Nhận định vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nêu trong Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 và khuyến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh. mạnh và bền vững đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.
Theo HOREA, trong 6 tháng đầu năm 2022, tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế TP.HCM đều phục hồi và tăng trưởng mạnh sau đại dịch COVID-19, riêng thị trường bất động sản tăng trưởng âm (-5,82%).
Nhưng sau 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi dần với nguồn cung là 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, tuy nhiên số lượng nhà này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.
Trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố có 21 dự án được huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó 10.166 căn hộ chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số. số lượng nhà trên thị trường.
Nhà ở bình dân, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng / căn (dưới 30 triệu đồng / m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho phần lớn đối tượng yếu thế trong xã hội là người thu nhập thấp. đô thị thu nhập trung bình, thu nhập thấp, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó, nhà ở giá rẻ đến năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1%; Năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 sẽ không còn nhà ở giá rẻ (0%). Riêng về nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, 9 tháng đầu năm, thành phố đã khởi công 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung 2.
Trong khi nhà ở cao cấp ngày càng chiếm ưu thế như sau: Năm 2017 là 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%; năm 2018 là 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%; năm 2019 là 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%; năm 2020 là 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%; năm 2021 là 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%; Trong 9 tháng đầu năm 2022, có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm 80,2%.
Nguồn: HOREA
Theo HOREA, thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng “giá nhà liên tục tăng” trong 5 năm trở lại đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng / m2) cũng cao hơn thu nhập bình quân của xã hội khoảng 20 lần, nếu so với giá nhà ở các nước công nghiệp thì chỉ ở mức cao. cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập nên người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thành thị, người lao động, nhập cư khó có cơ hội tạo nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ. .
Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện những dự án bất động sản, căn hộ “siêu sang” có giá lên đến 500 triệu đồng / m2, cá biệt có những dự án lên tới 1 tỷ đồng / m2.
Một số khu vực được giới “buôn, cò đất, làm ăn vô lương tâm” đầu cơ, thổi giá, tạo “cơn sốt ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra ở huyện Củ Chi). Chi, Hóc Môn) ảnh hưởng xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Theo hiệp hội, hiện nay, mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu “giảm tốc”, chững lại, trầm lắng, giao dịch bất động sản giảm trên 50% tùy từng dự án và khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn “neo”. với giá cao ”do các doanh nghiệp và nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Nguyên đán). Nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường lên đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến mức không chịu nổi, người ta có thể phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ” để cắt lỗ. ”Để bảo toàn số vốn còn lại.
Theo hiệp hội, đã xuất hiện dấu hiệu “chênh lệch tín dụng” ở phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng chủ đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản, nhà ở; Người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận vốn tín dụng, nếu được cho vay sẽ phải chịu lãi suất cao hơn.
Về huy động vốn qua kênh trái phiếu, HOREA đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư có thể ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Trong 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với giá trị hơn 47.000 tỷ đồng với lãi suất bình quân khoảng 10,2%, chiếm 21,3% tổng giá trị trái phiếu. phát hành, đứng thứ hai sau khối ngân hàng nhưng lại giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021, do trong 6 tháng đầu năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên tới 92.300 tỷ đồng, gấp 1,96 lần. so với 8 tháng đầu năm 2022.
Đề cập đến thị trường bất động sản du lịch, hiệp hội đánh giá đang phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ tháng 3 năm 2022 sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát.
Đặc biệt sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022 / NĐ-CP tạo cơ sở để cấp “sổ hồng” cho người mua và nội dung này được “nâng cấp” đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. (Ôn tập).
Nhưng HOREA cho rằng “vướng mắc và bất cập” hiện nay là cần xử lý, giải quyết hợp lý vấn đề cấp đổi, cấp lại hàng nghìn Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch. lý lịch trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây khách hàng đã được cấp “sổ hồng” gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấm chuyển nhượng trái pháp luật. quyền thu hồi, hủy bỏ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đã “mua nhầm” các sản phẩm này.
Xử lý dứt điểm dự án có nguồn gốc đất công
HOREA đề cập đến hàng loạt giải pháp nhằm thực hiện mục tiêu “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững”.
Hiệp hội kiến nghị Quốc hội, Thường vụ Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự .. .để đảm bảo tính đồng nhất và nhất quán.
Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét nới hạn mức (room) tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế. trong thời kỳ cao điểm cuối năm.
Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính, Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với lãi suất cố định. xác định.
Hiệp hội cho rằng chính sách này sẽ thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi nhỏ trong xã hội và giúp người dân có thêm kênh đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, đặc biệt là Nghị định 65/2022 / NĐ-CP đã được ban hành. quy định rất chặt chẽ đối với các tổ chức phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Hiệp hội kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương sớm xem xét “xử lý dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc là “đất công”, thuộc sở hữu của các cổ đông. Việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hoặc do di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm đã bị dừng từ năm 2017 đến nay do phải rà soát pháp lý, trong đó TP.HCM có 64 dự án, nhằm tăng nguồn cung nhà ở.
Trong quá trình xử lý các dự án bị xem xét lại pháp luật, Hiệp hội kiến nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp liên quan phải nộp các nghĩa vụ tài chính, kể cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) cho nhà nước. ngân sách theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền để dự án tiếp tục được triển khai, góp phần phát triển kinh tế. kinh tế và tăng nguồn cung các dự án nhà ở thương mại và các sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản…
Link nguồn: https://cafebiz.vn/tphcm-co-the-xuat-hien-tinh-trang-xa-hang-cat-lo-bat-dong-san-176221026084000424.chn
