Cải thiện chất lượng cuộc sống trong căn hộ

Thành phố Hồ Chí Minh có 1.635 tòa nhà chung cư, trong đó có 474 tòa nhà được xây dựng trước năm 1975. Từ ngày 01/7/2015 (khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực), thành phố đã có hơn 340 tòa nhà chung cư được đưa vào sử dụng. Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 342.000 căn hộ với hơn 750.000 người, trong đó có hàng chục ngàn người nước ngoài.

Vấn đề về chó và mèo

Hiện nay, nhiều chung cư đã có quy định cấm nuôi chó, mèo. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn nuôi nhưng không quản lý tốt, gây ra những tác động tiêu cực và mâu thuẫn giữa các cư dân.

Chị Lê Thị Bích Ngân – sống tại chung cư Lê Thành, quận Bình Tân, TP.HCM – cho biết chung cư có quy định cấm nuôi chó, mèo nhưng nhiều người vẫn nuôi. Các cư dân trong chung cư lập nhóm chat để trao đổi và ngày nào cũng có người than phiền về chó, mèo. Nhiều tin nhắn trong nhóm như phát hiện chó, mèo hoang; mèo nhà này xuất hiện ở nhà khác; chó lang thang ngoài hành lang không rọ mõm, đại tiện bừa bãi…

“Có lần, tôi và con gái vào thang máy thì gặp một người đàn ông dắt theo hai con chó to. Tôi quay lại nhắc ông ta rọ mõm hai con chó rồi cho chúng đi cầu thang bộ, nhưng ông ta nói đang vội… Lúc đó, con gái tôi chỉ biết trốn sau lưng mẹ khóc. Tôi sợ lắm, nhìn hai con chó chứ đừng nói đến trẻ con. Tình trạng nuôi chó mèo trong chung cư hiện nay khiến cư dân bức xúc, cãi vã, ban quản lý chỉ có thể nhắc nhở, khuyên can”, bà Ngân bức xúc nói.

Anh Trần Văn Tín – sống tại một chung cư ở TP Thủ Đức, TP.HCM – khẳng định anh rất yêu thích thú cưng. Tuy nhiên, khi sống tại chung cư, anh chứng kiến ​​nhiều câu chuyện nuôi chó, mèo ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.

Theo ông Tín, vào buổi tối hoặc cuối tuần, một số người dân dắt chó đi dạo mà không đeo rọ mõm. Nhiều chú chó đi vệ sinh trên nóc nhà, chung cư… Hàng ngày, tiếng chó sủa inh ỏi cũng ảnh hưởng đến cuộc sống thường nhật của người dân.

“Người dân đã nhiều lần phản ánh lên ban quản lý nhưng do chưa có quy định xử phạt nên chỉ cảnh cáo”, ông Tín thở dài.

Cắt nước vì không đóng quỹ bảo trì

Tại chung cư 24AB (phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM), chị LTTT gọi điện đến Ban quản lý và đơn vị vận hành là Công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Giải pháp An Gia vì mất nước.

Vào tháng 4 năm 2024, Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh đã đưa vụ án ra xét xử. Theo đại diện được ủy quyền của nguyên đơn, vào khoảng tháng 1 năm 2023 (gần Tết Nguyên đán), căn hộ của bà T bị cắt nước. Bà đã nhiều lần gửi đơn đến ban quản lý, ban quản lý tòa nhà chung cư và chính quyền địa phương nhưng không được giải quyết nên bà phải thuê căn hộ của một hộ dân khác để ở.

Theo đại diện bên bị đơn, từ năm 2020, bà T. không đóng phí bảo trì chung cư (150.000 đồng/tháng). Sau nhiều lần thông báo, nhắc nhở, bà T. không thực hiện nên ban quản lý đã dừng cung cấp nước sinh hoạt. Việc này là theo quy định của hội nghị nhà chung cư 24AB và thông tư của Bộ Xây dựng về quản lý nhà chung cư.

Bà T. thừa nhận nợ 42 tháng tiền phí bảo trì chung cư nhưng vẫn chi trả các khoản chi phí khác như vận hành chung cư, điện, nước. Bà và một số hộ dân khác trong chung cư chỉ tạm dừng đóng tiền bảo trì vì đã nhiều lần yêu cầu ban quản lý giải trình về việc sử dụng trái phép quỹ nhưng không được làm rõ.

Trả lời hội đồng xét xử tại phiên tòa, đại diện bên bị đơn thừa nhận đã cắt nguồn nước của chung cư nhưng chưa có biên bản báo cáo gửi cơ quan chức năng. Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, tháng 2/2024, Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời – buộc bên bị đơn phải mở nguồn nước cho hộ gia đình bà T.

