3 luật bất động sản có hiệu lực, đâu là nút thắt?

Quy định yêu cầu phải có đất cho các dự án

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh đến năm 2025, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh đến năm 2024 lại không có nội dung xem xét, thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm triển khai các dự án nhà ở không có “đất ở”.

Khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, thị trường bất động sản dự kiến ​​chỉ còn các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành do Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, quy hoạch đô thị đã được điều chỉnh thành đất ở thương mại) sẽ không thể triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh, dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập và điều chỉnh quy hoạch.

“Mục tiêu của quy định về yêu cầu “đất ở” khi triển khai dự án nhà ở mà nhà làm luật hướng tới là hạn chế việc chuyển đổi dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang nhà ở thương mại; sâu hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án không thông qua đấu giá.

Tuy nhiên, cách làm này vô hình chung lại tạo ra rào cản cho doanh nghiệp khi triển khai các dự án nhà ở thương mại”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Tuấn cho rằng, việc tránh thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại phụ thuộc vào việc cơ quan có thẩm quyền có xác định đúng giá đất hay không, chứ không phải ở khâu lựa chọn nhà đầu tư.

Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận chủ đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không gây thất thoát tiền sử dụng đất.

Cùng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết, số dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở, đáp ứng quy định chỉ chiếm chưa đến 1%. Trong khi đó, các dự án có đất ở và đất khác chiếm tới 95%. Do đó, cần bổ sung việc cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất đối với dự án, với điều kiện phải được UBND tỉnh chấp thuận.

Định giá đất vẫn tiềm ẩn rủi ro

Một “điểm nghẽn” khác được luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra là việc định giá hay định giá bất động sản theo quy định mới ban hành chưa có thay đổi “đột phá”. Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định trước đây (bãi bỏ định giá đất theo phương pháp khấu trừ).

“Tuy nhiên, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng rất lớn từ phán đoán chủ quan của người định giá; phán đoán phụ thuộc rất nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra hệ số điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của bất động sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Đánh giá, nhận định của cơ quan có thẩm quyền khi định giá đất và đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hay cơ quan điều tra) khi so sánh, đối chiếu có thể khác nhau, dễ dẫn đến kết luận thất thoát trong định giá đất”, ông Tuấn đánh giá.

Trong bối cảnh như vậy, theo ông Tuấn, giải pháp “an toàn” cho người định giá là xác định giá đất cao hơn để không bị “tính” thất thoát ngân sách. Như vậy, phương pháp xác định giá đất về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng cũ, ngay cả khi điều chỉnh cho phù hợp với thực tế cũng khó có thể kỳ vọng tạo ra những thay đổi lớn.

Việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản, ngay cả khi đã được cải thiện ở mức độ nào đó, vẫn có thể là “điểm nghẽn” nếu tâm lý lo sợ sai sót, sợ trách nhiệm của những người thực hiện không được cải thiện.

Sự khó lường trong việc xác định giá đất dễ khiến các doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào tình trạng “tan vỡ” nếu không có năng lực tài chính và dòng tiền tốt.

“Khi tiền sử dụng đất được xác định ở mức cao, đây là một trong những lý do khiến doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp đầu tư bất động sản “mới vào thị trường” gặp khó khăn, thậm chí chịu lỗ nặng.

Nếu không “quay vòng” được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn: không thể tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để “xóa” nợ, không thể tiếp tục triển khai dự án vì không có vốn xây dựng”, ông Tuấn phân tích.

Hủy thầu nếu nộp chậm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Điểm mới rất quan trọng tại Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 quy định, trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng đấu giá thành lập không bố trí đủ vốn trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì kết quả trúng đấu giá sẽ bị hủy bỏ.

Tuy nhiên, theo luật sư Tuấn, việc hủy kết quả đấu thầu theo quy định trên cũng có thể phát sinh một số vấn đề pháp lý liên quan đến tính thống nhất giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Đấu thầu 2023 cũng như những khó khăn, vướng mắc mà doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản có thể gặp phải khi triển khai quy định mới này.

Cụ thể, theo Luật Đấu thầu, không có trường hợp nào phải hủy thầu do chậm nộp tiền tạm ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng.

Trên thực tế, với các dự án sử dụng đất có quy mô lớn, tiến độ đầu tư được chia thành nhiều giai đoạn khác nhau, do đó tiến độ thu hồi đất cũng được chia thành nhiều giai đoạn tương ứng.

“Như vậy, đối với các dự án có quyết định thu hồi đất ở nhiều giai đoạn (pha) khác nhau, doanh nghiệp đã bố trí đủ vốn cho toàn bộ thời gian thu hồi đất trước đó. Nếu chỉ chậm vốn bồi thường, hỗ trợ tái định cư một lần thì toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư cho toàn bộ dự án có bị hủy không?”, ông Tuấn đặt câu hỏi.

Theo ông Tuấn, việc giải quyết hậu quả pháp lý trong những trường hợp như vậy là vô cùng phức tạp và gây ra nhiều vấn đề. Do đó, các doanh nghiệp là nhà đầu tư vào các dự án có sử dụng đất cần phải lường trước các tình huống pháp lý (mới phát sinh) liên quan đến hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm bố trí vốn bồi thường, hỗ trợ tái định cư, từ đó chuẩn bị kỹ lưỡng nguồn tài chính để tránh rủi ro hủy thầu.

Link nguồn: https://cafef.vn/3-luat-bat-dong-san-co-hieu-luc-nhung-diem-nao-con-nghen-188240810063710554.chn