Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết
Theo Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến hết ngày 31/12/2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/12/2026. Bảng giá mới sẽ không bị khung giá đất chi phối mà phải được xây dựng sát với giá thị trường.
HCM là địa phương đầu tiên lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Giá đất trong bảng giá điều chỉnh cao hơn nhiều so với bảng giá cũ, như tại TP Thủ Đức giá tăng 10-15 lần; tại các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi giá tăng 10-20 lần. Riêng huyện Hóc Môn, có nhiều tuyến đường dự kiến giá đất tăng 15-30 lần.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills TP.HCM.
Theo bà Giang, nhiều năm nay, bảng giá đất của TP.HCM không theo kịp và thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế của thị trường. Sự chênh lệch giá kéo dài này đã tạo nên hệ thống “hai giá”, dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng.
Trước hết, vấn đề này làm cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước trở nên khó khăn, phức tạp. Ví dụ, chênh lệch giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Hoặc trong trường hợp khác, việc nộp tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất thấp hơn giá thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Mức đền bù theo bảng giá đất chưa sát với giá thị trường đã gây chậm trễ, bất bình, thiệt hại về tài chính cho người dân, dẫn đến tình trạng tranh chấp, kiện tụng đất đai kéo dài.
Từ những vấn đề còn tồn tại này, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là tất yếu và cần thiết. Sự thay đổi mang tính tiến bộ này sẽ giúp khắc phục những hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Đặc biệt, bảng giá đất tiếp cận giá thị trường sẽ tạo thuận lợi cho quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là tại các dự án phát triển hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận của người dân về mức hỗ trợ, bồi thường.
Bình luận về bảng giá đất đề xuất, các chuyên gia của Savills cho biết, vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ví dụ, tại đường Cao Thắng, quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ 330 triệu đồng/m2. Tại đường Tân Thắng, quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m2, trong khi giá đề xuất là 90 triệu đồng/m2.
Nhìn chung, giá đất đề xuất chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt tới 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể.
Ai bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới?
Bà Đỗ Thị Thu Giang phân tích, căn cứ Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, áp dụng Bảng giá đất cho 11 trường hợp. Ngoài ra, Điều 109 và Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 về hỗ trợ, bố trí tái định cư cũng áp dụng giá đất theo Bảng giá đất.
Như vậy, bảng giá đất dự kiến của TP.HCM sẽ tác động trực tiếp đến hai nhóm người khác nhau, vừa có lợi vừa có hại.
Đối tượng thụ hưởng bao gồm những người được Nhà nước hỗ trợ khi thu hồi đất và bố trí tái định cư (theo Điều 109 và Điều 111 Luật Đất đai năm 2024).
Đối tượng chịu ảnh hưởng bao gồm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2014 trước đây, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong hạn mức và ngoài hạn mức: với đất trong hạn mức thì tính theo bảng giá đất, với đất ngoài hạn mức thì tính theo giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện hành không còn phân biệt như vậy nữa mà toàn bộ diện tích sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất. Như vậy, với mức giá theo bảng giá đất đề xuất cao hơn nhiều so với bảng giá đất hiện hành thì sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên diện tích trong giới hạn. Với mức giá đất đề xuất cao hơn nhiều so với bảng giá đất hiện hành thì sẽ làm tăng chi phí nghĩa vụ tài chính trên diện tích này.
Cần nghiên cứu kỹ trước khi áp dụng
Biểu giá đất dự kiến áp dụng tại TP.HCM từ ngày 01/08/2024 đã được hoãn lại để xem xét thêm. Bà Giang cho rằng việc hoãn này là hợp lý, vì biểu giá đề xuất đã tăng đáng kể so với biểu giá cũ, và được đề xuất áp dụng trong thời gian ngắn.
Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho nhóm đối tượng bị ảnh hưởng. Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần được cân nhắc kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của các bên, đặc biệt là ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người dân.
Ngoài ra, phương pháp xác định giá đất vẫn chưa thống nhất và đơn giản. Ở một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là phép nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Ví dụ, tại Quận 1, hệ số 5,0 được áp dụng thống nhất cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Do đó, đường Đồng Khởi được đề xuất có giá 810 triệu đồng/m2 (so với mức hiện tại là 162 triệu đồng/mm2), và đường Hai Bà Trưng (từ bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với mức hiện tại là 96,8 triệu đồng/m2). Tương tự, Quận 4 có hệ số 11,3 và Quận 5 là 5,58.
“Cách làm này về cơ bản không khác gì áp dụng bảng giá cũ rồi nhân với hệ số K, nên không phản ánh đúng giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai”, bà Giang nói.
Trong khi việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, đề xuất hiện tại cần được tinh chỉnh. Phương pháp luận cần phải cụ thể hơn cho từng địa điểm thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung chung. Theo các chuyên gia của Savills, một quá trình chuyển đổi dần dần, minh bạch đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan là điều cần thiết để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/chuyen-gia-noi-gi-ve-bang-gia-dat-cua-tphcm-ai-la-nguoi-chiu-tran-17624082512311138.chn
