Người thuê nhà “khóc”
Khảo sát một số tuyến phố trung tâm tại TP.HCM cho thấy, số lượng mặt bằng kinh doanh quay trở lại có giảm so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chưa dừng hẳn. Hiện nay, nhiều mặt bằng tại các vị trí đắc địa vẫn đang bỏ trống, thậm chí có mặt bằng đã cả năm không có người thuê.
Mới đây nhất, thị trường phía Nam ghi nhận “thương vụ” giật gân trả lại mặt bằng tại 11-13 Hàn Thuyên, phường Bến Nghé, quận 1. Theo đó, Starbucks Reserve chính thức đóng cửa vào ngày 26/8 do không đạt được thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê với chủ nhà.
Ngay sau khi giải phóng mặt bằng, chủ nhà đã tăng giá thuê từ 700 triệu đồng/tháng lên 757 triệu đồng/tháng, tương đương gần 9 tỷ đồng/năm. Việc tăng giá thuê lên hơn 50 triệu đồng/tháng, nếu Starbucks tiếp tục thuê, đồng nghĩa với việc sẽ “chịu” thêm 600 triệu đồng/năm so với giá thuê cũ. Đây có thể là một trong những lý do khiến thương hiệu này rút lui khỏi Hàn Thuyên sau 7 năm kinh doanh.
Ngay cả khi đứng im cả năm, giá đất trung tâm TP.HCM vẫn tăng. Ảnh: Hà Vy
Được biết, vào cuối tháng 8/2024, tại khu vực trung tâm TP.HCM, không chỉ các mặt bằng kinh doanh F&B đã trả tiền mà nhiều thương hiệu thời trang lớn trên các tuyến phố như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Mạc Thị Bưởi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế… cũng phải đóng cửa vì không “chịu” được tiền thuê. Thậm chí, một số căn nhà phố cao cấp rơi vào tình trạng bỏ trống cả năm trời.
Đường Đồng Khởi – được Cushman & Wakefield xếp hạng 13 trong danh sách những con đường có giá thuê cao nhất thế giới – cũng không thoát khỏi tình trạng đóng cửa, vắng vẻ nhiều tháng qua, mặc dù có nhiều thương hiệu kinh doanh hiện diện tại đây.
Cuối năm 2023, một thương hiệu F&B trên đường Đồng Khởi (quận 1) đã trả lại mặt bằng khi chủ nhà tăng giá thuê lên 12%. Đến nay, mặt bằng vẫn chưa có người thuê. Một thương hiệu khác trên đường Thái Văn Lung (quận 1) cũng không đủ khả năng chi trả tiền thuê mặt bằng hàng tháng lên tới gần 700 triệu đồng khi kinh doanh gặp khó khăn.
Trước đó, Highlands Coffee đã trả lại mặt bằng tại góc Nguyễn Du và Pasteur. YEN Sushi đóng cửa chi nhánh tại số 8 Đồng Khởi. Tháng 3/2024, thương hiệu MIA cũng đã trả lại mặt bằng tại số 325 Lý Tự Trọng (Ngã sáu Phù Đổng). Mặt bằng này có giá thuê hàng tháng là 700 triệu đồng và đã chuyển nhượng cho 4 thương hiệu từ năm 2019.
Điều này cho thấy giá thuê cao đã khiến các thương hiệu nổi tiếng khó có thể chịu được “sức nóng”. Trong bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ, nhà phố thương mại có phần “kém cạnh”. Mua sắm trực tiếp chiếm 62% tổng hành vi mua sắm của người tiêu dùng, trong khi giá thuê nhà phố tại trung tâm thành phố vẫn ở mức cao. Do đó, nhiều người bỏ đi vì chi phí thuê cao, ăn vào lợi nhuận. Nhiều thương hiệu đã bắt đầu tìm kiếm các mặt bằng gần đó với mức giá tốt để “chống đỡ” thời buổi kinh tế khó khăn.
