Căn hộ tiếp tục dẫn đầu sự quan tâm nhưng người mua “so sánh” giá
Mặc dù thị trường căn hộ đã “hạ nhiệt” so với đầu năm 2024 nhưng đây vẫn là phân khúc có tính thanh khoản tốt nhất trên thị trường bất động sản. Tại TP.HCM, nhu cầu mua căn hộ để đầu tư bất động sản vẫn khá cao.
Riêng quý II/2024, báo cáo của DKRA Group cho thấy, phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các vùng lân cận ghi nhận 126 dự án sơ cấp mở bán (khoảng 14.538 căn). Trong đó, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023.
Căn hộ vẫn có nhu cầu tốt so với các phân khúc khác. Nguồn: Batdongsan.com.vn
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, đánh giá tình trạng cung thấp hơn cầu sẽ còn kéo dài đến cuối năm nay. Bất động sản căn hộ tại các thành phố lớn, đông dân như TP.HCM sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm tốt của thị trường và lan tỏa ra các tỉnh lân cận.
Phân khúc này sẽ tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu về tổng mức tiêu thụ của thị trường trong thời gian tới. Trong đó, loại hình phục vụ nhu cầu thực, nhà ở giá rẻ (căn hộ hạng B, C) sẽ phục hồi nhanh nhất. Tuy nhiên, để thị trường có sự đột phá thì phải đến giữa năm 2025, khi luật đã đủ độ thâm nhập.
Báo cáo Q3/2024 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm có xu hướng tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đến căn hộ tăng 24% trong quý 3. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình dao động từ 45 đến 130 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán dao động từ trung bình (30% – 60%) đến rất tốt (>80%).
Cùng với đó, giá thuê căn hộ cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và áp lực từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên trên 50 triệu đồng/m2, tạo áp lực giá thuê cũng tăng theo, từ 10 triệu đồng/căn hộ/tháng vào cuối năm 2023 lên 11 triệu đồng/căn hộ/tháng.
Nguồn: DXS-FERI
Số liệu từ Viện dịch vụ kinh tế – tài chính – bất động sản Đất Xanh (DXS – FERI) cho thấy, giao dịch căn hộ tại TP.HCM những tháng gần đây chủ yếu xoay quanh nhóm dự án có giá bán hợp lý, giá phải chăng, giấy tờ pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng đảm bảo. Mặc dù tâm lý thị trường đã cải thiện và giao dịch tăng nhưng người mua vẫn khá “so sánh” về giá. Người mua chủ yếu quan tâm đến các dự án có giá bán tốt (trong khoảng 45-50 triệu đồng/m2), giấy tờ pháp lý đầy đủ, đặc biệt là các căn hộ đã hoàn thiện và bàn giao vào cuối năm. Trong khi đó, các dự án giá cao lại chậm.
Đồng thời, các chương trình bán hàng được chủ đầu tư kéo dài đến hết năm đang hỗ trợ thanh khoản cho dự án. Đây cũng là yếu tố mà người mua cân nhắc trong bối cảnh giao dịch chưa thực sự cải thiện.
Đáng chú ý, hiện nay, một số dự án căn hộ hoàn thiện hiếm hoi có giá bán hợp lý trên thị trường TP.HCM như Akari City, Flora Panorama, Mizuki Park của Nam Long đang được người mua quan tâm. Trong đó, dự án Akari City giai đoạn 2 tại phía Tây TP.HCM sẽ được bàn giao vào quý IV năm nay, đang được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán hấp dẫn. Điều này gia tăng cơ hội cho người mua sở hữu nơi an cư vào dịp cuối năm. Cụ thể, ngân hàng sẽ cho vay hạn mức 70% đối với khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, không tính lãi trong 18 tháng và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng. Đối với người mua không sử dụng chính sách vay vốn, sẽ được hưởng ưu đãi lên đến 700 triệu đồng.
Theo một sàn giao dịch bất động sản, nhu cầu nhà ở của người mua khá tốt. Họ có tâm lý vội vã trả tiền để tránh tăng giá. Tuy nhiên, sự cân nhắc, đấu tranh giữa các yếu tố vẫn được phản ánh trong tâm lý người mua. Cụ thể, phải trả tiền cho dự án nào, khu vực nào, giá bao nhiêu, chính sách bán hàng như thế nào… là những yếu tố họ quan tâm. Ngay cả một dự án có vị trí và tiện ích tốt nhưng không đảm bảo các yếu tố về giá và chính sách cũng khiến người mua phải “so sánh” và cân nhắc lựa chọn.
Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chủ đầu tư chưa có lý do để giảm giá
Về phía người bán, khả năng giảm giá là không cao. Theo những người trong ngành, luật mới có hiệu lực dự kiến sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Cụ thể, luật sẽ tăng tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và thúc đẩy thị trường phục hồi.
Tuy nhiên, dễ thấy nguồn cung mới ra thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm. Nguyên nhân là theo Luật mới, điều kiện kinh doanh đối với nhà đầu tư sẽ bị thắt chặt. Do đó, chi phí đầu tư cho một dự án tăng, cùng với nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Từ đó có thể thấy nhà đầu tư không giảm giá vì thanh khoản thị trường chậm trong bối cảnh nguồn cung không cải thiện, thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí đầu vào tăng.
Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào tăng cao, các chủ đầu tư không có lý do gì để giảm giá nhà. Có lẽ cần có sự điều chỉnh hợp lý với thực tế thị trường cùng với việc hỗ trợ chính sách bán hàng tốt cho người mua. Ảnh: Minh họa
Chưa kể, nhiều chủ đầu tư phải chịu chi phí pháp lý, đặc biệt là tiền sử dụng đất, ảnh hưởng rất lớn đến giá bán. Nhiều doanh nghiệp đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc đánh giá lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Còn đối với các dự án chưa mở bán, tiền sử dụng đất thực tế tăng cao hơn nhiều so với kế hoạch ban đầu của chủ đầu tư, vô hình chung đẩy giá nhà lên cao. Vào thời điểm này, các dự án căn hộ bước vào giai đoạn hoàn thiện, chuẩn bị bàn giao có lợi thế về nguồn cầu vì đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý nên giá khi tung ra thị trường được tính toán hợp lý. Đây cũng là lý do khiến nhiều người tận dụng giai đoạn này để tìm nơi an cư trước khi thị trường bước vào ngưỡng tăng giá mạnh.
Mới đây, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, thực tế giá căn hộ trong vài năm trở lại đây luôn tăng theo hướng thiết lập một mặt bằng mới. Do giá tăng nhanh nên định nghĩa về phân khúc căn hộ đã thay đổi chỉ sau vài năm. Ví dụ, tại TP.HCM cách đây 5 năm, những dự án có giá khoảng 40 triệu/m2 được xếp vào phân khúc cận trung cao cấp; trong khi hiện tại, mức giá khoảng 50 triệu/m2 chỉ được coi là mức cơ bản của phân khúc tầm trung.
Điều này phản ánh sự mất cân bằng giữa cung và cầu nhà ở, với nguồn cung đang nghiêng về phân khúc trung cấp trở lên. Thêm vào đó, đất ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, trong khi đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, đẩy nhanh tốc độ tăng giá bất động sản.
Luật mới đang đẩy giá bất động sản lên cao nên khó có thể kỳ vọng giá bất động sản sẽ hạ nhiệt.
Theo ông David Jackson, chi phí liên quan đến đất đai và vốn phát triển dự án dự kiến sẽ tăng thêm khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có thông tư, hướng dẫn thực hiện. Bài toán cân đối nguồn vốn phát triển dự án cũng sẽ phức tạp hơn khi luật mới quy định mức ký quỹ không được vượt quá 5% tổng giá trị bất động sản. Do đó, giá bất động sản khó có thể giảm trong ngắn hạn.
“Hiện nay, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đang kỳ vọng sớm có các quy định, hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện 3 luật đất đai để luật có thể sớm đi vào thực thi. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới có thời gian hấp thụ các chính sách mới, các doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng ngay. Thị trường bất động sản dự kiến sẽ khởi sắc vào cuối năm. Tuy nhiên, mỗi phân khúc sẽ có mức độ hấp thụ chính sách khác nhau nên tốc độ phục hồi và phát triển sẽ nhanh hay chậm tùy theo từng loại hình”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.
Link nguồn: https://cafef.vn/dong-thai-cua-nguoi-mua-nha-phia-nam-thoi-diem-cuoi-nam-188240919091627332.chn
