Nguồn cung căn hộ sắp tăng
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào “chu kỳ mới” khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm từ ngày 1/8.
Bà Hằng phân tích, khi luật có hiệu lực, mặc dù thị trường đang trong giai đoạn chờ đợi, chưa thể thay đổi hoàn toàn vì phải chờ các nghị định hướng dẫn cụ thể, nhưng một số vấn đề vẫn có thể biến động theo hướng tích cực. Yếu tố đầu tiên là nguồn cung căn hộ. Khi nguồn cung hạn chế, giá căn hộ khó ổn định và tăng. Tuy nhiên, khi 3 luật được áp dụng, mặc dù chưa tháo gỡ hoàn toàn mọi rào cản nhưng vẫn giải tỏa được tâm lý cho nhà đầu tư, giúp họ quan tâm và tin tưởng hơn vào thị trường, dễ dàng đầu tư triển khai dự án, từ đó thúc đẩy nguồn cung tăng, ổn định giá sản phẩm.
Theo bà Hằng, ngay cả khi nguồn cung mới phải chờ thêm một thời gian nữa mới hoàn thiện và cung cấp ra thị trường, nhưng nắm bắt được xu hướng này, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội có thể hạ nhiệt dần, giảm mức tăng ảo. “Tuy nhiên, cần lưu ý rằng vẫn cần thời gian để giải quyết hết các hạn chế về nguồn cung vì hiện tại các chủ đầu tư vẫn đang chờ các văn bản hướng dẫn mới để triển khai dự án”, bà Hằng nói.
Khi ba luật bất động sản có hiệu lực, nguồn cung thị trường sẽ được cải thiện. (Minh họa: Đắc Huy).
Người dân đổ xô đi mua nhà
Một diễn biến khác sẽ sớm thay đổi là tâm lý của người mua nhà. Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản và chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023.
“Điều này giúp bảo vệ người mua trước nguy cơ bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, giúp người mua có thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này giúp tạo thêm niềm tin vào giao dịch cho thị trường”, bà Hằng nhấn mạnh.
Theo bà Hằng, khi bên mua không còn do dự, sợ hãi nữa, họ sẽ chủ động giao dịch, tăng thanh khoản, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường.
Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định, sự thay đổi rõ nét nhất trên thị trường bất động sản là nhiều người đã vội vã “góp tiền” mua nhà trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi. Theo đó, khung giá đất sẽ được xóa bỏ để chuyển sang bảng giá đất được cập nhật hằng năm theo giá thị trường. Cùng với các quy định chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư, chi phí phát triển dự án tăng cao, dẫn đến khả năng giá bán sẽ tăng trong tương lai.
Mới đây, Bộ Tài chính thông báo, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND tỉnh sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương.
Như vậy, từ nay đến cuối năm 2015, người dân sẽ tích cực mua nhà để “chạy” giá.
Theo ông Kiệt, “cuộc chơi” trên thị trường bất động sản sẽ trở nên khó khăn hơn với các quy định chặt chẽ hơn, nhưng những nhà đầu tư trụ vững sẽ tiếp tục khẳng định vị thế và có cơ hội phát triển trong giai đoạn tới. Điều này đồng nghĩa với việc người mua cũng sẽ được bảo vệ quyền lợi nhiều hơn. Đối với những người có nhu cầu thực sự hoặc tiềm lực tài chính mạnh, họ sẽ không ngần ngại chi tiền như trước.
Nhà ở xã hội 'thống trị'
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới đã có nhiều quy định giúp tháo gỡ vướng mắc về chính sách cho nhà ở xã hội.
“Trước đây, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có nhóm vấn đề liên quan đến việc phê duyệt chính sách đầu tư nhà ở thương mại, liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, điều kiện phục hồi kinh doanh bất động sản, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (môi giới, sàn giao dịch bất động sản)… Tuy nhiên, khi 3 luật trên có hiệu lực, các vấn đề này đều đã được giải quyết”, ông Dũng cho biết.
Nhà ở xã hội sẽ là phân khúc có nhiều thay đổi. (Ảnh minh họa)
Cụ thể, Luật Nhà ở đã bổ sung các quy định mới như: Thủ tục thực hiện nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, đơn giản hóa; quy định về hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa; quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa và các quy định khác về xác định, tính giá mua, giá bán nhà ở xã hội.
Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần làm rõ thông tin cho các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh. Ngoài ra, các dự án cũng cần được công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng và doanh nghiệp. Khi đó, hoạt động giao dịch sẽ rõ ràng, minh bạch hơn, thu hút được nhiều nhà đầu tư, người mua hơn.
Một trong những chính sách mới được quy định rõ tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 là UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh đã được phê duyệt.
Ngoài ra, nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được áp dụng như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án. Quan trọng hơn, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo các doanh nghiệp đầu tư, việc không yêu cầu thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thủ tục cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
“Trước đây, mặc dù có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội nhưng không thực chất nên không khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, với các chính sách hỗ trợ này, các nhà đầu tư sẽ được khuyến khích, thu hút tham gia phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, nguồn cung chắc chắn sẽ tăng, giá nhà ở xã hội phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng”, một chuyên gia dự báo.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/3-luat-co-hieu-luc-dieu-gi-se-thay-doi-som-nhat-tren-thi-truong-bat-dong-san-176240815063618297.chn
