Bất động sản là kênh chịu nhiều rủi ro và khó khăn nhất từ tác động của việc tăng lãi suất. Bởi lẽ, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án. Trong khi đó, hầu hết các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Và người mua nhà cũng trông chờ vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.
Nếu như cách đây 1 năm, các nhà đầu tư từng tính toán rằng sử dụng đòn bẩy tài chính là cách kiếm lợi nhuận khôn ngoan. Với mức lãi suất bình quân 7-8% / năm trong năm đầu tiên, đây là con số khiêm tốn so với tốc độ tăng giá đất.
Nhưng đó là thời điểm lãi suất thấp và giá đất tăng từng tháng, từng năm trong thời kỳ thị trường “nóng”, “sốt”. Thị trường ở thời điểm hiện tại đã khác khi tâm lý trầm cảm lan rộng và người tham gia thị trường phải đối mặt với nhiều thách thức, trong đó tác động lớn nhất đến từ xu hướng tăng lãi suất.
Dự báo về tác động của việc lãi suất tăng, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng sẽ có khoảng 20% doanh nghiệp phải đóng cửa. Đó là những doanh nghiệp đầu tư lớn bằng vốn đi vay, không đủ uy tín để huy động vốn, những dự án họ ôm không có tính thanh khoản cao. Các doanh nghiệp này có thể bị phá sản hoặc nhường đất cho các ngân hàng thương mại.
Vị chuyên gia này cho rằng, số lượng nhà đầu tư cắt lỗ cũng sẽ tiếp tục gia tăng.
Trong khi đó, TS.Nguyễn Hoàng Nam cho biết, lãi suất huy động của các ngân hàng có thể còn tăng đến cuối năm 2022. Lãi suất cho vay cầm cố của các ngân hàng thương mại có thể tiếp tục tăng vào cuối năm nay.
Kịch bản này sẽ tác động mạnh và trực tiếp đến các bên liên quan, làm giảm thanh khoản trên thị trường một cách nghiêm trọng.
Theo TS Miền Nam, nghịch lý xảy ra, thu nhập của các hộ gia đình Việt Nam luôn không theo đà tăng của giá đất. Trong lĩnh vực bất động sản, sóng ngắn và có sự chênh lệch lớn giữa giá thấp nhất và cao nhất trong một chu kỳ. Chính điều này đã tạo nên sức hút đặc biệt lớn, kéo các nhà đầu tư không chuyên vào cuộc chơi. Với một thị trường có tỷ suất đầu tư cao, hầu hết các nhà đầu tư đều phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Vốn vay càng nhiều, rủi ro càng cao khi thị trường đi xuống.
Vị chuyên gia này cho rằng, với mặt bằng lãi suất cao như hiện nay, nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ sâu và đau đớn rút khỏi thị trường, nhà đầu tư tiềm năng từ bỏ ý định tham gia là nguyên nhân chính khiến thị trường trầm lắng.
Dự báo về kịch bản trong thời gian tới, TS Nguyễn Hoàng Nam cho rằng, dư địa đầu cơ BĐS vào năm 2023 còn rất ít do khung pháp lý ngày càng chặt chẽ và hướng tới sự minh bạch. Hiện tượng lướt sẽ ngày càng ít đi.
Thị trường sẽ chỉ còn lại những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, đầu tư dài hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính. Biên lợi nhuận sẽ giảm mạnh so với các năm 2021, 2022.
Cũng theo GS.TSKH Vũ Sỹ Cương, khi lãi suất tăng, tất cả tài sản đều giảm giá. Bất động sản sẽ là lĩnh vực bị ảnh hưởng nhiều nhất.
Thứ nhất là kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào vốn vay, khi lãi suất cao thì việc vay vốn sẽ khó khăn hơn. Dẫn đến tình trạng thiếu vốn để duy trì hoạt động, ảnh hưởng đến “sức khỏe” của doanh nghiệp.
Từ nay đến cuối năm 2022, do room tín dụng không còn nhiều nên nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang rơi vào cảnh đủ đường “sống sót”.
Tác động của lãi suất tăng cũng ảnh hưởng đến nhóm người mua để ở, mua để đầu tư và đầu cơ do khó tiếp cận vốn. Nhóm bị ảnh hưởng nặng nề là nhóm đầu cơ và đầu tư.
PGS. TS Vũ Sỹ Cương nhấn mạnh, khi nhu cầu giảm, thanh khoản sản phẩm sẽ kém, càng hạn chế thực hiện giao dịch, càng khó huy động vốn từ khách hàng.
Link nguồn: https://cafef.vn/chuyen-gia-con-rat-it-du-dia-cho-dau-co-bat-dong-san-trong-nam-2023-20221113154309629.chn
