Thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm đã có những chuyển biến đáng chú ý. Trong khi giá căn hộ, biệt thự tại Hà Nội liên tục tăng thì bất động sản tại các tỉnh vẫn khá ảm đạm. Vậy, thị trường bất động sản nửa cuối năm và thời gian tới sẽ diễn biến như thế nào? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quế – Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
Ông Nguyễn Anh Quế – Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Những tháng đầu năm 2024, dòng tiền đổ vào phân khúc căn hộ khiến phân khúc này “nóng” cả về giá lẫn giao dịch. Tuy nhiên, đến tháng 4, phân khúc căn hộ đã “hạ nhiệt”. Vậy theo ông, dòng tiền sẽ đi về đâu trong thời gian tới và nhà đầu tư sẽ lựa chọn neo giữ phân khúc nào?
Tính đến cuối tháng 6 năm 2024, tổng số tiền gửi tại các tổ chức tín dụng là 13,6 triệu tỷ đồng, trong đó tiền gửi của dân cư chiếm khoảng 50%. Hà Nội là nơi có lượng tiền gửi ngân hàng nhiều nhất trong các tỉnh, thành phố trong cả nước. Tính đến cuối tháng 11 năm 2023, tiền gửi tại các tổ chức tín dụng tại Hà Nội đạt hơn 4,44 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 30% tổng số tiền gửi của cả nước.
Những con số tiền gửi trên phần nào cho thấy dòng tiền không lưu thông tốt. Nếu lượng tiền trên được rút ra và lưu thông để đầu tư bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản, đặc biệt là lượng tiền gửi ngân hàng của người dân Hà Nội. Do đó, nhiều môi giới bất động sản tại các tỉnh nói đùa rằng: Đất ở những nơi nhà đầu tư Hà Nội không quan tâm thì không hot.
Theo tôi, trong tương lai gần, các nhà đầu tư sẽ dịch chuyển tìm kiếm cơ hội đầu tư ra các quận xa trung tâm hoặc các tỉnh lân cận Hà Nội.
Căn hộ đã “hạ nhiệt”, vậy giá có giảm không, thưa ông?
Từ quý II/2022, các nhà đầu tư Hà Nội sẽ quay trở lại đầu tư vào thị trường căn hộ Hà Nội, kết hợp với nguồn cung hạn chế do vướng mắc thủ tục đầu tư khiến giá căn hộ tại đây tăng vọt từ 30-100%. Thị trường không còn căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2, rất ít dự án có giá dưới 45 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội được ủy quyền bán có giá lên tới hơn 30 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án căn hộ hiện đang mở bán đều có giá từ 50-80 triệu đồng/m2, giá căn hộ 80-100 triệu đồng/m2 cũng khá phổ biến.
Giá căn hộ sẽ giảm khoảng 15-30% trong giai đoạn 2027-2029. Sẽ lặp lại lịch sử của giai đoạn 2013, khi giá căn hộ tại Hà Nội giảm 20-40% so với mức đỉnh điểm năm 2010.
Dự báo, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng từ cuối năm 2025 và dồi dào trong giai đoạn 2027-2029, với nhiều dự án thương mại mở bán, nhiều khu đô thị lớn hình thành và đặc biệt là hàng chục dự án nhà ở xã hội mở bán với quy mô vài trăm nghìn căn hộ.
Người dân nên cân nhắc mua căn hộ ở giai đoạn này, đặc biệt là các nhà đầu tư, vì nguy cơ giá căn hộ giảm khoảng 15-30% trong giai đoạn 2027-2029. Điều này sẽ lặp lại lịch sử của giai đoạn 2013, khi giá căn hộ tại Hà Nội giảm 20-40% so với mức đỉnh điểm năm 2010.
Ông dự báo các phân khúc khác trên thị trường Hà Nội như thế nào?
Hiện nay, giá sàn thương mại, ki-ốt chợ tại Hà Nội đã giảm mạnh, thanh khoản yếu do làn sóng chuyển mặt bằng, giá cho thuê giảm do kinh tế trong nước và thế giới khó khăn, nhu cầu tiêu dùng giảm mạnh. Đặc biệt, một số chủ đầu tư vẫn tăng giá bán sàn thương mại, ki-ốt chợ mặc dù kinh doanh, cho thuê ế ẩm do làn sóng tăng giá căn hộ, nhà phố tại nội thành Hà Nội.
Nhà phố nội thành Hà Nội đi ngang, giá giảm nhẹ, thanh khoản giảm mạnh từ quý II/2022, giá tăng mạnh, thanh khoản quay trở lại từ quý I/2024. Từ tháng 4/2024, giá bán và giá giao dịch nhà phố tại Hà Nội đi ngang, phải mất thời gian tích lũy dài mới có thể tăng giá trở lại.
Đất nền vùng ven Hà Nội tăng mạnh về giá và thanh khoản kể từ quý I/2024, đáng chú ý là các quận Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức do thông tin về việc nâng cấp quận sắp tới. Từ tháng 5/2024 đến nay, giá và thanh khoản tại các quận trên đều chững lại.
Như ông đã bình luận, các nhà đầu tư đang chuyển hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các quận xa trung tâm hoặc các tỉnh lân cận Hà Nội. Vậy, liệu sẽ có “làn sóng” bất động sản tỉnh thành trong thời gian tới?
Bất động sản tại các tỉnh sẽ được thanh lý từ quý IV/2024, tăng thanh khoản từ quý II/2025 và bắt đầu nóng lên từ quý III/2026.
Hiện nay, tại một số tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Phú Thọ… nhà đầu tư đang đổ xô đi mua đất trước khi luật bất động sản chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8. Ông đánh giá thế nào về động thái này của các nhà đầu tư? Theo ông, khi luật có hiệu lực sẽ tác động thế nào đến thị trường? Phân khúc nào sẽ tăng giá nhiều nhất?
Hiện tại, đây là “đáy” của phân khúc đất nền. Từ nay đến năm 2026, giá đất tại tỉnh sẽ tăng mạnh nhất do nguồn cung khan hiếm do quy định cấm phân lô tại các đô thị loại 3 trở lên.
Giá bất động sản Hà Nội tăng nhanh đến mức các nhà đầu tư chuyển hướng sang gửi tiền ngân hàng hoặc tìm kênh đầu tư mới hoặc bất động sản tỉnh, trong đó bất động sản các tỉnh lân cận Hà Nội được hưởng lợi nhiều nhất là Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Giang.
Các nhà đầu tư lo ngại về lạm phát, đặc biệt là trong quý 3 khi FED dự kiến sẽ hạ lãi suất và lo ngại giá bất động sản sẽ tăng sau ngày 1/8/2024 khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực.
Từ nay đến năm 2026, giá đất tỉnh sẽ tăng mạnh nhất do nguồn cung khan hiếm do quy định cấm phân lô tại các khu đô thị loại 3 trở lên. Giá đất đã giảm 20-40% trong thời gian qua. Đây hiện là “đáy” của phân khúc đất nền. Do đó, đầu tư đất nền giai đoạn này rất an toàn về giá, tỷ suất lợi nhuận cao. Giá bán của phân khúc này rất linh hoạt, tổng giá bán thấp phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.
Cảm ơn ngài!
Link nguồn: https://cafef.vn/bat-dong-san-tinh-se-bat-dau-sot-vao-quy-3-2026-gia-chung-cu-ha-noi-se-ha-khoang-15-30-vao-giai-doan-2027-2029-188240722165119783.chn