Người thuê nhà “làm giá”
Việc tăng giá không phải là chuyện hiếm đối với những bất động sản nằm ở vị trí đắc địa tại TP.HCM. Điều đáng nói ở đây là chủ nhà luôn định giá rất cao đối với những bất động sản “có hạn”. Họ tự tin “tăng giá” vì họ tin rằng bất động sản này là độc nhất và đẹp nhất.
Có thể thấy, giá thuê nhà phố trung tâm tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng ngay cả khi nhu cầu thị trường đang chậm lại. Đều đặn sau mỗi 2-3 năm, hoặc khi kết thúc hợp đồng 5-7 năm, giá thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm TP.HCM tăng 10-20% (tùy vị trí), bất kể việc kinh doanh có tốt hay không, bất kể sự phản đối của khách thuê và thị trường.
Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá thuê nhà phố tại TP.HCM tiếp tục tăng trong 6 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm 2023. Quận 1, 3, 4, 2 (trước đây là TP. Thủ Đức) đều tăng 25-40%. Chỉ có quận 7 giảm nhẹ hơn 4%.
Giá thuê không hạ nhiệt vì người thuê chuyển đi. Xu hướng tăng giá thuê vẫn ổn định ở hầu hết các quận trung tâm của TP.HCM.
Phân tích dưới góc nhìn của một người môi giới lâu năm trong lĩnh vực nhà phố tại TP.HCM, tiếp xúc với nhiều chủ nhà có tài sản giá trị, anh Phan Vĩ cho biết, khi sở hữu khối tài sản “có hạn” thì tiền thuê nhà hàng tháng không còn là số tiền lớn đối với gia chủ.
Họ luôn cho rằng tài sản tốt xứng đáng được trả lương cao. Nếu khách hàng không trả được giá đó, người khác sẽ thuê với giá cao hơn. “Giống như một công ty thuê một người giỏi với mức lương 50 triệu đồng/tháng nhưng sau 5 năm không tăng lương. Một công ty khác sẽ đưa họ về và trả 60 triệu đồng/tháng. Họ sẽ đi làm ở nơi mới”, ông Phan Vĩ ví von.
Người này nhấn mạnh, giá trị bất động sản tại trung tâm TP.HCM đôi khi không phụ thuộc vào thị trường mà phụ thuộc vào vị trí đặc biệt của bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản này phải là người “vui tính” hoặc muốn khẳng định vị thế cá nhân chứ không chỉ đơn thuần là tìm kiếm lợi nhuận.
Trên thực tế, hầu hết các chủ nhà có mặt bằng tại trung tâm cho thuê, nếu để trống, họ cũng có tính toán. Giả sử tính thanh khoản không cao như mong đợi, chủ nhà sẽ rao bán bất động sản, hoặc cải tạo, thêm tầng, sửa chữa và cải tạo… để tăng giá trị cho thuê. Việc giảm giá thuê so với trước đây là rất hiếm.
Có bốn lý do xuất phát từ tâm lý của chủ nhà khiến người thuê khó thay đổi: Thứ nhất, vị trí mặt bằng tốt nên giá thuê phải tăng hằng năm. Thứ hai, ưu tiên ký hợp đồng 5 năm, hết hợp đồng thì giá phải tăng nên rất khó đàm phán giá cũ. Thứ ba, thị trường đang tăng giá theo thời gian, giá thuê hiện tại vẫn còn thấp. Thứ tư, quan niệm của chủ nhà là không có người thuê phù hợp chứ không phải là không thể cho thuê.
“Cái giá” của trò kéo co
Cuộc chiến giữa người thuê nhà và chủ nhà tạo ra những thách thức đáng kể cho thị trường nhà phố trung tâm.
