Ảnh minh họa.
Từ ngày 01/08/2024, Luật Nhà ở năm 2023 gồm 13 chương, 198 điều chính thức có hiệu lực thi hành. Luật quy định nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Chia sẻ về những điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2023 so với luật năm 2014, ông Trần Ngọc Duy – Phó giám đốc Ban quản lý bất động sản Savills Hà Nội – đã đưa ra những đánh giá xoay quanh tác động của Luật Nhà ở đến thị trường và công tác quản lý, vận hành dự án cũng như quyền lợi của cư dân.
Đầu tiênTheo ông Duy, Luật Nhà ở năm 2023 tập trung vào chất lượng xây dựng và dịch vụ trong quá trình vận hành. Về chất lượng xây dựng, thay vì giữ nguyên thời hạn sử dụng là 50 năm như trước đây, Luật mới quy định thời hạn sử dụng công trình sẽ được điều chỉnh theo chất lượng thực tế của công trình, nhằm kịp thời bảo trì, sửa chữa các công trình xuống cấp.
Ông Trần Ngọc Duy – Phó Giám đốc Sở Quản lý Bất động sản Hà Nội.
Thứ haiVề chất lượng dịch vụ, Luật mới đưa ra những thay đổi trong quản lý hoạt động như quy định chi tiết các khoản thu/chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý.
Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao của Ban quản lý sẽ được tách khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với Ban quản lý/Chủ đầu tư để nhanh chóng ban hành bảng giá dịch vụ mới theo đúng quy định của Luật.
Thứ baLuật Nhà ở năm 2023 quy định mọi nguồn thu từ việc khai thác diện tích chung như lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh, thang máy, bãi đỗ xe hai bánh, khu vực tiện ích chung… phải được chuyển vào quỹ bảo trì.
“Trước đây, các khoản thu này được thêm vào quỹ quản lý để bù đắp chi phí hoạt động. Thay đổi này sẽ tác động đến doanh thu của quỹ quản lý, yêu cầu các đơn vị hoạt động phải cân đối lại ngân sách và kế hoạch hoạt động để thích ứng với các quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng đến cư dân.“, ông Duy cho biết.
Theo ông Duy, điều này sẽ góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc duy trì các hạng mục chung và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng.
Thứ Tưthời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Hội đồng quản trị. Các đơn vị quản lý vận hành phải đảm bảo và duy trì chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Điều này khuyến khích các đơn vị quản lý tập trung hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ đáp ứng các yêu cầu trước mắt mà còn đảm bảo tính cạnh tranh để gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.
Thứ nămLuật mới bổ sung quy định về xác định sở hữu chung và sở hữu riêng trong trường hợp hợp đồng không quy định cụ thể, góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật bổ sung phương pháp xác định sở hữu chung đối với các thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.
Thứ sáuLuật Nhà ở hướng dẫn Nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu Chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, người thuê nhà, bao gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản phê duyệt kết quả nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ bố trí bãi đỗ xe….
Các chuyên gia của Savills cho rằng, quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.
Thứ bảyViệc phân loại chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, tránh tình trạng tự phân loại đẩy giá chung cư lên cao một cách vô lý.
Thay vì phân loại theo hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại thành hạng 1, 2, 3. Việc phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: Vị trí, hướng của tòa nhà chung cư; tiện ích trong tòa nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, tiền sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng.
Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.
“Luật Nhà ở năm 2023 sẽ giúp mọi thứ trở nên có hệ thống hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường. Luật này cũng giúp khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ đối tượng và thời hạn của các dự án, chất lượng xây dựng và quyền sở hữu nhà ở…”
“Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý, vận hành dự án nhà ở, Luật giúp giải quyết các tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và đơn vị quản lý, đồng thời quy định rõ hơn quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.“, ông Duy cho biết.
Tuy nhiên, Phó giám đốc Bộ phận quản lý bất động sản Savills Hà Nội cũng cho biết, tác động của Luật sẽ là dài hạn, vì trên thực tế, Luật này đã được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội phê chuẩn ngày có hiệu lực của Luật, chưa có nhiều quy định, hướng dẫn cụ thể. Ví dụ, Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được công bố ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD được ban hành ngày 31/7/2024.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/chuyen-gia-savills-chi-ra-7-diem-luat-nha-o-2023-tac-dong-toi-quyen-loi-nguoi-mua-nha-176240905162607811.chn
