Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai năm 2024 là xóa bỏ khung giá đất cũ và thay vào đó là căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố tác động khác… để xác định giá đất.
Biểu giá đất mới sẽ bám sát giá thị trường, dẫn đến tăng chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế, phí liên quan đến đất đai. Việc áp dụng quy định mới sẽ khiến chi phí đền bù tăng, dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình đàm phán giải phóng mặt bằng trong quá trình thỏa thuận giá với người dân.
Lãnh đạo một công ty bất động sản tại Hà Nội cho biết, hiện công ty ông có 2 dự án chậm tiến độ hơn 10 năm do không giải phóng được mặt bằng. Trong đó, có 1 dự án đã gần hoàn thành đền bù, nhưng chỉ có khoảng 7 hộ dân chưa đồng ý và trả giá quá cao.
“Có những hộ dân đòi tăng giá gấp 10 lần so với thời điểm đền bù cách đây 10 năm, có hộ thấy giá đất hiện tại cao nên không chịu gặp doanh nghiệp để thương lượng. Chúng tôi đã đưa ra nhiều phương án để người dân lựa chọn như chấp nhận giá cao hơn nhưng không cao gấp 10 lần như vậy hoặc đổi đất lấy vị trí tương đương… nhưng họ biết doanh nghiệp khó khăn nên vẫn ép giá xuống”, ông nói.
Chính vì vậy, ông lo ngại việc đền bù theo khung giá đất vốn đã vô cùng khó khăn, nếu xóa bỏ khung giá đất hiện nay thì việc giải phóng mặt bằng có thể còn lâu hơn nữa.
Khi Luật Đất đai có hiệu lực, giá đất đền bù sẽ tăng nếu doanh nghiệp muốn lấy đất làm dự án. (Ảnh minh họa: Minh Đức)
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toàn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cũng cho rằng việc xóa bỏ khung giá đất sẽ gây một số khó khăn cho doanh nghiệp và đòi hỏi Nhà nước phải có đủ tiềm lực tài chính để tiếp quản, sau đó tổ chức đấu giá, đấu thầu lại các lô đất “sạch” cho doanh nghiệp.
Ông Toàn dẫn chứng, thực tế có những dự án nhỏ chỉ vài chục hộ dân, việc giải phóng mặt bằng đã rất khó khăn, nên với những dự án có hàng nghìn hộ dân, lại càng phức tạp hơn. Có tình trạng khi biết quy hoạch, một nhóm nhà đầu tư đã mua đất chờ đền bù, khi doanh nghiệp vào làm thì họ đòi giá “trên trời”. Vì vậy, một số địa phương thậm chí còn cấm làm việc với nhóm nhà đầu tư này.
Cùng quan điểm, ông Vũ Cường Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cũng cho rằng, với 3 luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, chủ đầu tư sẽ có cơ sở để đưa ra mức giá đền bù cao hơn trước mà không phụ thuộc vào khung giá đất. Do đó, tiến độ giải phóng mặt bằng có thể được đẩy nhanh, nhưng việc đàm phán với người dân lại không dễ dàng.
“Việc đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế tự thương lượng sẽ đến lúc gây khó khăn cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư đưa ra mức giá cao, người dân có thể đòi giá cao hơn nữa. Do đó, có thể nhanh chóng đạt được thỏa thuận trên 80%, nhưng nếu 20% còn lại không thể thỏa thuận được thì sẽ là bế tắc. Do đó, ngay cả khi chấp nhận đưa ra mức giá cao, việc tự thương lượng vẫn rất khó khăn”, ông Quyết nhấn mạnh.
Theo ông Quyết, trước đây, nhiều doanh nghiệp cũng phải đền bù với mức giá cao hơn khung giá đất, nhưng chi phí này không được khấu trừ. Lợi thế khi 3 luật mới có hiệu lực là doanh nghiệp được ghi nhận chi phí này một cách thực tế hơn, trong khi việc đàm phán với người dân vẫn đòi hỏi khả năng đàm phán của chủ đầu tư.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Bất động sản Tuấn Anh, chia sẻ, có những dự án triển khai đền bù giải phóng mặt bằng với số hộ dân đông nên thời gian đàm phán, định giá mất nhiều thời gian. Chưa kể, việc đền bù diễn ra trong thời kỳ “sốt đất”, giá cả liên tục biến động, người đền bù trước và bị “chặt chém” sẽ khởi kiện đòi giá cao hơn, điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Đánh giá tác động của 3 luật bất động sản đến đền bù giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Anh Quế, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới chỉ phù hợp với doanh nghiệp có tiềm lực tài chính thực sự.
“Hiện nay, câu chuyện dòng tiền trên thị trường vẫn là bài toán khó. Ngân hàng chỉ cho vay đối với các dự án bất động sản đã có giấy phép xây dựng. Việc vay vốn để giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nộp thuế… do đó không hề dễ dàng.
Với việc Luật Đất đai được thông qua, tôi cho rằng thị trường sẽ có hai hướng đi. Một là các nhà đầu tư có năng lực, nguồn lực tài chính lớn sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hai là một số doanh nghiệp sẽ hướng đến phương án M&A dự án. Dự kiến, dòng vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam trong năm nay để mua bán dự án cũng sẽ tăng”, ông Quế bình luận.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-dat-den-bu-tang-sau-luat-dat-dai-moi-doanh-nghiep-than-kho-dam-phan-voi-dan-188240813134504495.chn
