Chia sẻ về câu chuyện thuê bất động sản rồi khai thác cho thuê, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kỳ cựu – chuyên gia tư vấn cho thuê bất động sản tại TP.HCM đã chỉ ra câu chuyện đầu tư và những “điểm” rủi ro. rủi ro của hình thức này.
Anh Kiên chia sẻ 3 câu chuyện về trường hợp đầu tư cho thuê rồi cho thuê lại không diễn ra như dự kiến ban đầu.
Câu chuyện 1: Chị A thuê căn nhà 17 phòng tại Q.10, TP.HCM với giá 60 triệu / tháng, đầu tư thêm 400 triệu cải tạo, sửa chữa, trang bị nội thất. Chị nhẩm tính mỗi phòng trọ 5,5 triệu đồng, tổng thu nhập 93 triệu đồng, một mình chị làm hết công việc quản lý, mỗi tháng lãi 33 triệu.
Tuy nhiên, thực tế khi đi vào hoạt động, mỗi tháng chị tốn hơn 5 triệu đồng chi phí cố định (bảo trì thang máy, bảo trì điều hòa, sửa chữa nhỏ, vệ sinh, internet, rác thải, quan hệ địa phương). ,…), chưa kể chi phí quảng cáo cho đại lý cho thuê phòng đã tốn hơn nửa tháng tiền nhà, phòng lúc nào cũng trống 2-3 phòng.
Cuối cùng, thực tế mỗi tháng chị chỉ kiếm được khoảng 80 triệu, trừ chi phí quản lý vận hành, môi giới cho thuê, thuê mặt bằng thì chị chỉ còn 10 – 14 triệu đồng / tháng. Khấu hao thêm 6,7 triệu / tháng, chi phí 400 triệu đầu tư ban đầu (thuê 5 năm), chính xác thì chị chỉ lãi 4-8 triệu / tháng.
Câu chuyện 2: Trường hợp của anh C, một môi giới mới bắt đầu kinh doanh nhà cho thuê.
Sau một thời gian tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư làm nghề cho thuê, anh C thấy “ngon ăn” nên muốn trực tiếp đầu tư. Anh thuê nhà quận 9 gần trường đại học để làm KTX với bài toán khá đơn giản: Cho thuê nhà 18 triệu / tháng, đầu tư 350 triệu, khai thác 62 giường KTX cho thuê 1,4 – 1,45 triệu / tháng, 85 doanh thu triệu đồng, trừ 20 – 25 triệu đồng chi phí quản lý vận hành và 18 triệu đồng tiền thuê nhà, còn lại lãi ròng 40 triệu đồng.
Với những tính toán, anh C tự tin chỉ cần kinh doanh 9 tháng là thu hồi vốn, sẵn sàng cho thuê nhà chỉ 3 năm. Chưa hết, C còn chấp nhận tăng 10% tiền thuê mỗi năm theo yêu cầu của chủ nhà.
Thực tế đi vào hoạt động, với hàng loạt sai phạm trong đầu tư, trong 1 năm hoạt động, C chỉ cho thuê được 14-24 giường, đạt doanh thu 20-32 triệu / tháng, trừ chi phí quản lý vận chuyển. chi phí hoạt động (bao gồm cả tiền điện, tiền điều hòa rất lớn) và tiền nhà, hàng tháng C lỗ từ 10 – 20 triệu đồng. Chưa kể, 350 triệu đầu tư ban đầu giờ chỉ mong có người đến lấy lại 1/3.
Câu chuyện 3: Anh Biên, một tay ngang chuyên chở sỉ cho thuê lẻ. Theo chủ đầu tư này, chỉ cần 500 triệu đồng tiền nhà, hàng tháng chỉ cần trả tiền thuê nhà 100 triệu đồng sẽ có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi căn có thể khai thác 8 triệu đồng một tháng.
Cho đây là “món hời”, anh Biên nhẩm tính nếu chuyển suất đầu tư cả căn nhà thì tổng doanh thu một tháng khoảng 160 triệu đồng, trừ 100 triệu đồng tiền thuê nhà và 20 triệu đồng tiền quản lý, vận chuyển. chi phí. Cũng có lãi ngay 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ một năm anh đã thu hồi được 500 triệu đồng tiền sửa chữa công trình này, từ năm thứ hai sẽ có lãi.
Nhưng vấn đề lý thuyết không như ông nghĩ. Khi đi vào hoạt động, anh Biên nhận thấy cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích 40 m2 có thể cho thuê với giá 8 triệu (những phòng do cò và môi giới đưa anh vào xem). . Còn lại, 14 phòng diện tích 25 m2 chỉ được cho thuê với giá dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa chỉ là 125 triệu thay vì 160 triệu như anh đang nghĩ. Nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ quanh mức 80% nên doanh thu thực tế chỉ đạt 95-100 triệu đồng.
Do vẫn phải trả phí quản lý, vận hành hàng tháng cộng với chi phí môi giới, quảng cáo cho việc thuê phòng nên anh Biên lỗ thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng. Điều đáng nói, khoản chi phí đầu tư ban đầu 500 triệu tái đầu tư coi như không có cơ hội thu hồi vốn. Sau hai năm, khoản đầu tư này khiến anh Biên mất gần 800 triệu đồng, không có lãi.
