Ở thời điểm thị trường bất động sản được cho là “chao đảo”, giá bán căn hộ sơ cấp (giá bán căn hộ lần đầu) tại TP.HCM vẫn trong tình trạng tăng giá. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp (thị trường thứ cấp, sau sơ cấp), nhiều khách hàng chấp nhận bán với giá rất thấp, thậm chí nhỉnh hơn một nửa so với giá chủ đầu tư đưa ra. Tình trạng “loạn giá” này còn xảy ra ở các căn hộ đã qua sử dụng và căn hộ mới, với mức giá chênh lệch khá lớn.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho biết, hiện giá bán sơ cấp căn hộ đang tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn, giá sơ cấp cao, người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến sản phẩm thứ cấp.
Thị trường bất động sản được đánh giá là “chao đảo”.
Theo báo cáo mới của Savills, nguồn cung sơ cấp trong quý III / 2022 giảm xuống 6.600 căn (giảm 51% so với quý II) và lượng giao dịch giảm 89%, còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt ở cấp. 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ Tp.HCM chứng kiến 60% nguồn cung mới với giá trị hơn 11 tỷ đồng / căn với giá mở bán bình quân 124 triệu đồng / m2.
“Điều này phản ánh thực tế là chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng và có cơ hội cho những người tìm kiếm bất động sản. Tuy nhiên, việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể chuyển đến ở ngay và thường có giá hợp lý hơn so với sản phẩm sơ cấp. Đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư ”, bà Trang nói.
Theo ghi nhận của PV, nhiều dự án cùng khu vực có mức giá chênh lệch khá lớn. Đơn cử, tại quận 7, huyện Nhà Bè, các dự án mới như dự án The Essensia (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè); The Grand Sentosa (huyện Nhà Bè); Shizen Home (quận 7); Sunshine River City (Đào Trí, Q.7) có giá bán khoảng 60-100 triệu đồng / m2. Trong khi các chung cư hiện hữu như Sunrise City, Q7 Riverside, Eco Green, Himlam Riverside, Sky Garden… có giá chỉ từ 45 – 70 triệu đồng / m2.
Tại TP Thủ Đức, các dự án mới ra mắt như Saito Residence, Citi Grand có giá khoảng 55-65 triệu đồng / m2 nhưng hàng loạt căn hộ hiện hữu cùng khu vực như Citi Alto, Citi Soho, Citi Home đã đội giá bán. dao động từ 30 – 37tr / m2. Tại khu vực quận 9 cũ (TP. Thủ Đức), các dự án mới như Monlight Avenue được mở bán với giá từ 68-77 triệu đồng / m2, dự án đã bàn giao bên cạnh Lavita Charm đang có giá bán dao động từ 40-45 triệu đồng. VNĐ / m2.
Tại quận Bình Tân, một số dự án đang triển khai, căn hộ có giá khoảng 55 – 60 triệu đồng / m2, nhưng các dự án căn hộ đã bàn giao từ 4 – 6 năm trên cùng khu vực. Giá chỉ từ 35 – 40 tr / m2.
Tại quận 12, một dự án với 6 tòa căn hộ được khởi công xây dựng từ năm 2018. Tại thời điểm triển khai, mức giá chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng sơ cấp là 33 triệu đồng / m2. Đến nay, sau 4 năm thi công, dự án đã hoàn thành và bàn giao 4 tòa chung cư. Hiện giá mỗi m2 căn hộ tại dự án này được chủ đầu tư đưa ra lên tới 60 triệu đồng / m2, ngang với giá bán căn hộ mới trên thị trường TP.HCM.
Tuy nhiên, trên nhiều trang rao bán bất động sản, một số khách hàng sơ cấp của dự án đang “rao bán” chỉ 38 triệu đồng / m2, tức chỉ hơn một nửa so với giá niêm yết của chủ đầu tư.
“Tôi cần tiền mặt nên bán. Trước mua 33 triệu đồng / 2 cái, giờ bán 38 triệu cũng không lỗ mà còn gọi là bán tháo thu tiền”, một khách hàng sơ cấp cho biết.
Ra mắt dự án căn hộ tại TP.
Tương tự, một dự án căn hộ tại TP.Thủ Đức được chủ đầu tư ra mắt vào tháng 4/2022. Được chủ đầu tư giới thiệu là “căn hộ thông minh – mở ra cuộc sống tiện nghi”, giá dự án tại thời điểm tháng 4/2022 được chào bán là 52 triệu đồng / m2. . Hiện trên bảng giá chủ đầu tư đã cập nhật giá mới, thấp nhất 65tr / m2.
Cũng giống như dự án quận 12, dự án này cũng có nhiều khách hàng sơ cấp chấp nhận bán đứt giá mua ban đầu để xoay vòng nguồn tài chính hiện tại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà bình dân cũng cao hơn khoảng 20 lần so với mặt bằng chung của xã hội. Nếu so sánh, giá nhà ở các nước công nghiệp phát triển chỉ cao hơn mức thu nhập khoảng 6-7 lần. Do đó, người thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở thành thị, người lao động, nhập cư ít có cơ hội sở hữu nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.
Nguyên nhân là do chủ đầu tư ngoài tình trạng mất thanh khoản và thắt chặt tín dụng còn gặp một số vướng mắc về thể chế pháp lý và thực thi pháp luật. Điều này được thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp tạm dừng triển khai; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc là “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.
Link nguồn: https://cafef.vn/loan-gia-chung-cu-o-tphcm-2022111114332192.chn
