Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên, không phải toàn bộ thị trường mà một số khu vực, phân khúc vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản nói chung hiện nay?
So với năm ngoái, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên, mức độ và tốc độ phục hồi chưa đồng đều. Phân khúc nhà ở có sự cải thiện, tâm lý thị trường lạc quan hơn khi luật mới sắp có hiệu lực, hoạt động giao dịch ấm lên nhưng dự báo khó tăng nhanh trong các quý còn lại của năm nay.
Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa có chuyển biến tích cực, mặc dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất đối với condotel, resort.
Sản phẩm đất nền tiếp tục bị nhà đầu tư bán lỗ, đặc biệt tại những địa phương có mức tăng trưởng nóng như Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, Đắk Nông.
Trong khi đó, bất động sản công nghiệp, văn phòng, bán lẻ tăng trưởng đều đặn nhờ nhu cầu về đất đai, mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh, nơi làm việc.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam
Theo ông, những yếu tố nào đang tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam?
Bối cảnh kinh tế vĩ mô chắc chắn có tác động đến diễn biến phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, dòng vốn FDI tiếp tục tăng, đơn hàng sản xuất, xuất khẩu quay trở lại, nhu cầu tuyển dụng tăng… là những tín hiệu tích cực cho nền kinh tế. Các chính sách mới về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở củng cố niềm tin của người dân cũng như doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia thị trường. Tăng trưởng tín dụng được kỳ vọng sẽ tăng tốc khi lãi suất cho vay có xu hướng giảm.
Tất cả những điều này sẽ tác động đến bức tranh cung-cầu trên thị trường bất động sản.
Lãi suất thấp có phải là động lực giúp thị trường bất động sản khởi sắc không, thưa ông?
Lãi suất thấp là một trong những yếu tố thuận lợi. Trong điều kiện lý tưởng, lãi suất thấp giúp tăng khả năng chi trả của người mua và kích thích đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, với mức lãi suất hiện tại, người dân và doanh nghiệp vẫn chưa quan tâm và gặp khó khăn khi tiếp cận. Nguyên nhân là giá nhà được neo ở mức cao, trong khi lãi suất thấp chỉ áp dụng trong năm đầu tiên rồi thả nổi, khiến người dân có nhu cầu vay vốn còn e ngại.
Ngoài ra, theo Thông tư 22 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024, một trong những điều kiện vay vốn là dự án nhà ở đã hoàn thiện và bàn giao (có dự án), nhưng hiện nay vẫn còn nhiều dự án vướng mắc về mặt pháp lý dẫn đến khách hàng không đủ điều kiện vay vốn.
Với mức lãi suất hiện tại, người dân, doanh nghiệp vẫn chưa quan tâm và gặp khó khăn trong việc tiếp cận.
Vậy theo ông, khi nào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn phục hồi?
Trên thực tế, mỗi phân khúc bất động sản đều có diễn biến khác nhau trong thời gian gần đây, do đó, thời gian phục hồi cũng như tốc độ và mức độ tăng trưởng sẽ khác nhau, đồng thời còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế vĩ mô.
Nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ cải thiện từ năm 2025 trở đi khi các dự án khởi động lại. Tại các thành phố trọng điểm và khu vực lân cận, giá sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung vẫn bị lệch, quỹ đất chưa phát triển ngày càng khan hiếm cũng như chi phí đầu tư xây dựng ngày càng tăng.
Sau phân khúc bất động sản nhà ở, phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường, thưa ông?
Bên cạnh loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế, phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng, bán lẻ có thể sẽ có những thay đổi rõ nét hơn trong vài quý tới.
Cụ thể, phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã bắt đầu từ nhiều năm nay. Nhu cầu đầu tư sản xuất phục hồi đã dẫn đến giá thuê đất tại các khu công nghiệp tăng và tỷ lệ lấp đầy tích cực. Nguồn cung đất công nghiệp dự kiến sẽ dồi dào trong tương lai khi Việt Nam đẩy nhanh kế hoạch phát triển các khu công nghiệp mới, trong đó xu hướng phát triển các khu công nghiệp theo tiêu chuẩn năng lượng và môi trường ngày càng được ưa chuộng.
Các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ có khả năng sẽ có những thay đổi rõ ràng hơn trong vài quý tới.
Thị trường văn phòng tại các thành phố lớn đang có xu hướng “xanh hóa” với nhiều dự án cao cấp, chứng nhận bền vững mới ra mắt từ nửa cuối năm 2023 đến nay, tăng tính cạnh tranh và đáp ứng nhu cầu thuê của các doanh nghiệp, tập đoàn lớn trước đây còn thiếu.