Một môi giới cho thuê mặt bằng tại trung tâm TP.HCM thừa nhận, rất khó để tìm được người thuê trong bối cảnh có rất nhiều mặt bằng được chào bán cho thuê tại TP.HCM. Đồng thời, cũng rất khó để tìm được mặt bằng có thể thương lượng được mức giá “thấp”. Có lẽ sau khi thương lượng, một số mặt bằng sẽ hỗ trợ người thuê trong 1-2 năm đầu bằng các hình thức linh hoạt, không liên quan đến giá thuê.
Hậu quả dễ thấy của cuộc giằng co “bất tận” giữa hai bên là người thuê nhà bỏ đi, còn về phía chủ nhà, nếu rao bán nhà nhưng không có ai thuê ngay thì chủ nhà sẽ lỗ hàng tỷ đồng mỗi tháng. Giả sử không có ai thuê trong 3 tháng, thì số chênh lệch được tính là 3-4 năm để bù vào thời gian không có ai thuê.
Rất khó để thương lượng giá thuê thấp hơn với chủ nhà ở trung tâm thành phố. Ảnh: Hà Vy
Còn đối với những người thuê, mặc dù buộc phải ra đi, nhưng sự tiếc nuối hiện rõ ở các thương hiệu đang hoạt động tại khu vực trung tâm TP.HCM. Những năm qua, khi nền kinh tế gặp khó khăn, các thương hiệu này vẫn lựa chọn đặt trụ sở tại các khu vực trung tâm. Lý do duy nhất là những mặt bằng này có giá trị quảng bá hình ảnh tốt nên nhiều thương hiệu lớn vẫn chấp nhận và để các chi nhánh khác bù lỗ. Tuy nhiên, đối với họ, lựa chọn chuyển ra vùng ngoại ô chỉ là “bất khả kháng”.
Hiện nay, thị trường nhà cho thuê tại trung tâm TP.HCM vẫn chưa phục hồi và người thuê nhà vẫn còn thận trọng.
Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng Dịch vụ bán lẻ Avison Young Việt Nam, cho biết một số mặt bằng cho thuê tại khu vực trung tâm TP.HCM có dấu hiệu tích cực hơn so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên tốc độ phục hồi không đồng đều do vị trí và đối tượng khách thuê có sự chênh lệch lớn. Gần đây, các thương hiệu F&B có tốc độ tăng trưởng tốt như Arabica, Highlands Coffee, Katinat, Phe La, Starbucks… tiếp tục mở rộng thị phần.
Tuy nhiên, biến động kinh tế và xu hướng phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã phần nào tác động đến quyết định của bên thuê. “Các thương hiệu bán lẻ đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Thay vì mở rộng ồ ạt, các thương hiệu sẽ lựa chọn địa điểm kỹ lưỡng, tinh gọn hệ thống cửa hàng và bộ máy quản lý để tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ và trải nghiệm”, bà Trang cho biết.
Đặc biệt, các thương hiệu quốc tế mới sẽ ưu tiên lựa chọn mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại thay vì thuê nhà phố vì nhiều lợi thế như lượng khách hàng tốt và sẵn có, không gian mua sắm, giải trí tích hợp, giá thuê, vận hành chuyên nghiệp, chi phí đầu tư cửa hàng thấp, diện tích cho thuê đa dạng…
Khi bên cho thuê không muốn giảm giá, bên thuê cân nhắc kỹ lưỡng bài toán chi phí, doanh thu và lợi nhuận. Do đó, dự báo phải đến năm 2025, việc cho thuê nhà mặt phố mới có nhiều chuyển biến tích cực hơn. Khi nền kinh tế khởi sắc, nhiều thương hiệu mới sẽ ra đời hoặc các thương hiệu quốc tế muốn mở rộng tại Việt Nam sẽ tiếp tục có nhu cầu hiện diện tại các vị trí đắc địa.
Link nguồn: https://cafef.vn/cuoc-giang-co-khong-hoi-ket-giua-nguoi-di-thue-va-nguoi-cho-thue-tai-nhung-mat-bang-dac-dia-bac-nhat-tphcm-188240912065836903.chn
