Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khuyến nghị, nên giữ nguyên quy định hiện hành, không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư”. cho tất cả các dự án căn hộ xây mới 100%.
Còn trường hợp “sở hữu hạn chế” thì chỉ nên áp dụng đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án.
Trong đó, Phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định dựa trên thời hạn sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 (không giới hạn thời gian sở hữu căn hộ). Với phương án này, người mua căn hộ được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
“HoREA đã nghiên cứu kỹ các đề xuất của Bộ Xây dựng trên cơ sở đối chiếu, đối chiếu với quy định của Hiến pháp và pháp luật có liên quan, tình hình thực tiễn của nước ta cũng như kinh nghiệm của một số nước, chẳng hạn như Singapore.
Trên cơ sở đó, HoREA đã có văn bản xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đề xuất lựa chọn phương án 2 ”, ông Châu nói.
Lấy ví dụ, ông Châu cho rằng nhà, căn hộ là tài sản có giá trị lớn đối với con người và thông thường gia chủ muốn để lại cho con cháu.
Xa hơn, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm khuyến khích người dân đô thị lựa chọn ở nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cũng như yêu cầu “đối với đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 chủ yếu phát triển chung cư. cao ốc ”để sử dụng đất đô thị tiết kiệm và hiệu quả.
Trước đó, Bộ Tư pháp cũng đưa ra quan điểm “đề xuất chủ trương về quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn là ‘cơ bản bảo đảm’ tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật chứ không phải hệ thống pháp luật ‘bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp. ‘.
Theo Chủ tịch HoREA, có thể hiểu chưa đúng 100% là “hợp hiến, hợp pháp”, có thể có “phương sai” nên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thể hiện ở 3 trường hợp.
Thứ nhất, trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công ích) thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư. bán cho khách hàng thì khách hàng được công nhận quyền sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư theo thời hạn giao đất, cho thuê đất:
“Trường hợp này dễ được xã hội chấp nhận nên trước hết, Nhà nước cần sớm tiến hành đấu giá, đấu thầu những khu đất do Nhà nước quản lý (đất công ích), để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư thuộc sở hữu có thời hạn. , tương tự như của Singapore ”, ông Châu nói.
Trường hợp thứ hai, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn để xây dựng nhà chung cư để bán thì người mua nhà ở được công nhận là chủ sở hữu đối với đất đó. có thời hạn:
Trường hợp này là thay đổi chính sách 1800 đối với nhà chung cư, theo đó chỉ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn với quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn”. như PA1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được đề xuất theo hướng này.
Theo Chủ tịch HoREA, quy định này giúp giảm chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư do tiền sử dụng đất có thời hạn phải nộp cho Nhà nước thấp hơn tiền sử dụng đất ổn định lâu dài, dẫn đến giá bán chung cư. các căn hộ. Sở hữu có thời hạn có thể giảm khoảng 20% so với căn hộ không thời hạn tương tự.
Tuy nhiên, về chế độ sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, Điều 200 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định như nội dung của Phương án PA1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). quy định nên Phương án PA1 chưa đảm bảo tính thống nhất và Phương án PA1 chưa nhận được sự đồng thuận trong xã hội.
Cuối cùng, đặc biệt lưu ý trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng “đất ở” ổn định lâu dài; hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, đã được chuyển mục đích sử dụng đất và được Nhà nước cho phép. Nếu nộp tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà chung cư để bán căn hộ cho khách hàng thì không thể quy định “bắt buộc sở hữu nhà chung cư có thời hạn” như PA1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
“Chủ đầu tư trong trường hợp này có quyền lựa chọn, hoặc bán căn hộ cho khách hàng sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc bán căn hộ cho khách hàng có quyền. được sở hữu nhà ở có thời hạn theo hợp đồng mua bán nhà ở, đảm bảo phù hợp với Hiến pháp năm 2013 ”, ông Châu khẳng định.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), theo hướng: đất xây dựng khu chung cư là đất ở lâu dài. đất ở hoặc đất ở có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
