Các luật quan trọng đối với ngành bất động sản liên tục được thông qua. Trong giai đoạn từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, Quốc hội đã liên tục thông qua các luật quan trọng liên quan đến ngành bất động sản, bao gồm: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024.
Một số nội dung đáng chú ý trong các luật như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định siết chặt việc phân lô, bán nền đất, quy định về minh bạch thông tin dự án, quản lý chặt chẽ tiền đặt cọc của dự án; Luật Nhà ở năm 2023 với nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, Luật Đất đai năm 2024 với quy định cụ thể về giá đất, cơ chế đấu thầu…
Quốc hội cũng vừa thông qua quyết định các luật liên quan đến ngành bất động sản sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với nghị quyết của Quốc hội tại kỳ họp tháng 01/2024.
Theo ABS Securities, khi 3 luật liên quan đến ngành bất động sản chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn khi các luật được thống nhất, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo như trước đây.
Về quy định liên quan đến việc phân chia, chuyển nhượng đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung khu đô thị loại II, loại III vào nhóm hạn chế phân chia, chuyển nhượng đất đai, qua đó siết chặt hơn các quy định hiện hành về phân chia, chuyển nhượng đất đai. Quy định mới cũng nêu rõ trình tự, thủ tục để nhà đầu tư có căn cứ chuyển nhượng.
Nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được triển khai sớm, đồng thời bảo đảm các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật liên quan đồng bộ, thống nhất, khả thi, sát với thực tế thì hầu hết “vấn đề pháp lý” của hàng trăm dự án bất động sản tại Hà Nội hay TP.HCM sẽ được giải quyết.
Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội cũng được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh nhờ hàng loạt chính sách hỗ trợ liên quan.
Giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Tác động của các chính sách mới làm tăng chi phí thực hiện dự án cho các nhà đầu tư (phân tích bên dưới), trong đó phần lớn là chi phí liên quan đến đất đai, gián tiếp làm tăng giá thành sản phẩm bất động sản khi bán ra thị trường.
Hơn nữa, 3 luật mới có hiệu lực sẽ không tác động ngay lập tức đến thị trường bất động sản mà cần có thời gian. Khi nguồn cung hạn chế nhưng cầu cao, dòng tiền muốn tận dụng cơ hội để tham gia thị trường sớm có thể dẫn đến giá bán tăng.
Đối với nhà đầu tư: Quy định mới về giá đất sẽ giúp giá đất được cập nhật thường xuyên hơn, sát với giá thị trường hơn, qua đó làm tăng giá đất và chi phí thực hiện dự án. Ngoài ra, cơ chế đấu giá/đấu thầu cũng sẽ tạo ra sự cạnh tranh và làm tăng giá đất.
Năng lực của nhà đầu tư cũng cần được nâng cao, trong đó ưu tiên cho nhà đầu tư có quỹ đất sạch lớn, tiềm lực tài chính mạnh.
Trước đây, mức ký quỹ không đồng đều, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận ký quỹ và đồng ý giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp nhận tới 90% giá trị bất động sản để tận dụng vốn từ khách hàng. Theo đó, việc siết chặt quy định với mức ký quỹ cụ thể là 5% phản ánh đúng bản chất của khoản ký quỹ có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư khi mất đi kênh huy động vốn tự do.
Quy định mới cũng rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Ngoài khả năng giá đất tăng khi giá được cập nhật hằng năm, việc có bảng giá rõ ràng có thể giúp đẩy nhanh quá trình đền bù giải phóng mặt bằng theo giá quy định cụ thể, từ đó thúc đẩy tiến độ chung của dự án.
Tuy nhiên, rủi ro về thời gian triển khai thực tế của dự án vẫn có thể kéo dài do vấn đề giải phóng mặt bằng phức tạp, việc đền bù theo thỏa thuận khó có thể nhanh chóng đạt được sự đồng thuận giữa các bên.
Đối với người tiêu dùng, các quy định mới vừa giúp tăng nguồn cung bất động sản vừa đòi hỏi năng lực của các nhà đầu tư, giúp người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu và thu nhập cá nhân, đồng thời tăng cả nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Ngoài ra, thông tin về dự án bất động sản khi chủ đầu tư mở bán cũng phải được công bố đầy đủ, chính xác như loại hình bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép bán hàng, từ đó giúp người mua hiểu rõ thông tin trước khi ra quyết định mua.
Quy định về mức ký quỹ không quá 5% giá bán giúp bảo vệ người mua trước nguy cơ chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Về cổ phiếu, ABS đánh giá cổ phiếu VHM, NLG và KDH nhờ quỹ đất sạch lớn, năng lực tài chính tốt và kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản. Nhóm doanh nghiệp này nằm trong số ít nhà đầu tư niêm yết, mở dự án mới và duy trì doanh số trong nửa đầu năm 2024.
Link nguồn: https://vneconomy.vn/chi-con-hon-chuc-ngay-nua-3-bo-luat-lien-quan-bat-dong-san-co-hieu-luc-co-phieu-nao-sang-gia.htm
