Đấu giá đất nóng ở ngoại thành Hà Nội, chuyên gia lo ngại “lợi không bằng hại”
Đấu giá suốt đêm, “sóng sau đẩy sóng trước”
Ngày 19/8, phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu LK04, thôn Long Khúc, xã Tiên Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan tâm, tham gia của đông đảo người dân sau phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai gây xôn xao.
Theo đó, có 19 lô đất được đấu giá, diện tích từ 74m2 – 118m2. Giá khởi điểm đấu giá là 7,3 triệu đồng/m2. Tiền đặt cọc từ 109 – 172 triệu đồng/lô.
Trên thực tế, từ sáng ngày 19/8, đã có rất nhiều người dân xếp hàng tại Nhà thi đấu huyện Hoài Đức để tham gia phiên đấu giá. Được biết, trước phiên đấu giá, đã có hơn 700 bộ hồ sơ tham gia đấu giá đất tại đây.
Sau 18 giờ đấu giá, 19 lô đất tại xã Tiên Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công, với mức giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2.
Hàng trăm người đấu giá đất “suốt đêm” tại Hoài Đức (Hà Nội). Ảnh: DV
Theo kết quả sơ bộ, tất cả các lô đất đều được đấu giá thành công. Lô đất trúng đấu giá cao nhất là 133 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm khoảng 30 lần. Lô đất này có mã số LK03-12, nằm ở góc 2 mặt thoáng, diện tích hơn 113m2. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra gần 15,1 tỷ đồng.
Ngoài lô đất trên, 11 lô đất khác cũng được định giá trên 100 triệu đồng/m2. Ba lô đất được đánh dấu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67 m2) và LK04-6 (rộng 115,95 m2) đã trúng thầu với giá 127,3 triệu đồng/m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là trên 15 tỷ, 11,6 tỷ và 14,7 tỷ đồng.
Hai lô đất có giá trúng đấu giá thấp nhất trong phiên này là 91,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần so với giá khởi điểm.
Ngày 26/8, huyện Hoài Đức tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 20 thửa đất (lô LK01 và LK02) thuộc dự án Hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tiên Yên – cánh đồng Long Khúc. Các thửa đất có diện tích từ 89m2 đến 145m2/lô với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2.
Trước đó, phiên đấu giá 68 lô đất vào cuối tuần qua tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào ngày 10/8 cũng thu hút hơn 1.000 người tham gia. Nhu cầu cao đã đẩy giá trúng thầu của các lô đất cao gấp 5-6 lần giá khởi điểm, cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2. Ngay sau đó, nhiều lô đất đã được các nhà đầu tư bán lại với mức giá chênh lệch lên tới hàng trăm triệu đồng.
Nỗi sợ “gây hại nhiều hơn lợi”
Bàn về thực trạng các địa phương liên tục tổ chức đấu giá đất với mức giá liên tục được lập kỷ lục, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trước hết cần xác định đưa đất ra thị trường là phục vụ cho quá trình đầu tư, phát triển. Đấu giá đất không phải để thu tiền mà phải căn cứ vào quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Theo GS Võ, sau khi đấu giá đất, các địa phương cần nhanh chóng tổng kết hoạt động đấu giá để xem số tiền thu được là bao nhiêu, chiếm bao nhiêu phần trăm ngân sách địa phương, tiền đã sử dụng vào việc gì, có bao nhiêu lô đất đấu giá không được sử dụng…
Chia sẻ quan điểm trên, TS. Kiến trúc sư Trương Văn Quang – Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc đấu giá đất liên tục, trải thảm đỏ để thu hút nhà đầu tư mà không căn cứ chặt chẽ vào định hướng phát triển của địa phương cũng như nhu cầu của người dân đã tạo ra những khu đô thị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực rất lớn.
Xét ở góc độ khách hàng tham gia đấu giá đất, theo GS Đặng Hùng Võ, hiện nay tại các địa phương, phần lớn người tham gia đấu giá và trúng đấu giá không phải là người có nhu cầu nhà ở thực sự mà chủ yếu là cá nhân tham gia đầu tư, đầu cơ, kể cả người dân từ địa phương khác đến đấu giá.
“Tình trạng này đang làm sai lệch mục đích đấu giá đất, gián tiếp tạo ra đất bỏ hoang sau đấu giá khi cơn sốt đất qua đi trong khi bài toán tăng đất ở cho cư dân hiện hữu vẫn chưa được giải quyết”, GS Võ đánh giá.
Ngoài ra, ông Võ cũng bày tỏ lo ngại về viễn cảnh sớm muộn gì các địa phương cũng không còn đất để đấu giá, vì đấu giá đất ồ ạt đôi khi chỉ đáp ứng được nhu cầu tăng ngân sách địa phương trước mắt, không còn dư địa để thu về sau này.
Cần giải pháp vốn hóa đất đai bền vững
Về vấn đề đưa đất ra thị trường thông qua đấu giá sao cho hợp lý nhất, tránh “vô tình” tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, thổi giá đất hay rõ ràng nhất là nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng mất tiền đặt cọc.
