Phù hợp nhưng không dễ thực hiện
Những ngày gần đây, nhiều trang mạng đưa tin Công ty Cổ phần Tập đoàn Giáo dục EGROUP – Công ty mẹ của Công ty Cổ phần Đầu tư Apax Holdings (IBC) lựa chọn phương án cơ cấu lại khoản nợ trái phiếu theo hình thức hoán đổi. đến bất động sản. Đây được cho là phương án mà EGROUP áp dụng theo đề xuất Dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP nhằm tìm hướng giải quyết nợ nần trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp mất thanh khoản.
Có hai dự án BĐS được EGROUP lựa chọn để đề xuất hoán đổi cho nhà đầu tư, phương án hoán đổi cũng được đưa ra khá cụ thể để nhà đầu tư xem xét. Một dự án ở Thanh Hóa có 75 nền đất đã có sổ đỏ, diện tích từ 100 – 194 m2, giá bán 300 triệu đồng, nhà đầu tư “bỏ quên” 100 triệu đồng phải bồi thường thêm 200 triệu đồng. Sang tên ngay khi đủ 10 sổ (Dự án này chỉ áp dụng cho CĐT có dư nợ dưới 1 tỷ đồng). Dự án thứ 2 gồm 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng tại Chương Mỹ, Hà Nội được áp dụng cho chủ đầu tư dư nợ trên 1 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể “bỏ quên” 6 tỷ đồng và phải bù thêm 6 tỷ đồng nữa. ,5 tỷ trở lên tùy theo giá trị từng căn hộ.
Theo thông tin được trích dẫn từ Phó Tổng Giám đốc Thường trực EGROUP, hiện đã có một nhóm nhà đầu tư trái phiếu chấp nhận hoán đổi 10 lô đất tại dự án tại Thanh Hóa và 6 lô biệt thự tại Hà Nội. Nếu thông tin này là chính xác thì đây có thể là xu hướng tích cực trong việc hoán đổi nợ sang tài sản bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, trên website của cả EGROUP và APAX Holdings hay các cơ quan quản lý nhà nước, chúng tôi chưa thấy bất kỳ thông báo chính thức nào liên quan đến vấn đề này.
Trước đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland-NVL) là doanh nghiệp đầu tiên có công văn gửi trái chủ lô trái phiếu NVLH2123009 trị giá 1.000 tỷ đồng đã đến ngày đáo hạn (đáo hạn). ngày 12/02/2023, kỳ hạn 18 tháng) để đề xuất phương án giãn thời hạn trả gốc trong thời gian phù hợp hoặc hoán đổi gốc trái phiếu lấy sản phẩm bất động sản của tập đoàn.
Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc lấy ý kiến trái chủ vào ngày 20/2, đại diện trái chủ là CTCP Chứng khoán Dầu khí (PSI) đã thông báo không đồng ý với đề xuất của CTCP Tập đoàn Đầu tư. BĐS Nova nên tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Và đến nay, Novaland mới chỉ công bố đạt được thỏa thuận duy nhất hoán đổi trái phiếu lấy cổ phần của 2 công ty con của Novaland với một nhà đầu tư nước ngoài (Dallas Vietnam Gamma Ltd).
Nói về động thái của hai doanh nghiệp trên, ông M.A – giám đốc chi nhánh một công ty chứng khoán trong nước cho biết, việc hoán đổi trái phiếu lấy tài sản bất động sản thực tế đã xảy ra trên thị trường. , nhưng chủ yếu trong trường hợp chỉ có một trái chủ là tổ chức (thường là ngân hàng) và nếu trái chủ là các nhà đầu tư cá nhân thì sẽ khó đạt được thỏa thuận.
