuối tháng 1/2021, nhà đầu tư khó tránh khỏi tâm lý dè chừng. Họ chắc chắn không quên lịch sử thị trường chứng khoán đã từng trải qua vài thời kỳ lao dốc làm nhà đầu tư gần như mất trắng. Diễn biến này có thể thôi thúc giới đầu tư tìm kiếm một “bình thông hơi” khác ít biến động hơn, đó là bất động sản.
CEO Việt An Hòa dẫn chứng, nếu rà soát lại bất động sản ở vùng đáy trong vài đợt khủng hoảng suốt hai thập kỷ qua, kể cả đợt suy thoái mạnh nhất, giá nhà đất giảm tối đa cũng chỉ 35-50%. Tức là dù xuống đáy, đến cuối cùng vẫn còn lại tài sản hiện hữu, vẫn có thể sử dụng hoặc khai thác được. Hơn nữa, hiện tượng nhà đất mất giá thường không diễn ra sau một đêm hay vài ngày.
Ngược lại, chứng khoán tăng và giảm đều rất nhanh, biên độ chỉ giới hạn theo ngày và một khi đã lao dốc tác động domino đến tâm lý thị trường cực lớn. Chỉ cần chậm một vài giờ đồng hồ, có khi nhà đầu tư chứng khoán mất hết vốn liếng. Đối với thị trường bất động sản, nhà đất cần rất nhiều thời gian mới điều chỉnh giá, vì vậy người nắm giữ tài sản có đủ thời gian để tìm ra giải pháp cho dòng vốn.
Ngay trong phiên VN-Index mất hơn 73 điểm khiến nhà đầu tư chứng khoán hoang mang, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cũng dự báo, trong thời gian tới, nhiều khả năng sẽ xảy ra làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ cổ phiếu sang bất động sản.
Chuyên gia này giải thích, nếu sự dịch chuyển vốn này xảy ra, đây không phải là hiện tượng mới lạ vì không phải lần đầu tiên tiền từ chứng khoán “chạy” sang bất động sản. “Người Việt có tâm lý ăn chắc mặc bền, từ cú sốc bán tháo khi chứng khoán rớt mạnh, họ chắc chắn sẽ đặt lên bàn cân giữa cổ phiếu và nhà đất để cân nhắc kênh chọn mặt gửi vàng”, bà Trang nhận định.
Trong khi đó, phó tổng giám đốc một công ty chứng khoán vốn nước ngoài tại TP HCM cho rằng việc dịch chuyển tiền từ chứng khoán sang bất động sản để hiện thực hoá tài sản chưa ồ ạt đến mức hình thành xu hướng.
“Dòng tiền lúc này rút ra chỉ để nghỉ ngơi đón Tết và vẫn chờ cơ hội trở lại chứng khoán khi thị trường sôi động hơn”, ông nói và khẳng định vẫn chưa có tín hiệu rõ ràng xác định chứng khoán đảo chiều tăng thành giảm.
Đồng quan điểm, ông Lê Anh Tuấn – Giám đốc nghiên cứu của Công ty Cổ phần Quản lý quỹ Đầu tư Dragon Capital Việt Nam (DCVFM) bổ sung, xu hướng dịch chuyển không dễ bởi “không phải ai đầu tư chứng khoán xong cũng đủ vốn mua bất động sản do giá trị tài sản này thường rất lớn”.
Theo ông Tuấn, mọi người thường cảm nhận chứng khoán là một kênh đầu tư không an toàn bởi những con số biến động liên tục từng phút từng giây còn bất động sản lại mang đến cảm giác chắc chắn hơn khi là một tài sản hữu hình, nhìn và chạm được. Nhưng ở chiều ngược lại, bất động sản có nhiều rủi ro về pháp lý, thanh khoản… hơn chứng khoán.
Sau giai đoạn chứng khoán tăng trưởng mạnh cuối năm 2020, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, dòng tiền có thể phân hoá, một hướng ở lại bắt đáy chứng khoán hoặc một số tâm lý do dự, dịch chuyển sang các kênh khác, trong đó có bất động sản theo quy tắc bình thông hơi.
Chuyên gia này phân tích thêm, về cơ bản, có đến 3 bình thông nhau của thị trường vốn gồm: chứng khoán, bất động sản và ngân hàng. Là bình thông hơi truyền thống nhưng ngân hàng hiện bị lép vế vì lãi suất huy động quá thấp. Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng gửi tiết kiệm với lãi suất thỏa thuận cao hơn mức niêm yết với khách gửi dòng tiền lớn. Ngoài ra ngân hàng còn có trái phiếu, một công cụ hút vốn với lãi suất ở mức tốt hơn gửi tiết kiệm.
Chứng khoán là một bình thông hơi thứ hai có tính linh hoạt cao và biến động nhanh, ưu điểm là chấp nhận mọi dòng vốn từ nhỏ đến lớn. Chứng khoán thường chịu áp lực bởi các thông tin công bố, thậm chí khi thị trường đầu tư tài chính toàn cầu trở nên phẳng hơn nên biến động của bình thông hơi này diễn ra với tốc độ nhanh hơn.
Còn bất động sản thụ động hơn so với các bình thông hơi khác nhưng là một kênh đầu tư truyền thống, xét theo văn hóa của người Việt. Trong vòng nửa thập niên qua, giá bất động sản chưa có biểu hiện lao dốc lần nào và liên tục tăng mạnh trở thành mồi nhử hút vốn rất mạnh.
Ông Nghĩa cho biết, vẫn còn quá sớm để kết luận hướng dịch chuyển của dòng tiền sau những đợt thị trường thăng hoa và rung lắc mạnh sẽ đi về đâu. “Chúng ta có thể quan sát và chờ đợi thêm xem dòng tiền dịch chuyển về hướng nào thông qua quan sát 3 kênh phổ biến của thị trường vốn là bất động sản, ngân hàng và chứng khoán. Kênh nào bùng nổ trong thời gian tới, có nghĩa là dòng vốn đang chảy qua các thị trường đó”, ông Nghĩa nói.