Bất động sản bán lẻ là phân khúc có tiềm năng lớn. Vấn đề khó khăn nhất đối với phân khúc này là chuyển đổi mô hình bán lẻ, cải thiện không gian và mặt bằng theo hướng nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Đồng thời, khi giao thông trở nên kết nối và thuận tiện hơn, các trung tâm mua sắm và khu phức hợp bán lẻ mới sẽ tiếp tục mở rộng ra các thành phố vệ tinh.
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam có hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài không, nhất là khi 3 luật liên quan đến bất động sản mở rộng quyền cho người nước ngoài, thưa ông?
Trên thực tế, Việt Nam là một trong những thị trường hấp dẫn nhất trong khu vực và thị trường bất động sản năng động, tăng trưởng nhanh của Việt Nam được đánh giá là còn nhiều dư địa phát triển trong dài hạn. Khi ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài (cả người mua Việt kiều và doanh nghiệp nước ngoài) dự kiến sẽ tăng lên.
Trước đây, người Việt Nam ở nước ngoài muốn mua bất động sản phải nhờ người thân trong nước đứng tên, thiếu chủ động và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp. Việc mở rộng phạm vi đối tượng tham gia giao dịch bất động sản không chỉ khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài quay trở lại đầu tư, sở hữu bất động sản mà còn giúp thu hút kiều hối về các địa phương nói riêng và phát triển thị trường.
Đối với doanh nghiệp nước ngoài, quy định mới sẽ đơn giản hóa và minh bạch hóa các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thêm cơ hội cho doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
Khi ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài (cả người mua là người Việt Nam ở nước ngoài và doanh nghiệp nước ngoài) dự kiến sẽ tăng lên.
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo ông, khi các luật này có hiệu lực, liệu có mở ra một giai đoạn mới cho thị trường theo hướng minh bạch, an toàn và có lợi cho người mua, nhà đầu tư?
Nội dung các luật đã được làm rõ, chi tiết và khắc phục những bất cập của các luật trước đây, qua đó thúc đẩy hệ thống pháp luật minh bạch, nhất quán và môi trường đầu tư an toàn, ổn định. Đây là điều mà các nhà đầu tư lớn, nhà đầu tư dài hạn cũng như người dân luôn mong muốn.
Ví dụ, Luật Đất đai năm 2024 quy định khung giá đất sẽ được cập nhật và điều chỉnh hằng năm, cũng như quy định rõ bốn phương pháp định giá đất. Đây được coi là hai nút thắt pháp lý lớn của nhiều dự án bất động sản trong một thời gian dài. Do đó, khi có hiệu lực, luật mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và các nhà đầu tư dự án có thể rút ngắn thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý.
Luật Kinh doanh bất động sản (2023) sửa đổi giúp điều chỉnh, hợp lý hóa hoạt động quản lý, khai thác, kinh doanh bất động sản. Quy định về công bố thông tin trước khi đưa dự án vào hoạt động, khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn, quy định mức đặt cọc tối đa 5% và chế độ thanh toán khi mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai… tăng tính an toàn, minh bạch cho các bên tham gia giao dịch.
Trên thực tế, mặc dù thị trường có những tín hiệu tích cực, nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là áp lực đáo hạn nợ trong giai đoạn 2024-2025. Nhiều doanh nghiệp đã phải tái cấu trúc, thực hiện các dự án M&A… Theo ông, doanh nghiệp cần làm gì để duy trì và phát triển?
Nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản vẫn đang gặp khó khăn, có thể từ các dự án vướng mắc pháp lý, tồn kho dẫn đến khó khăn về tài chính. Cân bằng các vấn đề tài chính được coi là nhiệm vụ quan trọng nhất của các nhà đầu tư bất động sản cần duy trì và phát triển, chẳng hạn như nỗ lực xử lý triệt để nợ xấu.
Tiếp theo, cần bám sát nhu cầu thực của thị trường, tập trung vào phân khúc tầm trung trở xuống, nhắm đến những vị trí có kết nối hạ tầng tốt, giữ giá bán ở mức vừa phải để thu hút người mua.
Cuối cùng, các doanh nghiệp nên thận trọng và duy trì tầm nhìn dài hạn để đảm bảo phát triển ổn định và bền vững.
Cảm ơn!
Link nguồn: https://cafef.vn/dat-nen-van-con-tinh-trang-ban-thoat-lo-nhat-la-tai-cac-noi-tung-tang-nong-nhu-binh-phuoc-tay-ninh-lam-dong-dak-nong-188240812164152815.chn