Ông cũng nhấn mạnh: “Về thủ tục, để hoán đổi trái phiếu nợ thành tài sản bất động sản, tổ chức phát hành cần có văn bản xin ý kiến trái chủ kèm theo phương án cụ thể, khi trái chủ đồng ý mới được phép thực hiện. quyền chọn, nếu không doanh nghiệp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán trái phiếu đến hạn theo quy định tại hợp đồng phát hành trái phiếu, thực hiện nghĩa vụ công bố thông tin đầy đủ, kịp thời về những thay đổi, sự kiện liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Phải đảm bảo quyền lợi cho trái chủ khi hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản
Đối với trái phiếu đến hạn thanh toán có tài sản thế chấp, thông thường đại lý quản lý trái phiếu sẽ thanh lý tài sản thế chấp để lấy tiền trả cho trái chủ trong trường hợp tổ chức phát hành không có khả năng thanh toán cho trái chủ. khả năng thanh toán. Tuy nhiên, việc thanh lý tài sản không dễ dàng, thậm chí không đủ trả cho trái chủ do giá các tài sản đảm bảo như cổ phần, cổ phiếu, bất động sản đều giảm mạnh trong thời gian gần đây. .
Nếu việc giãn nợ không làm thay đổi vai trò, nghĩa vụ của các bên liên quan thì việc hoán đổi trái phiếu lấy tài sản làm thay đổi hoàn toàn bản chất của mối quan hệ này. Nói cách khác, khi trái chủ chấp nhận hoán đổi các tài sản như bất động sản, doanh nghiệp sẽ không còn nghĩa vụ nợ, nhưng trái chủ sẽ tiếp tục đối mặt với các rủi ro khác như tài sản có thể bị rớt giá thêm hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản đó. . Vì vậy, ở góc độ nhà đầu tư, họ không thể dễ dàng chấp nhận hình thức đổi trái phiếu lấy tài sản nếu cảm thấy không an toàn. Một số nguyên nhân chính như sau:
Đầu tiên, các trái chủ sẽ chỉ đồng ý chấp nhận một tài sản nếu tài sản đó được chiết khấu đủ thấp dưới giá trị thị trường để họ cảm thấy rằng việc sở hữu tài sản đó là hấp dẫn. Nếu tài sản hoán đổi là bất động sản thì sẽ phát sinh thêm chi phí để thực hiện các thủ tục chuyển đổi (công chứng, thuế…) nên lại thêm một rào cản nữa đòi hỏi trái chủ và các tổ chức. nhà phát hành phải đàm phán thêm xem bên nào sẽ chịu chi phí này.
Thứ hai, nếu BĐS là dự án xây dựng dở dang thì việc nhận một tài sản hình thành trong tương lai trong bối cảnh doanh nghiệp đang khó khăn về vốn sẽ khiến nhà đầu tư không chắc chắn về BĐS. mà họ nhận được. Quan hệ con nợ – chủ nợ cũng được chuyển thành quan hệ nhà đầu tư – khách hàng. Chính những rủi ro tiềm ẩn sẽ khiến nhà đầu tư khó chấp nhận vì từ vấn đề phức tạp này có thể dẫn đến vấn đề khác phức tạp hơn, làm mất nhiều thời gian và công sức của nhà đầu tư.
Thứ ba, không phải bất động sản của doanh nghiệp hoán đổi có thể được tự do chuyển nhượng ngay vì doanh nghiệp còn được thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng. Vì vậy, để nhà đầu tư nhận được bất động sản đó, họ phải bỏ thêm tiền để mua khoản nợ ngân hàng hoặc chấp nhận chuyển khoản nợ từ doanh nghiệp sang tên chủ đầu tư. Dù thế nào thì nhà đầu tư cũng phải bỏ thêm tiền để có được bất động sản đó.
Điều này có vẻ khá giống với những gì được đề cập trong phương án hoán đổi trái phiếu thành tài sản của EGROUP khi nhà đầu tư bị giới hạn số nợ trên mỗi tài sản và phải trả phần chênh lệch. Phần còn lại khá lớn để có thể sở hữu bất động sản. Đây là một vấn đề không công bằng cho các nhà đầu tư trái phiếu vì không phải ai cũng có tiền để trả hoặc họ không muốn bỏ thêm vốn vào các tài sản liên quan đến kinh doanh.
Link nguồn: https://cafef.vn/hoan-doi-trai-phieu-lay-bat-dong-san-can-dua-vao-loi-ich-cua-trai-chu-20230303140015444.chn
