Anh Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản
Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực hiện. dự án bất động sản.
Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng, để tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường BĐS, trước hết cần nhận diện ngay những khó khăn, nút thắt thực tế đang tồn tại…
Ông nghĩ sao về việc Chính phủ có động thái thành lập Tổ công tác hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS?
Trước hết, người dân rất phấn khởi và mong chờ những giải pháp thiết thực để hỗ trợ, vực dậy thị trường thoát khỏi tình trạng hiện tại.
Tuy nhiên, nhiều người vẫn cho rằng đây là biện pháp hỗ trợ chứ không phải nới lỏng như trước. Vì chính sách minh bạch của Chính phủ trong kiểm soát tín dụng vẫn được giữ nguyên. Có thể thời gian tới, một số biện pháp được áp dụng trong lĩnh vực tài chính, tín dụng, kinh doanh, sản phẩm… Doanh nghiệp nào có năng lực, nhất là những doanh nghiệp hoạt động có hệ số tài chính tốt, thậm chí ngân hàng cho vay cũng có lợi thế.
Trong cuộc gặp gần đây giữa Chính phủ với hàng loạt doanh nghiệp BĐS lớn phía Nam, vướng mắc pháp lý được nhắc đến là lớn nhất, chiếm tới 70% khó khăn của các dự án BĐS, nguyên nhân chính là do một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán. Ông nói gì về điểm này?
Các vấn đề pháp lý đã được đặt ra trong nhiều thập kỷ. Bản thân Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) cũng đề cập nhiều.
Chúng tôi được biết Luật Đất đai đang được Quốc hội thảo luận, sẽ kéo theo các luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có thể bị thay đổi. Luật Đất đai theo lộ trình sẽ được thông qua sớm nhất vào đầu năm 2023, tại kỳ họp Quốc hội tới. Như vậy, nó có thể có hiệu lực vào cuối năm 2023. Vì vậy, việc thay đổi luật không phải một sớm một chiều mà chắc chắn là có thay đổi. Hiện tại mọi người đang rất mong chờ.
Tuy nhiên, chúng tôi thường “phàn nàn” về thủ tục pháp lý khó khăn. Nhưng cần nhìn vào thực tế, trong suốt hai năm qua, thị trường không hẳn không có dự án mới. Thực tế, các dự án mới vẫn ra hàng, thậm chí từ đầu quý IV thị trường trầm lắng nhưng vẫn có dự án mở bán.
Vậy ông có thể chỉ ra những khó khăn của thị trường, từ đó mong muốn nhóm công tác đưa ra những giải pháp thiết thực?
Bây giờ chúng ta cần xem thị trường tắc nghẽn như thế nào. Tôi cho rằng thị trường có những điểm nghẽn cố hữu.
Đầu tiên, quá trình pháp lý là khó khăn, vâng. Nhưng vấn đề cần thấy ở đây là sự phát triển của pháp luật chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.
Có thể đưa ra một ví dụ là condotel. Hiện tại chưa có tên chính thức cho sản phẩm này. Trong khi người bán vẫn đang kinh doanh, không có luật liên quan đến quyền sở hữu, quyền và trách nhiệm của các bên. Tôi cũng đã chia sẻ rất nhiều về điều này. Đây là một ví dụ điển hình cho thấy sự phát triển của pháp luật không theo kịp sự phát triển của thị trường.
Thứ hai là vấn đề vốn và tín dụng. Đây cũng là điểm tồn tại lâu nay. Hiện nay, trên thị trường bất động sản, một số doanh nghiệp chưa đa dạng cơ cấu kênh huy động vốn, vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng, bao gồm vay ngân hàng và trái phiếu.
Thứ ba, vấn đề quy hoạch quỹ đất. Thực tế, do quy hoạch quỹ đất nên doanh nghiệp khó tạo quỹ đất để phát triển dự án. HOREA cũng đề cập nhiều, hiện có hơn 100 dự án đang vướng mắc, cả vấn đề quy hoạch, thủ tục pháp lý… Khó khăn về quy hoạch ảnh hưởng đến nguồn cung.
Đặc biệt, hiện không có quỹ đất cho nguồn cung nhà giá rẻ. Với doanh nghiệp, làm sao cấm, ép họ làm dự án này, dự án kia? Ngay câu chuyện dành 20% quỹ đất tại dự án thương mại để phát triển sản phẩm nhà ở xã hội cũng là điểm khó hiện nay. Đối với các dự án nhỏ, họ chọn trả tiền thay thế. Chỉ những dự án có quỹ đất lớn mới dành quỹ đất cho NƠXH. Đó là một trong những khó khăn trong quy hoạch quỹ đất.
Ngoài những nút thắt trên, ông có nhận xét gì về các yếu tố khác như niềm tin vào thị trường, lãi suất…?
Thị trường không chỉ tồn tại những vấn đề cố hữu nêu trên mà còn những vấn đề khác. Đó là niềm tin vào thị trường bất động sản đã giảm sút, ở nhiều khía cạnh khác nhau. Trong đó, có tác động của việc một số lãnh đạo doanh nghiệp mắc sai phạm đang bị điều tra…
Thứ hai, khi thị trường biến động, từ giữa năm đến nay, nhà đầu tư mua bán không kỳ vọng, họ ở thế phòng thủ. Quan trọng nhất là niềm tin của thị trường.
Một khó khăn nữa với thị trường là tác động từ thị trường chứng khoán. Năm nay là một năm đau đớn với nhiều nhà đầu tư vào thị trường này khi sụt giảm hơn 35%. Chứng khoán có tác động đến nhiều yếu tố, đến nhiều lĩnh vực khác…
Ngoài ra, thị trường còn bị ảnh hưởng bởi tín dụng khó khăn, kể cả với mua để ở hay đầu tư. Đặc biệt trong quý 3 và quý 4 năm nay, khi Ngân hàng Nhà nước liên tục tăng lãi suất. Vay đã khó, vay xong còn phải chịu lãi suất cao. Mọi người đều lo lắng về lãi suất tăng cao hơn nữa.
Tình hình hiện nay có phần giống giai đoạn 2011-2012. Cụ thể, những điểm giống nhau là lãi suất cao, khó tiếp cận vốn, thị trường trầm lắng, ở đây là thị trường thứ cấp mua bán khó khăn từ cuối năm ngoái. Một điểm nữa là Chính phủ hiện kiểm soát lạm phát tốt hơn trước.
Vậy theo ông, đâu là yếu tố thành công trong việc thực hiện các biện pháp của Tổ công tác của Chính phủ?
Tôi cho rằng để tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường, trước hết cần nhận diện những khó khăn, nút thắt thực tế.
Vừa rồi Chính phủ có đề cập, vẫn để thị trường vận hành theo kinh tế thị trường. Nhưng khi có biến động, có khó khăn thì Chính phủ có biện pháp hỗ trợ chứ không làm ngơ. Trước mắt, chúng tôi nhận thấy những tín hiệu tích cực từ động thái của Chính phủ, mà điển hình là tìm giải pháp.
Cảm ơn ngài.
Link nguồn: https://cafef.vn/thao-go-kho-khan-cho-thi-truong-bat-dong-san-ba-diem-nghen-co-huu-20221120074900059.chn
