HCM mới đây đã công bố dự thảo bảng giá đất mới, trong đó dự kiến giá đất tại nhiều tuyến đường tại TP.HCM sẽ tăng nhiều lần. Trao đổi về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Marketing các dự án nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá đây sẽ là sự thay đổi rất lớn so với trước đây, tác động đến tâm lý người dân, đặc biệt là những người sở hữu bất động sản và mong muốn giao dịch trong thời gian tới.
Ông Kiệt cho biết, có 8 nhóm đối tượng sẽ bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới này. Trong đó, nhóm đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất là cá nhân sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp và muốn chuyển đổi sang đất ở.
“Mặc dù việc điều chỉnh khung giá đất ở cũng sẽ đi kèm với việc điều chỉnh khung giá đất phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp, nhưng mức chênh lệch trong lần điều chỉnh này sẽ cao. Và chắc chắn, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian tới đối với các loại đất như vậy cũng sẽ tăng lên. Điều này có nghĩa là sẽ gián tiếp tác động đến giá thành và giá bán của các loại sản phẩm bất động sản này”, các chuyên gia CBRE cho biết.
Giải thích thêm về tác động của bảng giá đất mới đến giá bất động sản trong thời gian tới, ông Kiệt cho biết, đối với các dự án đã được phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn triển khai, về cơ bản, việc điều chỉnh khung giá đất này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư. Tuy nhiên, ở một số khía cạnh, bảng giá đất mới vẫn sẽ tác động đến tâm lý người mua.
Đối với các dự án hoàn toàn mới, ngay từ khâu chuyển đổi mục đích sử dụng, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hay nộp thuế đất chắc chắn sẽ tăng. Điều này cũng sẽ trực tiếp làm tăng chi phí phát triển dự án, dẫn đến giá bán tăng.
Ngoài chi phí đất đai, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong quá trình phát triển dự án, các chuyên gia CBRE còn đánh giá, chi phí xây dựng (nhân công, vật liệu,…), chi phí tài chính và một số chi phí phát sinh khác cũng tác động đáng kể đến giá thành sản phẩm bất động sản.
Trước đó, chia sẻ với báo chí, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam cũng bình luận, chưa từng có tiền lệ thông qua luật mới mà giá bất động sản lại giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng chi phí triển khai dự án.
Ông Tuấn phân tích, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là xóa bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố tác động khác… để định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường khiến ngân sách liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế, phí liên quan đến đất đai tăng. Theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước nên nhà đầu tư phải tăng giá sản phẩm.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, việc điều chỉnh giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng. Trong đó, nhóm đối tượng được bố trí tái định cư sẽ được hưởng lợi, vì giá đất điều chỉnh công bố đảm bảo tương đương với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.
Trong số 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính, có 3 nhóm không bị ảnh hưởng, gồm: Tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, diện tích đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch xây dựng chi tiết.
Trong 8 nhóm đối tượng bị ảnh hưởng, hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt diện tích nằm trong hay ngoài hạn mức. Tuy nhiên, đối với diện tích đất nằm trong hạn mức, sẽ xem xét thời điểm sử dụng đất để xác định mức thu theo bảng giá đất.
Link nguồn: https://cafef.vn/cbre-bang-gia-dat-moi-se-day-chi-phi-chuyen-doi-muc-dich-sang-dat-o-tang-cao-tac-dong-den-gia-ban-bat-dong-san-sap-toi-188240821143157547.chn