Theo các chuyên gia, có thể cân nhắc phương án cấm hoặc hạn chế giao dịch ngay đối với các lô đất vừa trúng đấu giá cũng như áp dụng mức thuế suất cao nếu sau một thời gian nhất định đất không được đưa vào sử dụng. Khi không thể “bám trụ” vào đất đấu giá để đầu cơ, tăng giá thì giá đấu giá sẽ không bị thổi phồng lên mức “phi thực tế” và điều này sẽ giúp cư dân hiện hữu tại các địa phương có nhu cầu nhà ở có thể tiếp cận được.
Mặc dù kết quả đấu giá đất đai gần đây rất cao so với trước đây nhưng theo GS Đặng Hùng Võ, mặc dù tỷ lệ thu ngân sách từ đất đai tăng nhanh trong những năm gần đây nhưng so với nhiều nước, tỷ lệ thu ngân sách từ đất đai của Việt Nam vẫn còn rất thấp.
Tại Anh, theo ông Võ, nguồn thu từ đất đai chiếm 90% nguồn thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Tuy nhiên, các nước khác thu tiền từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản đối với bất động sản. Trong khi đó, nguồn thu từ đất đai tại các địa phương ở Việt Nam thời gian gần đây chủ yếu từ việc giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo TS Vũ Đình Anh, chuyên gia kinh tế, hiện nay nguồn thu từ đất đai về cơ bản vẫn để cho ngân sách địa phương chi, về nguyên tắc, ngân sách địa phương chỉ được chi đầu tư phát triển, không được dùng để tăng chi thường xuyên.
Tuy nhiên, TS Anh cũng cho biết, còn nhiều khoản thu khác từ đất đai liên quan đến đất đai như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ nhà đất… Nguồn thu thuế sẽ được gộp vào ngân sách chung theo Luật Ngân sách Nhà nước nên khó xác định cụ thể nguồn thu từ đất đai ở các địa phương được sử dụng vào mục đích gì.
Trong khi đó, theo PGS-TS Vũ Sỹ Cường, Phó Trưởng khoa Phân tích chính sách tài chính (Viện Tài chính), luật quy định tiền bán đất phải dùng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, nguồn thu từ bán đất không bền vững.
“Rủi ro thứ hai là nếu địa phương chỉ tập trung vào bán đất, họ sẽ không quan tâm đến việc phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Nguồn thu từ bán đất là dễ nhất, chỉ cần bán là có tiền”, ông Cường nói.
Nếu địa phương không có nguồn thu mạnh và tập trung vào nguồn thu từ đất đai thì mọi nguồn lực xã hội cũng sẽ tập trung vào quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc bán đất. Các ngành sản xuất khác không thể phát triển. Tập trung nguồn lực xã hội vào ngành dễ nhất về lâu dài là rất nguy hiểm, vì khi không có đất đai thì sẽ không có cách nào để thu được nguồn thu.
Theo ông Cường, về lâu dài, phải cải cách hệ thống thuế bất động sản. Bộ Tài chính đã đề xuất thu thuế tài sản đối với bất động sản, đây là nguồn thu bền vững. Trung Quốc đã trải qua bài học này. Chỉ tập trung vào nguồn thu từ bán đất tạo ra các khu đô thị bỏ hoang khi thị trường bất động sản phát triển quá mức.
TS Vũ Đình Anh cũng ủng hộ việc cải cách hệ thống thuế đất đai, thu thuế tài sản đối với bất động sản. Đây là loại thuế trực thu, không mơ hồ như cơ chế hiện nay.
Ví dụ, doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chuyển thành thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, và doanh thu này dựa trên doanh số bán đất, không phải trên thu nhập hoặc chênh lệch giá, do đó, về nguyên tắc thuế là sai. Nhiều người có thể sở hữu hàng chục bất động sản, trị giá hàng trăm tỷ đồng, nhưng không thu được bất kỳ khoản thuế nào vì họ không thực hiện giao dịch hoặc chuyển nhượng.
Theo các chuyên gia, việc đấu giá đất của các địa phương, nhất là trong giai đoạn sốt đất trên thị trường như hiện nay, cần được các địa phương tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo vừa phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân, vừa tránh vô tình “thêm dầu vào lửa” cho cơn sốt giá đất.
Về lâu dài, theo GS Đặng Hùng Võ, trước hết phải xác định đưa đất ra thị trường là phục vụ cho quá trình đầu tư, phát triển. Đấu giá đất không phải để thu tiền mà phải căn cứ vào quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Các địa phương cần xác định rõ, nếu bán đất lấy tiền thì chỉ là sử dụng tài nguyên để “ăn”, trong khi mục tiêu hàng đầu là phục vụ cho quá trình đầu tư, phát triển để mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội tốt nhất. Do đó, phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch, chiến lược đầu tư phát triển, sau đó phải sử dụng tiết kiệm, hiệu quả cao nhất.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/nong-bong-dau-gia-dat-hoai-duc-thanh-oai-va-noi-lo-loi-bat-cap-hai-176240820101938683.chn
