Có thể thấy, năm 2023, giá bất động sản đều giảm ở tất cả các phân khúc. Hiện nay, mức giảm giá thứ cấp đã giảm nhưng sản phẩm bán ra thời điểm này vẫn thấp hơn giá thị trường đầu năm 2022.
Nếu lấy mốc thời điểm giá đạt đỉnh đầu năm 2022 để bán, mức giảm phổ biến ở các phân khúc bất động sản như sau:
Nhà phố dân cư: Chiết khấu 5% đến 15% (giảm định giá chung của ngân hàng).
Căn hộ có giá từ 40 triệu/m2 đến dưới 55 triệu/m2 ở khu dân cư đông đúc, thuận tiện di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 10% đến 15%. Ví dụ Căn hộ mua 2,8 tỷ đồng, bán 2,5 tỷ đồng.
Căn hộ có giá trên 55 triệu đồng/m2 hoặc nằm ở khu vực dân cư thưa thớt, không thuận tiện di chuyển đến nhiều nơi làm việc: chiết khấu từ 15% đến 25%. Ví dụ bạn mua căn hộ giá 2,3 tỷ thì phải bán với giá 1,8 tỷ.
Nhà phố tại dự án: Giảm về giá gốc của chủ đầu tư trong năm 2019 – 2020, kể cả dự án vướng mắc pháp lý. Giá thứ cấp có thể bán được sẽ phải thấp hơn giá gốc của chủ đầu tư cách đây 4 năm.
Đất ngoại thành cách trung tâm dưới 20 km: Giảm 15% đến 30%. Chẳng hạn đất mua 19 tỷ được mua bán 13 tỷ; Mua 4,8 tỷ, bán 3,6 tỷ; mua 3,4 tỷ bán dưới 3 tỷ; mua 2,8 tỷ bán 2,3 tỷ.
Đất ở các tỉnh vùng sâu vùng xa: Giảm từ 20% đến 40%. Chẳng hạn, lô đất mua 850 triệu vẫn chưa bán được 600 triệu; Bán lô đất cuối năm 2021 giá 1,3 tỷ, hiện khách hàng trả không quá 800 triệu; Lô đất đầu năm 2022 được rao bán 1,5 tỷ, nay không có ai trả hơn 1 tỷ; Lô đất mua 1,25 tỷ giờ không bán được giá 800 triệu.
Đất diện tích lớn ở các tỉnh vùng sâu vùng xa Giảm từ 25% đến 50%.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Giảm xuống dưới giá gốc của chủ đầu tư trong năm 2019 – 2020.
Mới đây chia sẻ về cơ hội thị trường bất động sản năm 2024, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM, cho rằng năm 2024 vẫn là giai đoạn vừa chật vật, vừa thăm dò quan sát tình hình. tình hình (cả thị trường bất động sản và những dấu hiệu thay đổi của nền kinh tế).
Về cơ hội: Hệ thống pháp luật và pháp lý cho thị trường bất động sản đang dần được hoàn thiện, các luật liên quan đến bất động sản đã được thông qua. Theo đó, khung pháp lý của dự án có cơ hội được giải quyết để tăng nguồn cung mới.
Nguồn cung từ thị trường sơ cấp có nhiều chiết khấu, khuyến mãi và hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư.
Nguồn cung từ thị trường thứ cấp vừa có giá tốt vừa dồi dào nên người mua có nhiều sự lựa chọn hơn.
Thử thách:
Niềm tin của nhà đầu tư. Tiền gửi trong hệ thống ngân hàng tăng lên trong khi lãi suất tiết kiệm ngày càng thấp, nhưng vài tháng qua, nhà đầu tư vẫn lựa chọn phương án phòng thủ an toàn do thiếu niềm tin vào mức độ hồi phục của thị trường. .
Nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, phần lớn người dân có thu nhập giảm sút, dẫn đến tiền tích lũy giảm và thắt chặt chi tiêu. Bên cạnh đó, cũng có xu hướng ưu tiên tiền mặt tích lũy phòng thủ hơn là chi tiêu để kinh doanh hay đầu tư. Trong khi đó, người mua bất động sản thường sử dụng vốn từ hai nguồn: nguồn tích lũy sẵn có và nguồn đòn bẩy (rất ít người mua bất động sản bằng 100% số tiền tích lũy được). Vì vậy, ngân sách của họ dành cho bất động sản đã giảm đi đáng kể.
Ông Kiên đưa ra dẫn chứng: Để mua căn nhà 4 tỷ, chủ đầu tư dự định dùng 2 tỷ tiền tiết kiệm và 2 tỷ tiền vay. Với số tiền vay, anh trả ngân hàng 28 triệu mỗi tháng, chủ đầu tư cần có thu nhập tối thiểu 50 triệu để trang trải chi phí sinh hoạt cho gia đình 22 triệu. Vì kinh tế khó khăn nên thu nhập của chủ đầu tư giảm xuống chỉ còn 35 triệu, chưa kể chi phí sinh hoạt gia đình chỉ còn 13 triệu phải đóng cửa ngân hàng. Số tiền tích lũy và chi tiêu chỉ là 1,5 tỷ đồng. Như vậy hiện nay ngân sách tối đa mà nhà đầu tư có thể có để mua nhà chỉ là 1,5 tỷ tiền tích lũy và khoản vay 900 triệu, tổng cộng là 2,4 tỷ. Chưa kể, khi bị sụt giảm thu nhập, không dễ để nhà đầu tư quyết định sử dụng hết 1,5 tỷ tiền tích lũy mà sẽ có xu hướng giữ lại ít nhất 30% để phòng thủ.
Bên cạnh đó, sức khỏe của chủ đầu tư vẫn đáng lo ngại khi phải gánh thêm gánh nặng tiếp tục phát triển dự án đồng thời xử lý các tồn đọng trước đó như vướng mắc pháp lý, tiền huy động từ khách hàng, nợ nần. trái phiếu cũ, trưởng thành,…
Lãi suất cho vay thấp nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn về định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ và hồ sơ tín dụng của người đi vay.
Vì vậy, nếu có nhu cầu sử dụng thêm vốn vay ngân hàng, nhà đầu tư cần làm việc kỹ với ngân hàng trước khi quyết định đặt cọc. Bên cạnh đó, bạn cần tính toán kỹ khả năng trả nợ hàng tháng của mình, không nên tính toán các khoản thanh toán ngân hàng quá sát với thu nhập hàng tháng của mình. Nhà đầu tư cũng phải có ít nhất 6 tháng tiền gửi ngân hàng để dự phòng trong trường hợp thu nhập giảm đột ngột trong thời kỳ kinh tế khó khăn.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/dat-nen-nha-pho-can-ho-thu-cap-da-giam-bao-nhieu-tu-nam-2023-den-nay-176240519144611442.chn
