Kinh nghiệm thế giới
Là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, đứng thứ 9 về quy mô giá trị, bất động sản là lĩnh vực có vai trò cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế. Thị trường bất động sản không chỉ liên quan trực tiếp đến phát triển kinh tế mà còn ảnh hưởng tới sự ổn định xã hội. Trong nhiều trường hợp, sự bùng nổ hoặc suy thoái của thị trường bất động sản có thể dẫn đến những cuộc khủng hoảng tài chính lớn, chẳng hạn như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 ở Mỹ.
Trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, nhiều chính phủ đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ điều tiết nền kinh tế. thị trường bất động sản. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, chính phủ có thể kiểm soát giá bất động sản, ngăn chặn bong bóng và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, tính linh hoạt trong chính sách này còn tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể.
Thắt chặt chính sách tín dụng đối với giới đầu cơ bất động sản là giải pháp điều tiết, bình ổn thị trường
Tại Trung Quốc, để kiểm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ Trung Quốc áp đặt nhiều hạn chế trong việc mua bất động sản bằng tín dụng, đặc biệt là cho vay để đầu cơ. Họ cũng kiểm soát dòng vốn ra nước ngoài để ngăn dòng tiền đầu cơ chảy vào thị trường bất động sản nước ngoài.
Để kiềm chế đà “tăng nóng” của thị trường bất động sản, ngoài những quy định rất khắt khe về việc sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên như yêu cầu người mua nhà thứ 2 phải đặt cọc 60 – 85%, người mua nhà thứ 3 phải nộp một khoản phí khá lớn. đặt cọc 60 – 85%. 100%; yêu cầu bất cứ ai mua nhà phải giữ tài sản đó ít nhất ba năm rưỡi; sa thải quan chức cấp cao ở các địa phương khiến giá nhà tăng vọt; Sàng lọc và phân bổ tỷ giá mua hàng.
Nhiều thành phố ở Trung Quốc cũng áp dụng hàng loạt biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng cho vay mua nhà, tăng lãi suất cho vay mua nhà và thắt chặt quy định thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào có hiệu quả, làm giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.
Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn chặn bong bóng bất động sản, Chính phủ Singapore đã tăng lãi suất tiền gửi tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời, để giảm lượng cho vay và kiểm soát giá bất động sản, Chính phủ cũng giới hạn thời gian cho vay mua nhà kết hợp với chính sách thắt chặt tín dụng.
Nhiều nước cũng áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản nước ngoài nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá nhà tăng cao và bảo vệ người có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Australia, Canada…
Thắt chặt chính sách tín dụng cho giới đầu cơ
Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những công cụ quan trọng để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản. Nhiều chính sách đã được các nước áp dụng thành công có thể tham khảo, học hỏi và áp dụng vào Việt Nam.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/ND-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ tiêu, thống kê kinh tế – xã hội của các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá. tình hình thị trường bất động sản và đề xuất điều tiết thị trường.
Nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ ràng giữa người mua nhà thực và người đầu cơ, kẻ trục lợi.
Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản biến động trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có những biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, để làm được điều này không hề đơn giản. Bởi vì cơ sở dữ liệu của chúng tôi chưa thực sự đầy đủ và chính xác.
Như vậy, để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản khiến thị trường bị “méo mó”, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Cần siết chặt chính sách tín dụng đối với giới đầu cơ để giảm lượng người vay vốn nhằm mục đích kinh doanh. đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh, giảm hạn mức cho vay bằng cách điều chỉnh tỷ lệ giá trị khoản vay trên tài sản và yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có. cao hơn, hoặc áp dụng lãi suất cao hơn cho người mua nhà thứ hai trở lên.
“Chính phủ có thể áp đặt các quy định về kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. thấp” – TS. Ông Nguyễn Văn Định, Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhận xét.
Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm giảm lãi suất và hỗ trợ cho vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như một cặp vợ chồng trẻ vừa mới kết hôn…
Nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ ràng giữa người mua nhà thực, sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thực và người mua nhà thực. đối tượng đầu cơ và trục lợi. Việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ số ảnh hưởng là hết sức cần thiết để có cơ sở xác định khi nào Nhà nước cần can thiệp. Đặc biệt, trong bối cảnh giá bán bất động sản hiện nay đang có nhiều lo ngại, TS Nguyễn Văn Định phân tích.
Link nguồn: https://cafef.vn/dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-de-tranh-nhung-con-nong-lanh-bat-thuong-188240930064024814.chn