Khoảng một tháng sau, Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Thạnh đã phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện quyết định trên. Tuy nhiên, Ban quản lý chung cư và đơn vị quản lý vận hành vẫn chưa thực hiện.

Theo chủ tọa phiên tòa, đúng sai sẽ được xem xét, nhưng xét về mặt nhân đạo, việc cắt nước sẽ ảnh hưởng đến tính mạng của người dân. Về quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để mở nước cho hộ gia đình bà T., chủ tọa phiên tòa cho biết, nếu không chấp hành quyết định của tòa, các thành viên hội đồng quản trị, ban quản lý có thể bị truy tố.

Bà T. cho biết, trước kỳ nghỉ lễ 30/4 vừa qua (ngày 26/4), Ban quản lý chung cư 24AB đã mở lại nguồn nước cấp cho căn hộ của bà.

Nâng cao trách nhiệm của cư dân

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết, căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023, các hành vi như: chăn thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong chung cư… đều bị nghiêm cấm.

Ngoài ra, ban quản lý chung cư có thể yêu cầu chủ vật nuôi phải có trách nhiệm đảm bảo an toàn khi nuôi thú cưng; duy trì vệ sinh môi trường chung của toàn bộ khu chung cư; không thả thú cưng vào không gian chung. Đồng thời, chủ vật nuôi phải tuân thủ các quy định như rọ mõm chó hoặc xích chó khi ra ngoài đường…

“Trên thực tế, việc xử lý cư dân vi phạm pháp luật rất khó khăn. Do đó, cần có quy định, hướng dẫn rõ ràng để xử lý vi phạm, đồng thời, nâng cao nhận thức cho chủ nuôi chó, mèo về quyền lợi và trách nhiệm của mình trong chung cư”, luật sư Hùng đề xuất.

Bỏ hay giữ lại quỹ bảo trì căn hộ?

Phí bảo trì nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 152 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, đối với căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì người mua, người thuê mua phải nộp kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích bán, cho thuê mua.

Số tiền này được tính riêng với giá bán, giá cho thuê căn hộ và các diện tích khác trong tòa nhà chung cư; được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, cho thuê. Quỹ bảo trì được dùng cho mục đích sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ, sửa chữa lớn đối với kết cấu tòa nhà chung cư, thay thế các thành phần hoặc thiết bị sử dụng chung trong tòa nhà, cụm chung cư, v.v.

Chung cư là nơi sinh sống của nhiều người, mật độ dân số cao nên theo thời gian sẽ xuống cấp, hư hỏng. Do đó, cần phải lập, quản lý, sử dụng kinh phí để sửa chữa, thay thế, bảo đảm cho chung cư hoạt động ổn định, an toàn.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, tại các chung cư xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến nay, tổng số chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản lý là 568 (chiếm 29%). Hiện nay, có 85 chung cư có tranh chấp về quỹ bảo trì, trong đó có 35 chung cư tại Hà Nội, 43 chung cư tại TP.HCM…

Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 ban quản lý tại 24 tòa nhà chung cư/cụm chung cư. Thanh tra Bộ Xây dựng đã buộc 12 chủ đầu tư nộp tiền bảo trì vào tài khoản theo quy định và quyết toán chuyển ngay cho ban quản lý với số tiền gần 345 tỷ đồng…

Có thể thấy, tình hình quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Ví dụ, chủ đầu tư không, chậm nộp hoặc chỉ nộp một phần quỹ bảo trì cho ban quản lý; các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định quỹ bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp; chủ đầu tư không nộp quỹ bảo trì cho phần diện tích thuộc quyền sở hữu của mình; chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì vào mục đích khác hoặc không công khai, minh bạch trong việc quản lý, sử dụng quỹ này…

Căn cứ vào những thực tế trên, để hạn chế số vụ tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chung cư, cần nghiên cứu hướng bãi bỏ quy định thu trước 2% phí bảo trì. Nên có cơ chế để chủ sở hữu đóng góp khoản phí này theo tỷ lệ bằng nhau trong 5 năm hoặc khi có bảo trì, chủ sở hữu sẽ đóng góp. Bởi bản chất của việc thu phí bảo trì là để đảm bảo dự án vận hành ổn định, an toàn. Mặt khác, việc bãi bỏ quy định thu trước 2% phí bảo trì cũng giúp giảm bớt gánh nặng cho những người có nhu cầu mua căn hộ, nhà ở chung cư.

Luật sư Trương Văn Tuấn

Link nguồn: https://cafef.vn/nang-cao-chat-luong-song-o-chung-cu-188240903073604664.chn