Cơ quan quản lý loay hoay xây dựng “bảng giá đất hàng năm”
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), có một số quy định về “tài chính đất đai” của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể chế hóa đầy đủ theo định hướng độ phân giải. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng quy định về việc ban hành bảng giá đất.
Ông Châu cho biết, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất hiện nay là 5 năm một lần. Cụ thể, Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định, hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình HĐND tỉnh thông qua gồm: Tờ trình của UBND tỉnh; dự thảo và báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; Việc thẩm định do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình UBND tỉnh ban hành bảng giá đất của địa phương định kỳ 5 năm một lần, công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu tiên của kỳ.
Tương tự, Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng quy định thủ tục lập dự án xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần.
HoREA kiến nghị ban hành “bảng giá đất 3 năm hoặc 2 năm một lần” để phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Hiệp hội nhận thấy, với trình độ, năng lực của bộ máy nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện hiện nay và yêu cầu, khối lượng công việc lớn để xây dựng “Bảng giá đất định kỳ 5 năm” theo quy định. Quyết định trên thể hiện rõ, hiện nay chưa thể xây dựng “Bảng giá đất định kỳ hàng năm”.
Bởi Bộ TN-MT đã lập “bản đồ giá đất” cho hàng triệu thửa đất nhưng “cơ sở dữ liệu đầu vào” (trong đó có dữ liệu thuế) còn chưa chính xác, chưa cập nhật kịp thời. trong thời gian thực.
“Nếu quy định xây dựng “Bảng giá đất hàng năm” thì các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện sẽ “quanh năm bận bịu, vất vả” cho việc xây dựng “Bảng giá đất hàng năm”, sẽ khó hoàn thành tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn”, ông Châu nhìn nhận.
Đề xuất ban hành bảng giá đất 3 – 5 năm một lần
HoREA cho rằng, cho đến khi xây dựng được “cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất”, ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)” cập nhật thời gian thực (update real time) kết nối với “cơ sở dữ liệu giá đất”. dữ liệu dân cư” thuộc Đề án 06 về xây dựng “mã định danh cá nhân, căn cước công dân trên chip” đồng bộ, thống nhất với “cơ sở dữ liệu lớn quốc gia (Big data)”.
Bên cạnh đó, cần sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế để bảo đảm “cơ sở dữ liệu đầu vào về giá bất động sản, trong đó có giá đất” đáng tin cậy, cùng với việc người dân tự nguyện kê khai đúng giá cho mua bán, chuyển nhượng bất động sản, động sản thì Nhà nước xây dựng “bản đồ giá đất” đến từng thửa đất theo “vùng giá trị”.
Nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm hoặc 2 năm một lần. Ngoài ra, do sự khác biệt giữa nông thôn và thành thị, chuyên gia này đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.
Khi đó, “trí tuệ nhân tạo (AI), Chat GPT” sẽ thay thế con người thực hiện một khối lượng dữ liệu khảo sát, so sánh, đối chiếu khổng lồ chỉ trong tích tắc và Nhà nước có thể biết ngay “chỉ số giá đất bình quân” ở khu vực nào “ được xác định bằng trung bình cộng giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng được chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê trên một địa bàn và trong một thời gian nhất định”.
“Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát giá BĐS, giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế, chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả”, ông Châu nói.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM trước đó cho rằng Điều 153 của dự thảo quy định việc định giá đất phải đảm bảo 5 nguyên tắc, trong đó xác định mục đích sử dụng đất để định giá, theo đó khoảng thời gian. thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất chung, đúng phương pháp, đảm bảo tính độc lập.
Tuy nhiên, theo ông Hậu, cần xem xét các nguyên tắc trên có phù hợp với thị trường BĐS và thực tế cuộc sống hay không, từ đó giảm thiểu tình trạng lệch pha cung cầu mà thị trường đang gặp phải.
Dự thảo quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm, bảo đảm phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không bằng giá đất. chợ, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, dẫn đến khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Từ đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu đề xuất nên ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 3 – 5 năm hoặc 2 năm một lần. Ngoài ra, do sự khác biệt giữa nông thôn và thành thị, chuyên gia này đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.
Link nguồn: https://cafef.vn/kien-nghi-khong-ban-hanh-bang-gia-dat-hang-nam-20230318100514397.chn