3 “bẫy tử huyệt” của mô hình cho thuê và cho thuê lại
Theo ông Lê Quốc Kiên, mô hình “bán buôn cho thuê nguyên căn – cho thuê lại” sẽ có những bài học đau xót tiền tỷ nếu mắc phải những lỗi sau:
Đầu tiên, tCho nhau thuê với giá cao để được nhà ngang nhau.: Theo anh Kiên, Đây là một cái bẫy phổ biến với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Với công thức trả tiền thuê cao hơn thị trường để có được quyền khai thác, đây là bước đi sai lầm ngay từ đầu.
Thứ hạng hai, kTôi không thể nói ở đâu “dồ thu tcười lớn”, “lHở NHuân tthu nhập = earnings tcười lớn”: Ông Kiên cho rằng, trong trường hợp này, người thuê nhà thường bị tác động bởi những thông tin “quá lố” từ bên cho thuê và môi giới bất động sản.
Doanh thu được quyết định bởi nhiều yếu tố. Đầu tiên là giá thuê khả thi tại khu vực mà bạn đã tự nghiên cứu (không phải giá do bên cho thuê hay môi giới nêu). Thứ hai là số tiền chính xác của từng loại phòng (không tính giá cao nhất mỗi phòng rồi nhân tổng số phòng như chủ nhà trọ hay đại lý báo). Thứ ba là tỷ lệ lấp đầy của từng phân khúc (thường dao động từ 60-95%). Không thể lấy doanh thu tối đa khi hết phòng 100% để tính kế hoạch kinh doanh cho tất cả các mảng.
Theo ông Kiên, trên thị trường đầu tư cho thuê nhà nguyên căn, quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu thực. Chẳng hạn, quảng cáo nêu những con số lý tưởng: cho thuê nguyên căn 10 phòng, mỗi phòng 5 triệu, doanh thu 50 triệu một tháng. Nhưng đây là một cái bẫy doanh thu ảo, bởi trên thực tế, giá thuê mỗi phòng có thể không bằng nhau do diện tích, cách bố trí từ hiện trạng nhà phố khác với nhà xây cho thuê và tỷ lệ lấp đầy không phải lúc nào cũng giống nhau. . 100%.
Chi phí quản lý và vận hành là phần mà hầu hết mọi người thường quên đưa vào kế hoạch kinh doanh của mình, vì vậy họ thường nhầm lẫn giữa doanh thu = lợi nhuận. Các khoản mục chi phí hoạt động thường gặp: quảng cáo kiếm khách (quảng cáo tự trang trải, kênh môi giới, kênh đặt chỗ, …), chi phí quản lý người thuê, chi phí bảo trì, dọn dẹp vệ sinh, bảo hiểm nhà, quản lý khai báo tạm trú, … Ngoài ra, chi phí điện – nước khu sinh hoạt chung (máy bơm, máy giặt, thiết bị điện khu sinh hoạt chung) và chi phí tái đầu tư thiết bị (điều hòa, tủ lạnh, máy bơm, camera, wifi, nội thất) cũng không hề nhỏ. . Ngoài ra, còn có chi phí hành chính và thuế kinh doanh.
Một trong những chi phí quan trọng nhất mà hầu hết mọi người đều quên là khấu hao đầu tư ban đầu. Ví dụ như trường hợp của nhà đầu tư A ở trên, nếu “quên” chi phí khấu hao thì lãi 10 – 14 triệu / tháng, nhưng chỉ cần “nhớ” có chi phí này thì chỉ 4,8 triệu đồng / tháng.
“Chỉ cần tính sai một loại chi phí và tỷ lệ khai thác trống trên 15% thì suất đầu tư“ bán buôn cho thuê nguyên căn ”coi như không còn lãi”, ông Kiên nói.
Thứ ba, cNhà neo đậu giá cao để khách thuê tự dọn về ở.
Ông Lê Quốc Kiên phân tích, chủ nhà khi cho thuê nhà nguyên căn thường chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình từ 5 năm trở lên. Một khi “bên cho thuê bán buôn” làm ăn thua lỗ, sau này họ sẽ phải tìm đối tượng thuê mới với nhiều chiêu trò nhằm tăng doanh thu – thu nhập ảo để tìm cách lấy lại “càng nhiều vốn càng tốt”. .
Trong chu kỳ thua lỗ này, giá của người thuê trước sẽ được chủ nhà lấy làm tham chiếu cho người thuê tiếp theo. Chẳng hạn như trường hợp của chủ đầu tư C ở trên, nay đang tìm khách để về, chủ nhà yêu cầu anh phải tìm người thuê thì mới chấp nhận tiếp tục thực hiện các điều kiện đã ký với mình, nếu không thì coi như mất trắng. hơn 80% chi phí đầu tư ban đầu vì không thể chuyển nhượng cho bất kỳ ai.
https://cafef.vn/thue-nha-roi-cho-thue-lai-3-bay-huyet-voi-nhung-nha-dau-tu-chan-uot-chan-rao-vao-thi-truong- 20220725163422672.chn
