Mới đây, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi thành phố. Theo đó, ông Châu đánh giá dự thảo bảng giá đất có tác động tích cực, như người dân có đất bị thu hồi sẽ được hưởng lợi, được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với mức bồi thường cao hơn trước.
Chẳng hạn, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường vành đai 3 đối với một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn, hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ bằng 38 lần bảng giá đất, nhưng hiện nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có giá đất cao gấp 51 lần bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.
Thu ngân sách nhà nước từ đất đai cũng sẽ tăng trong thời gian tới, so với giai đoạn 2005 – 2022, thu từ đất đai chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nhà nước. Chênh lệch tiền thuê đất được xử lý phù hợp hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất đai mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại.
Bởi hiện nay còn nhiều bất cập như “đất hai giá” hay việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng kê khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực tế) hoặc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với giá trị thấp hơn, vì giá đất theo bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng 30% hoặc thấp hơn giá thị trường.
Do đó, dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Giá đất trong dự thảo bảng giá đất không tác động đến giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.
Do các dự án này không áp dụng bảng giá đất mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 nên sẽ tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, do người sử dụng đất sẽ có xu hướng đòi hỏi mức bồi thường cao hơn trước.
Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA kiến nghị chưa nên ban hành dự thảo bảng giá đất vào thời điểm này. Bởi bảng giá đất do UBND TP ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 có thể tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Thay vào đó, TP nên xây dựng và hoàn thiện dự thảo đầu tiên của bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Ông Châu cho biết, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ vì phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước (mặc dù Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp người sử dụng đất bị ghi nhận là có nghĩa vụ tài chính về nợ).
Tuy nhiên, trong thời gian nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, không được mua, bán, chuyển nhượng cho đến khi trả hết nợ tiền sử dụng đất.
Giá của dự thảo bảng giá đất cũng tác động đến chi phí đầu vào của nhiều ngành kinh tế. Trước hết, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, gây ra phản ứng dây chuyền làm tăng giá nhà ở, giá thuê nhà, chi phí thuê đất, chi phí thuê nhà xưởng…, có thể dẫn đến giá cả hàng hóa tăng và ảnh hưởng xấu đến các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Do đó, trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, HoREA đề xuất TP.HCM tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu đến các đối tượng chịu tác động. Trước hết, đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc cần hợp thức hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Thứ hai là đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu đầu tư vào các dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, bao gồm doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Link nguồn: https://cafef.vn/bang-gia-dat-moi-co-the-lam-tang-gia-nha-tphcm-kien-nghi-chua-nen-ap-dung-tu-1-8-188240731091026184.chn
