Căn hộ TP.HCM tiếp tục “bơi ngược dòng”, động thái mới của người mua xuất hiện trước Luật có hiệu lực từ 1/8

Tại sao nhu cầu ngày càng tăng?

Chia sẻ tại sự kiện báo cáo thị trường quý 2/2024 vừa diễn ra tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung – Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ tại TP.HCM vẫn là điểm sáng của bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa được cải thiện trong 6 tháng đầu năm 2024.

Sau khi chỉ có 500 căn hộ mới được mở bán trong quý I/2024, đến quý II/2024, thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ mở bán, nằm ở khu vực phía Đông và phía Nam thành phố. Con số này vẫn rất khiêm tốn so với giai đoạn trước và phần lớn là từ các dự án cũ mở bán trong giai đoạn tiếp theo.

Theo bà Dung, do nguồn cung mới hạn chế nên các dự án căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt. Đà tăng trưởng nhu cầu đang quay trở lại, kỳ vọng thị trường căn hộ tại TP.HCM sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn 2025-2026.

Giám đốc CBRE dẫn chứng, một dự án tầm trung tại khu Nam thành phố mở bán với mức giá trung bình 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và ưu đãi), thấp hơn giá trung bình thị trường tại TP.HCM khoảng 16%, và ghi nhận thanh khoản hơn 90% trong ngày mở bán. Hay tại khu Đông, một dự án căn hộ cao cấp có giá 170 triệu đồng/m2 đã ghi nhận giao dịch cho toàn bộ các căn còn lại trong ngày mở bán. Một dự án cao cấp khác cũng bán được hơn 70% số căn mở bán với mức giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT)…

Một số dự án gần trung tâm TP.HCM có giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2 cùng chính sách bán hàng ưu đãi đang nhận được phản hồi tích cực từ người mua. Điều này cho thấy tâm lý chờ đợi đã xuất hiện ở các dự án trong bối cảnh nguồn cung mới chưa cải thiện.

Đơn cử như dự án căn hộ Flora Panorama đã hoàn thiện (thuộc Mizuki Park 26ha) của Nam Long đang tung ra quỹ căn hộ cuối cùng với chính sách bán hàng hấp dẫn, nhiều ưu đãi, nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Hay dự án Akari City ngay mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, Quận Bình Tân của chủ đầu tư này cũng liên tục ghi nhận những tín hiệu tích cực về nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở thực. Ngoài mức giá hợp lý và vị trí đẹp, dự án này còn liên tục được Nam Long hỗ trợ bằng các chính sách thanh toán tốt. Khách hàng chỉ cần có 30% giá trị căn hộ, ngân hàng cho vay hạn mức 70%, không lãi suất trong 18 tháng, ân hạn nợ gốc trong 24 tháng, chưa kể các ưu đãi thêm nếu giữ chỗ sớm. Trong trường hợp khách hàng không sử dụng chính sách này, chủ đầu tư sẽ chiết khấu trực tiếp 10% giá bán. Được biết, gần đây, doanh nghiệp này đã bắt tay với các ngân hàng hàng đầu hỗ trợ lãi suất thấp để người mua dễ dàng tiếp cận nơi an cư, một động thái cho thấy nỗ lực từ chủ đầu tư trong câu chuyện định hướng phát triển nơi an cư thực sự, cho nhu cầu thực sự.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết nhu cầu căn hộ tại TP.HCM đã phục hồi trong nửa đầu năm 2024. Điều này đến từ nguồn cung mới hạn chế, niềm tin của người mua quay trở lại; lãi suất tiền gửi cùng với dư nợ tín dụng bất động sản tăng. Đặc biệt, việc khung pháp lý có hiệu lực vào ngày 1/8/2024 là những tín hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường.

Theo bà Trang, các Luật có hiệu lực sớm đã tạo nên tâm lý người mua đổ xô “gửi tiền” trước khi Luật có hiệu lực. Họ hiểu rằng với các quy định siết chặt hoạt động của nhà đầu tư, trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ tăng trong khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Cũng chia sẻ tại sự kiện gần đây, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services, cho biết thị trường TP.HCM đã chứng kiến ​​tình trạng “săn” bất động sản trước khi Luật có hiệu lực và trước khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng. Tuy nhiên, sự thanh lọc của thị trường trong giai đoạn tới sẽ mạnh hơn. Cơ hội chỉ dành cho các nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án ra thị trường.

Theo số liệu mới nhất từ ​​DXS – FERI, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Lượng khách hàng đăng ký tham quan dự án, nhà mẫu tăng gấp 5-10 lần so với cùng kỳ; nhu cầu thuê căn hộ tại khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh vẫn có xu hướng tăng cho thấy người mua đã xác định được thời điểm tốt để gia nhập thị trường.

Số liệu của Savills cũng ghi nhận, giao dịch căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2024 tăng gấp đôi theo quý và tăng 606% theo năm lên 2.302 căn. Với lãi suất cho vay giảm, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hiệu quả, thanh khoản của dự án đã được kích thích. Nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn như trả trước 5% để nhận bàn giao, lãi suất cố định được đảm bảo trong 15 năm và đặc biệt một số dự án có mức chiết khấu lên đến 20%.

“Kiểm tra” giá cả và nguồn cung trong tương lai theo khu vực

Theo số liệu từ Cushman & Wakefield, khu Đông TP.HCM vẫn là khu vực có nguồn cung căn hộ dồi dào trong tương lai, trong khi khu vực phía Tây, Bắc và Nam TP.HCM chưa có dấu hiệu xuất hiện nguồn cung mới, ít nhất là đến năm 2027.

Về giá bán, đơn vị này cho biết, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt 3.480 USD/m2 trong quý II/2024, tăng 9% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt hơn 63 triệu đồng/m2. Riêng quý II, hơn 70% nguồn cung mới mở bán nằm gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang. Theo đó, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần giá trung bình trên thị trường.

Cùng với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, thị trường căn hộ thứ cấp tại TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý và 3% theo năm nhờ tin vui về việc hoàn thiện và đưa vào sử dụng các tiện ích mới tại dự án và tiến độ cơ sở hạ tầng tại khu vực xung quanh dự án.

Báo cáo Q2/2024 của Avison Young cũng chỉ ra rằng giá sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP.HCM đã tăng khoảng 5-7% ở các dự án đang đúng tiến độ, có tiện ích nội khu và có hồ sơ pháp lý đầy đủ. Nguồn cung tương lai và giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khi các dự án hiện hữu hoàn thiện khung pháp lý và chuyển sang giai đoạn tiếp theo. Ngoài ra, những cải thiện về cơ sở hạ tầng như mở rộng đường Liên Phường, đường Võ Văn Kiệt, tuyến đường nối Vành đai 3 với đường Võ Nguyên Giáp, cầu Tân Kỳ Tân Quý, tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ… được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến mặt bằng giá của thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang cho thấy những “màu sắc” thú vị trong nửa đầu năm 2024. Nếu các vấn đề pháp lý của dự án được giải quyết, dự báo nguồn cung tương lai sẽ phục hồi, thị trường sẽ sôi động hơn vào nửa cuối năm 2024. Tuy nhiên, phải từ năm 2026 trở đi, đà phục hồi nhu cầu của thị trường mới rõ nét hơn.

Link nguồn: https://cafef.vn/can-ho-tphcm-tiep-tuc-loi-nguoc-dong-xuat-hien-dong-thai-moi-cua-nguoi-mua-truoc-khi-luat-co-hieu-luc-tu-1-8-188240712080312286.chn