Những ngày gần đây, các phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng đăng ký lớn, giá trúng thầu đã tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có dấu hiệu đầu cơ trục lợi hay không?
Người tham gia đấu giá có đang tạo ra “cơn sốt ảo” không?
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến và kết quả của các phiên đấu giá đất này vừa bất thường vừa bình thường.
Lý giải nguyên nhân, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: Thứ nhất, theo đánh giá từ giữa tháng 7, thời gian tới, dòng tiền chắc chắn sẽ chảy vào đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để tăng nguồn thu ngân sách.
Loại đất này sạch, không vướng tranh chấp kiện tụng, có sổ đỏ, cơ sở hạ tầng, sẵn sàng xây nhà kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt hấp dẫn trong bối cảnh những năm gần đây, Hà Nội hầu như không có dự án mới, nguồn cung đất cũng được dự báo ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán đất tại 105 thành phố, thị xã, buộc doanh nghiệp phải xây nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản (BĐS) bao gồm nhu cầu mua để ở và đầu tư của người dân rất lớn và không ngừng tăng lên.
Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, Hà Nội (Ảnh minh họa: KT)
Thứ hai, giá đất tăng hàng chục lần, nghe thì rất bất thường nhưng thực chất là do giá khởi điểm của đất đấu giá quá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định về xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng được thuê tư vấn, đơn vị tư vấn xác định giá khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013) hiện nay là Nghị định 71 (Nghị định quy định về giá đất, do Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bãi bỏ quy định về thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.
Trong khi đó, theo Quyết định 46 ngày 18/7/2024 của UBND TP Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất có hiệu lực hiện hành ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 – 5,3 triệu đồng/m2. Do đó, khi nhân hai hệ số này với nhau, chỉ ra mức giá từ 8,6 – 12,5 triệu đồng/m2.
Những sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp và số tiền đặt cọc thấp (từ 100 đến 200 triệu đồng) rất hấp dẫn người mua. Do đó, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn lượt đăng ký. Số lượng người tham gia lớn như vậy là hoàn toàn bình thường.
“Mức giá trúng thầu cao này phản ánh thực tế bình thường của chênh lệch cung cầu, khi số lượng đơn đăng ký tham gia lớn gấp nhiều lần số lượng lô đất đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất ở vị trí có hạ tầng, tiện ích không đáng kể, ở vùng ven có tiềm năng tăng giá bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, bằng giá đất ở khu vực đô thị, khu đông dân cư là bất thường, vượt xa giá trị thực tế, là hệ quả của mục đích không lành mạnh.
Nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá là những người có “nghề” đấu giá đất. Họ thường tham gia với mục đích “lướt sóng”, không quan tâm đến giá trị thực, chỉ thắng rồi mua đi bán lại ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng mất tiền đặt cọc nếu thị trường không phản hồi” – TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.
Hoặc mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo ra “cơn sốt đất”. Những cá nhân này lợi dụng tiền đặt cọc đấu giá để thổi phồng giá đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa giá bằng cách trả đủ theo giá trúng đấu giá, để lấy giá này làm cơ sở kích cầu giá đất ở các huyện ngoại thành, khiến giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí là “sốt ảo”, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích thêm.
Giá đất tăng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản
Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản
Hậu quả của tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao lại càng tăng cao hơn, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu giá cao “vượt xa” giá trị thực không chỉ gây khó khăn cho việc thẩm định tài sản để đấu giá tiếp theo tại địa phương mà còn ở nhiều nơi trên cả nước.
Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi chứng kiến giá bất động sản duy trì xu hướng tăng trong thời gian đủ dài, tâm lý FOMO (sợ bị tụt hậu) sẽ “nổi lên”, nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, sau đó đưa ra những quyết định mạo hiểm.
Quyết định này cũng xuất phát từ nhận định việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới tại các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất lên cao. Hậu quả là nhiều nhà đầu tư bị ứ đọng vốn, tạo ra đất bỏ hoang, ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản, cũng như sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương khi dòng tiền “bế tắc” ở đất đai, không đi vào các hoạt động kinh tế khác.
Có nhiều nghi vấn về tình trạng đầu cơ, lạm phát giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như những gì đã xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trước đây, ngay cả khi người mua hủy đặt cọc, vẫn rất khó để nhận diện và xử lý hành vi đầu cơ, lạm phát giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền quyết định giá bán thuộc về chủ sở hữu bất động sản, các bên tham gia giao dịch đều tuân theo nguyên tắc người mua tự nguyện, người bán tự nguyện. Họ hoàn toàn có thể hủy đặt cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ tăng giá khi bất kỳ hàng hóa nào trên thị trường khan hiếm là điều không thể tránh khỏi.
Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, sức nóng của các phiên đấu giá đất nêu trên vẫn sẽ tiếp diễn và trong một thời gian đủ dài sẽ dần trở nên “bình thường”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương thúc đẩy đấu giá đất, nhưng giá khởi điểm vẫn sẽ thấp vì bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để đấu giá được minh bạch, giải quyết được tình trạng đầu cơ, tăng giá, qua đó giảm giá nhà ở đô thị thì phải thay đổi tư duy của người dân về nhà ở, để nhà ở là nơi ở, giải quyết nhu cầu sống của người dân chứ không phải là tài sản tích lũy.
Bằng cách đánh thuế vào những người tích lũy và đầu cơ thay vì những người mua bất động sản để ở hoặc để tổ chức sản xuất kinh doanh, hệ số tài sản tích lũy sẽ được giảm xuống. Thuế suất có thể được tăng dần đối với các giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hoặc nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản vào hoạt động kinh doanh hoặc không tiến hành xây dựng sau khi nhận đất…
Đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ hạn chế hoặc loại bỏ động lực đầu cơ bất động sản của mọi người vì với chi phí lãi suất và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua bán bất động sản để kiếm lời, hoặc tạo ra cung cầu ảo để thổi phồng giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Tiền nhàn rỗi của người dân sẽ được “hướng” vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn thay vì sốt đất, giá cả hỗn loạn.
Link nguồn: https://cafef.vn/dau-gia-dat-vuot-xa-thuc-te-la-ket-qua-cua-muc-dich-khong-lanh-manh-188240826064151682.chn
