KHÔNG CÓ CUNG CẤP CĂN HỘ MỚI DƯỚI 45 TRIỆU TRONG QUÝ 2/2024
Trong nửa đầu năm 2024, phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm nóng trên thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận sự gia tăng đột biến về mức độ quan tâm, dẫn đến giá sản phẩm tăng mạnh trên thị trường thứ cấp.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “So với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trung bình trên thị trường thứ cấp tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng từ 27% đến 29%”.
Tình hình thị trường căn hộ Hà Nội.
Báo cáo Q2/2024 của Savills Việt Nam cũng cho thấy, kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm. Đến giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đáng chú ý, Savills không ghi nhận nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng trong Q2/2024.
Nguồn cung hạn chế và mất cân bằng sản phẩm được cho là nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng mạnh. Trong quý 2 năm 2024, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp giảm 20% theo quý và 49% theo năm, xuống còn 10.317 căn.
Phần lớn các giao dịch căn hộ được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm đều thuộc phân khúc căn hộ hạng B. Hạng B chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn hộ được bán ra. Phân khúc này cung cấp các dịch vụ chất lượng, đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày, giúp người mua cân bằng giữa chi phí mua nhà và chất lượng cuộc sống.
BIỆT THỰ, NHÀ PHỐ GIÁ CAO, THANH KHOẢN THẤP
Phân khúc biệt thự/nhà phố có dấu hiệu phục hồi chậm. Trong 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch ở phân khúc biệt thự/nhà phố giảm 40% theo quý, mặc dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ là 48%, giảm 15 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm.
Phần lớn các giao dịch sơ cấp được ghi nhận tại quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án cơ sở hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo, dự kiến đi vào hoạt động vào quý IV năm 2024. Quận Hoàng Mai và Thường Tín theo sau với lần lượt 14% và 9%.
Tình hình thị trường biệt thự/nhà phố tại Hà Nội.
Bà Hằng giải thích: “Phân khúc biệt thự/nhà phố tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao nhưng thanh khoản chưa tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu mua cao hơn”.
Cụ thể, nguồn cung biệt thự tại các dự án mới vẫn dồi dào. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ hai dự án hiện hữu tại Hà Đông: An Quý Villa với 54 căn biệt thự, An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức có 12 căn nhà phố mới và Him Lam Thượng Tín có 11 căn shophouse mới.
Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự chiếm ưu thế trong nguồn cung sơ cấp với 39% do có nguồn cung mới trong quý.
Trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu đồng/m2, chủ yếu do các căn giá cao đã bán hết và chỉ còn lại các căn giá thấp hơn. Giá nhà phố cũng tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2 đất.
CHU KỲ MỚI CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở SAU NGÀY 1 THÁNG 8
Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào “chu kỳ mới” khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8.
“Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, sự lựa chọn của người dân bị thu hẹp, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Giải quyết được vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ tác động tích cực đến thị trường chung.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, mặc dù luật có hiệu lực sớm nhưng để giải quyết được bài toán nguồn cung hạn chế cũng cần có thời gian vì hiện các dự án đang chờ văn bản hướng dẫn”, bà Hằng nói.
Hiện nay, giá nhà ở phân khúc cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và thanh khoản thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả dự kiến sẽ ổn định, quyền lợi của người dân được đảm bảo hơn, như điều kiện, quy định bán sản phẩm tương lai. Các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở giải quyết, nhiều vấn đề khác có thể được giải quyết, bao gồm tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phát triển nhà ở xã hội, v.v.
Luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý của người mua, nhà đầu tư, giúp họ tự tin hơn vào quyết định, kế hoạch kinh doanh, phát triển trong tương lai gần.
Thông thường, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản và chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này giúp bảo vệ người mua trước nguy cơ bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua có thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo thêm niềm tin vào các giao dịch cho thị trường.
Thêm vào đó, trong thời gian tới, với quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm thành phố có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoại ô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả phân khúc căn hộ và biệt thự/nhà phố.
Đối với căn hộ, nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm thu nhập trung bình. Khả năng chi trả của nhóm này là các sản phẩm dưới 3 tỷ, trong khi thị trường Hà Nội không có nhiều lựa chọn cho tầm giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc đến các dự án nằm ở vùng ngoại ô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, cung cấp tới 93% nguồn cung của phân khúc này.
Tương tự, đối với biệt thự/nhà phố, đến cuối năm 2024, 13 dự án sẽ cung cấp tổng cộng 2.951 căn, phần lớn trong số đó sẽ ở huyện Đông Anh với 34% nguồn cung tương lai. Tiếp theo là quận Hà Đông với 19% và huyện Hoài Đức với 16%.
Đánh giá về xu hướng này, bà Hằng giải thích: “Trong bối cảnh này, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng xung quanh vành đai, để giảm tải cho nội thành, giãn dân ra vùng ngoại thành. Hiện nay, tại các khu vực xa trung tâm đã xuất hiện các khu đô thị mới với các tiện ích đồng bộ, chất lượng được đầu tư, số lượng giao dịch ngày càng tăng, khiến người dân cởi mở hơn trong việc di chuyển đến các khu vực này. Nhu cầu cũng đến từ những người có thể làm việc từ xa, không cần di chuyển nhiều nhưng vẫn có thể có tiện ích đồng bộ và hạ tầng cảnh quan tốt”.
Theo thông báo của Sở Giao thông Vận tải Hà Nội, hiện nay có 11 dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông dự kiến khởi công trên địa bàn Hà Nội. 13 bộ, ngành Trung ương sẽ di dời ra khỏi nội thành, tập trung tại khu vực Hồ Tây và Mễ Trì.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/chung-cu-biet-thu-ha-noi-buoc-vao-mot-chu-ki-moi-sau-ngay-1-8-176240813111736535.chn
